2014(第二届)西部商业和旅游地产论坛陕西峰会-三秦房产网直播间

2014(第二届)西部商业和旅游地产论坛陕西峰会

活动内容:举办2014(第二届)西部商业和旅游地产论坛陕西峰会、2014新常态下商业和旅游地产发展趋势发展论坛、2014西部商业地产品牌盛典、2014西安优秀商业地产项目推荐。

主办单位:中国房地产业协会、商业和旅游地产专业委员会、西安广播电视台《新居时代》

执行单位:西部商业和旅游地产论坛组委会

承办单位:西部商业地产联合会、克而瑞信息集团、泛商会·西安分会、西部商业地产联盟(西安)、陕西华阳旭升广告传媒有限公司、买房网、房价点评网

现场图片

文字直播

2014西部商业和旅游地产论坛陕西峰会
新常态下商业和旅游地产发展趋势

  主持人屈扬:尊敬的各位领导、各位来宾,大家下午好。欢迎大家来到2014西部商业和旅游地产论坛陕西峰会的现场。

  主持人孙龑君:大家好,我是《新居时代》主持人孙龑君。

  屈扬:在这里首先请允许我们代表本次论坛的主办房对来到现场的行业精英以及代表们表示热烈的欢迎。

  本次盛会由中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会支持,西安广播电视台《新居时代》、买房网联合主办,西部商业地产联合会、克而瑞信息集团、RET睿意德、泛商会西安分会、西部商业地产联盟、房价点评网、途家、商经网、陕西华阳旭升广告传媒有限公司协助举办。

  孙龑君:碧云舒卷,曲水流觞,此时此刻,西安国际会议中心千人厅贵宾云集、俊采星驰,既有来自各地商会和各个行业协会的成功企业家们,也有本地零售企业和国 内外品牌商家的代表;既有来自世界500强的品牌开发商、也有国内一线地产开发企业,西安本地的地产领军企业代表,既有代理机构、二手房经纪公司的业界精 英,也有来自陕西30余家主流媒体的朋友们。

  屈扬:今天到场的主要领导和嘉宾有:住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士;中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士;中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国步行商业街工作委员会主任韩健徽先生。同时欢迎我们意大利奢侈品专家,西安市商务局商务处处长。

  孙龑君:来自产业经济学家渭北工业区副主任,西安连锁经营协会,西安工商连秘书长,西北大学研究员教授,西部商业联盟,陕西商业精英联盟西安分会秘书长等。

  屈扬:欢迎沃尔玛中国区域、百盛餐饮集团、成都星巴克西安开发部经理、鼎鑫集团德克士西安集团总经理等。今天的峰会得到我们众多开发商的支持,华东集团董事长、绿地集团竞销总监、中小企业工业园建设公司、高陵聚集建设有限公司、西安兰欣科技公司董事长等。

  孙龑君:科泰集团总经理、西安大天集团总公司、乐华恒业集团、科达集团总经理。

  屈扬:江苏集团总经理、大唐西市集团总经理、铭泰地产总经理、鸣凤地产、西安曲江大明宫公司等。同时我们要特别欢迎全国房地产服务机构、中介机构等。

  孙龑君:世联行集团总经理、玛雅房屋总经理、21世纪不动产总经理、海汇集团总经理等。欢迎各位嘉宾代表,欢迎你们。

  屈扬:也再次欢迎各位嘉宾的到来,千人盛会,百家企 业,10分钟的介绍时间相比起来很有限啊,我们今天的峰会也得到了陕西所有主流媒体的关注与支持,他们是:《华商报》、《陕西日报》、《西安晚报》、《西 安日报》、《三秦都市报》、《地铁早8点》、陕西广播电视台、西安广播电视台、《房周刊》、《西安楼市》、《生活速递》、《新地产》、《臻品》、《长安 客》、《食品新观察》、西部网。同时,特别感谢凤凰房产网等12家媒体将对本次峰会进行网络直播。

  今天我们非常有幸相聚在西安,首先让我们以热烈的掌声欢迎中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云致辞。

  蔡云:欢迎大家来到2014西部商业和旅游地产论坛陕西峰会的现场,很高兴能和大家在美丽的西安相会。

  我代表中国房地产业协会和承办本次会议的西安广播电视台《新居时代》栏目、买房网对到场的各位嘉宾表示热烈的欢迎!

  出 席本次大会的有来自西部各省市的优秀商业地产开发商,众多的知名品牌商家,更有我们尊敬的国际、国内专家和领导,是西部商业和旅游地产的年度盛典,更是新 常态下我们对宏观经济和未来发展趋势的研讨,希望通过本次峰会,能为西部未来商业地产的开发模式和运营模式带来新的思路。

  预祝本次大会圆满成功!

  谢谢大家。

  孙龑君:非常感谢我们蔡秘书长的致辞。我们今天的会议是西部商业和旅游地产陕西峰会,同时也是一个思想碰撞交流的盛会。接下来就进入到我们今天正式的主题演讲环节。首先让我们有请住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹演讲。

  秦虹:大家下午好,关于房地产市场的判断众说纷纭。我 们认为中国未来的房地产市场将会从过去的转变成结构性机会,整个房地产市场出现和三个以前不同方面。一个是整个行业的高速增长时期已经过去了,我们从中国 制度改革到2010年,这十几年里面,中国房地产市场经历一个高增长的时代,以销售量这样一个指标为代表,过去十几年我们常年保证在两位数的增长,今天房 地产市场总量很大,房地产再也不可能维持两位数以上的高增长的局面。所以房地产高增长的时代已经过去,这意味着什么?意味着对我们所有从事房地产投资的人 来说,不可把过去房地产投资的经验复制到未来。

  第二个变化,我们认为整个房地产市场,以新房交易作为绝对交易的时代即将过去,未来房地产走向发达国家的格局,有存量房满足绝大部分需求,新房满足需求的比 例越来越少。比如说美国,新房的满足量比例10%左右,我们中国过去所有的需求都是新房解决的,但是随着我们的总量问题,未来房地产市场二手房存量房市场 已经逐步崛起。40个重点城市二手房交易已经占到了40%,未来逐步的二手房市场也会兴起。意味着我们将来,我们房地产市场的需求,特别是住房需求,即使 仍然很大,甚至还有增长,但是对新房的需求有可能降低,我们对此要做思想准备。第三个,整个房地产市场以住宅交易为主要的市场格局,将会逐步的改变,非传 统住宅的增长时期,我们认为未来是可以预期的。在这种情况下,房地产市场从整个的从事性机会变为结构性机会,这样对企业的创新就非常的重要。

  今天整个大会围绕商业和旅游地产的发展,围绕着未来的转型和创新来研讨,我觉得在机构性机会下显得特别的重要。未来的结构性机会下,什么样的能力对开发商企 业最重要,我们认为就是专业化能力。过去无论企业投资人对房地产懂还是不懂,只要有钱拿到地就可以有赚钱的机会,在新的形势下,我们必须面临着转型和创新 发展,这些转型和创新发展,具体到房地产液态上来说,我们到底应该怎么做?我们总结一下今年以来,房地产取得一些成功的经验,大致可以归纳为以下几点。

  第一个方面住宅开发。由于住宅的总量问题,我们已经基本解决,未来有需求,我们新增的能量已经足够的大,未来还能不能做住宅,主要取决于以下三个能力。第 一这个企业有没有快速资金周转的能力。第二你这个企业有足够强的成本控制能力。预计未来整个销售的增长速度都会明显的下降,劳动力成本明显上升,这个时候 开发房地产的利润空间一定受到挤压,这个情况下决定你做传统住宅是否能够可持续。第三个你产品的创新能力,你做出来的住宅,和别的企业做的住宅有什么区 别。随着我们供求关系,从过去的总体偏紧到现在的总体偏松,市场的竞争会越来越家居,做不做传统住宅,还取决于刚才的三个方面。除了传统住宅以外,以改造 升级和管理提升为核心的存量房再开发。城市不断的郊区变市区,已经法仍了多次变化,但是郊区上盖的房子,但是房子是在郊区的标准下建的建筑,这些建筑面临 着和地段同步升级的开发。这是上海的一个写字楼,投资之前每平方米的租金3.5元,经过改造之后,这个写字楼的租金涨到了7块钱,租金整整翻倍,说明存量 房的开发空间是非常大的。关键是我们在大城市有没有能力,有主要的开发企业,做出存量房的改造,以管理提升为中心这样一个存量房的开发,我认为是特别值得 关注的。

  第三个方面,我们的转型和创新。我们可以关注到以资产 管理为核心的商务楼的开发和运营。我们未来住宅楼的速度会明显放缓,特别是上午办公,这样一些楼宇,未来在某一些地方,一定有未来很好发展的情景。为什么 这么说?主要原因在于中国面临非常明显的趋势,就是我们产业结构的升级。大家看这个图,中国经济总量是第二位,服务业在中国总量占的比重还不及世界的平均 水平,未来按照我们国家所描绘发展的蓝图,我们到2020年,我们要实现两个翻一番,戏总书记说了,从现在可是保持每年7%的增长速度,7%如何达到呢? 我们现在显而易见的是出口仍然受到世界经济低迷的应该,不可能回到2000年的时代。我们靠传统的制造业,目前主要的任务是去产能,现在65%的企业产能 利用率不到75%。我们发展很大的潜力就提高服务业在经济中所转的比重,我们的转型和调整正在开始。从去年开始中国第三产业的比重已经超过了第二产业,今 年虽然中国GDP的增长没有像预计的7.5%,但是今年的就业是最好的时期,为什么有这么一个格局?主要就是第三产业。

  随着第三产业的发展,我们产业的升级一定会带来第三产业所提供服务的办公商务楼宇的需求。因为这样一个图,我们可以清晰地看到,并不是所有的地方商务办公楼 宇的需要有同样的空间,主要是产业结构升级快的地方商业楼宇的需求更快。比如说北京和上海两个一线城市,这两个城市每个城市都有2400多万人口,这两个 城市都是全国房价最高的城市,但是这两个城市在房地产市场上有很大的细节不同,上海市区写字楼的价格没有北京的贵,但是住宅高于北京。为什么会有这样的情 况?上海的住宅价格高于北京,而北京写字楼的价格远远高于上海,我认为其中背后的原因应该是产业结构导致的。

  北京2013年整个GDP的构成里面,第三产业的比重占到77%,2013年北京一共新增业43万人,北京的产业机构里面,77%是服务业,一年新增加43 万个就业人口,这些人一定要到办公室去上班,所以北京的写字楼需求是比较大的。对于整个产业构成里面,北京77%是第三产业,上海只有62%,所以尽管两 个大城市,人口总量、人口的新增就业,以及一线城市很多一样的地方,但是具体在细微的细节上还有有很大的差异。我们看好未来中国产业结构升级对办公商务产 业的需求,但是一定要关注那些升级快的地方,从事第三产业人口增长多的地方,办公写字楼的需求才会大。如果一个地方虽然有新增人口,但是这些新增就业 90%就是从事第二产业的新增就业,将意味着这些新增就业到工厂去上班,他们对办公写字楼的需求很有限。在未来整个房地产市场是一个复杂的格局,不能像过 去十年我们稍微盲目一点的投资。

  我们要关注的 以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产。未来我们也认为它的发展前景非常好,是因为或不仅仅是产业结构的升级,我们现在还面临着消费结构的升 级,当吃穿住都解决的时候,有相当一部分投到旅游度假。2012年中国境外旅游的消费跃居世界第一位,中国消费的能力足够强,国内旅游消费的人数也是非常 的强大。这意味着我们在消费结构升级大的北京下,我们的旅游、养生、渡假的需求一定是非常大的。如何做旅游地产,我们看到有些企业做旅游地产并不成功,为 什么?最基本的是打着旅游地产的旗号做着普通房地产的事情。未来房地产其中主要的液态,旅游地产如何发展,我觉得有两条值得我们开发企业格局关注。第一, 你这个地方真正有休闲度假资源,真正能够充分利用这部分资源,开发旅游地产才有前途,而不是随便起个名字就能做好旅游地产。

  第二,如何把旅游地产和旅游服务有效的对接起来。未来除了养生度假修休闲的产业值得我们关注之外,还有就是以服务配套为核心的养老服务社区的开发,老年服务 社区为什么我们看到未来发展的前景,主要原因就是中国的老龄化,关于老龄化通常有不同的指标衡量,按照世界通行的,开始进入老龄化的指标,这个国家的人口65岁以上的人占到整个人口的7%就开始进入老龄社会化,按照这个社会衡量,我们进入老龄社会的时间是2000年,2000年中国65岁以上的人就已经占 到总人口的7%,但是我们面临的问题,第一未富先老,发达国家进入老龄社会的时候,人均GDP都在5000美金以上,2000年的时候中国人均GDP是 800美金左右。第二,我们是未知先老。第三,我们是未备先老。今天到中国的独生子女这代家庭的父母陆续退休,他们如何养老,面临的是一个很大需要研究的 问题,因为中国历史上,传统上如何养老,一定和穷的传统上的养老就是多生孩子,我们多生孩子解决养老问题,这是中国历史几千年的传统,但是独生子女家庭以 后,这些老人如何养老,一定和居住方式有密切关系。现在我们以服务配套为核心的养老社区的打造,适合大众养老社区服务的开发,我们现在还看不到,但是我认为未来的前景是非常值得我们关注。

  我们房地产 的服务领域,基于互联网技术的支撑来扩展房地产的服务领域的发展,未来的机会也是非常非常多,意味着中国房地产从过去单纯的开发,未来变化了既有开发也有 服务,这个市场空间也依然非常大。中国的房地产市场还有没有机会?我们认为当然有机会,但是这个机会和过去的机会决然不同,未来靠你趋势的判断,靠开发企 业的转型和创新,所有这些都意味着开发企业都要有非常强的专业化能力,在这种背景下,整个行业的重组、转型、结合已经在所难免。中国房地产环境在有优胜劣 的过程中逐步走向成熟。

  屈扬:感谢秦主任的演讲,下面有请蔡云秘书长为我们演讲。

  蔡云:尊敬的各位来宾,在中国经济特别是房地产产业经历了2014年动态起伏的一年当中,到了年底我们同行能够坐在一起细心盘想中国房地产的未来怎么跟我们国家的宏观经济一起结合探索新的方式,是我们每一个房地产人需要思考的问题。作为商业房地产的单位,我们对商业房地产有多少年的思考。今天我们欢聚在古都西安,西安自古以来就是商业云集的城市,2013年习总书记对商业地产新的提法,包括海上和陆上丝绸之路的发展,对我们西安商业地产的发展,我们会有更多的思考。从商业地产来看,现在面临商业地产应该是一个怎么样的形式发展?大量的进入旅游商业市场的发展,2014房地产地产,深化改革,适应“新常态”发展。当前经济三大特征。第一,快速增长的换挡期,30年9.8%的增长是奇迹,日本15年,亚洲四小龙20年。第二,结构调整的震动期,政府投入大服务业占比大于第二产业,高新技术、装备制造大于工业平均值,居民收入比重在国民收入分配比例提高。第三,以往增长政策带来负面影响的消化期。

  房地产市场特征,大家现在可以看到,每一个经济评论,都在评论中国经济的增长速度能达到什么样的水平,更多的是担忧,我们房地产的情况是这样的,首先第一房价是下降的。有政策和房地产开发企业,我们共同去库存、去化成为主题。国务院加强棚改、加强公租房的资金。同时新型城镇化建设是我们房地产开发的一个主题词。对于房地产市场,一是与宏观经济民密切相关的,第二于国民经济三期叠加相对应。我们的商业地产市场,三季度中国商业地产市场增长平稳,与第二季度相比,上升2.5点,环比微涨1.9%,同比涨幅2.6%。显示了商业地产整体继续回暖态势。2014中国商业地产地产典型特征。

  市场需求:1、体制改革为现代服务业提供发展的广阔前景。2、产业结构的调整使服务业更加细化。3、人口城市化和聚集促进了商业地产的配套服务的发展。行业发展,1、投资量的增长,多数房企涉及商业地产。2、房地产开发模式发生变化。3、产品更加丰富。4、以城市综合体为代表的商业成为主流。目前从中国商业地产总体来看,过剩的商业地产带来什么样的问题?我们目前国家商业地产带来了同质化的问题和开发量多过的问题。我们现在包括万达的企业,都形成了“百城万达”。在二三线城市,甚至五线城市,都提出城市综合体的概念,购物中心,我们可以看到2013年国家的购物中心是2000多个,随着每年100多个购物中心的建设,到2015年我们城市购物中心达到5000个,开发面积3亿平方米。零售企业在进驻过程中,会遇到同质化的问题,会遇到市场饱和的问题,零售企业在现在是一个萎缩的状态。一方面我们大量在开放另一方面零售企业进不来我们的商业带中。第三,每年到年底我们的开发商都要被问到,电商和你们谁输谁赢的问题。

  影响中国商业地产发展因素。近些年对商业网点和地方整体规划,遇到粗放管理,带来了市场危机就是市场失衡。第二,房地产开发商,缺乏运营的经验,我们往往用住宅开发的思路套商业地产的开发,几年下来是行不通的,我们的人才遇到了更大的问题。我们商业地产遇到更大的问题就是我们融资成本的问题,一个商业地产和住宅地产两个截然不同的产品。商业地产就是开发资金的进入,同时运营的时候有运营资金退出的问题,我们要资产证件化,真正的金融创新模式到现在为止,迟迟没有出现。真正在中国大陆运营好购物中心,包括一些老的购物中心,真正它的资金来源,靠资产的证券化来的。金融体制的创新解决商业地产资金瓶颈的最大问题。目前我们行业进入调整期,政府逐渐放开了政府干预,市场的自行调解将促使城市分化加剧,对于土地资源紧缺、市场需求旺盛、消化能力强的一线城市,市场形势仍然比较乐观,与二线及三五线城市之间的差距也将更加突出。

  这些问题给我们带来商业地产发展方向的一个思考,我们可以看到经济转型和新型城镇化为我们商业地产带来一个内在的潜力,在转型过程中,我们第二产业会逐渐被第三产业代替,旅游地产、商业地产会遇到新的机遇,对我们的房产细分市场提出了一个更好的发展方向。商业地产实现并购和整体加速,投资关心我们的价值洼地,我们可以用商业地产的开发模式,在整个资产得到增值保值以后,商业地产是一个金融体。只有互联网和商业地产密切结合,才能创造新的商业价值。我们商业地产,更多跟互联网更多发展,实现O2O,O2C的发展。商业地产和互联网之间达成一个主动的融合,才能促进商业地产的发展。商业地产的一体化,商业地产不简简单单的是百货写字楼,要把商业地产作为城市骨干发展扩大当中,发挥它的综合效应。商业地产蓝海在社区商业。我们开发商盖了这么多商业地产以后,很多问题没有解决,近些年来社区商业是我们商业地产的海蓝,它规避了很多购物中心和商业中心同质化的问题。

  在我们国家,无论是办公楼的租户,还是商业的商户,都希望有一个非常好的办公体验,休闲娱乐体验,生活设施体验,那么开发商在我们做商业地产的时候,我们一是引领市场,第二个要顺应当前的市场发展,这是我们商业地产唯一的出路,也是融合市场、适应市场的方向。

  今后的房地产开发商做到几点:第一,调整心态。由原来的粗放开发到现在的精细运营。第二,虚实结合。实体空间与虚拟空间的互动。第三,线上线下。第四,业态完整。第五,文化为本、创意为魂、营销为翼。用它作为我们整个,包括商业的街区、购物中心,包括旅游地产的产品,才是我们的发展方向。作为商业地产,作为房地产开发企业,在整个市场开发当中,我们扮演了市场的主力军,真正的市场,完全在于我们对市场的理解和把握,在西安这样一个美丽的城市,有这么一个好的商业基础,又是全世界著名旅游的城市,未来的商业地产我们是有信心的,信心比什么都重要,信心过程中,真正做好商业地产的精细化的制造,未来商业地产属于我们每一个开发商,属于在座每一个消费者,谢谢大家。

  孙龑君:谢谢蔡秘书长的演讲。接下来由中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国步行商业街工作委员会主任韩健徽带来演讲。

  韩健徽:尊敬的各位领导、各位来宾大家下午好。

  首先第一个方便我们简单回顾一下,我国商业地产发展的历史,我们不能够忘记我们的历史。更多商业地产的发展到目前分为两个阶段,概括起来就是两个十年。第一个阶段从1992年到2002年这十年的时间,当时的背景下大家可能清晰地记得,我们城市化进程不断加快,我们城市到处是工地,不断的拆迁。在经过50年左右,50年到100年的时间,我们发达国家从衍生出来的各种各样的零售液态,在中国大概10年左右全部具备了,所以等等一系列因素,催生了我们商业地产。开发商是非常头疼的,我们蔡秘书长在住建部,我们来自于商务部,从体制上也可以看得出是两个产业,从过去的两个产业,我认为商业地产逐渐形成了一个边缘产业,大家有一些重合点。第二个十年,从2003年到2013年,我国商业地产的发展经历了第二个阶段。在这个阶段我想表现最为突出的两个标志,一个就是开发商开始进军商业地产,另外零售商也开始进军商业地产。在开发商和零售商双向进军商业地产的过程中,从过去的租赁到拿地,开始自建,有的甚至打造自身零售的品牌,国外的零售基金也开始进入。我们商业地产开始逐渐发展成为独立的产业,这个独立产业是1+1=1,效果是1+1>1。

  第二个方面我们商业地产的功能和作用有哪些。首先有城市发展的功能。“城市”由“城”和“市”组成,“市”就是我们的商业,这是我们国内商业城市的照片,我们的商业在城市中的作用。我们城市的领导叫市长。第二个功能商业繁荣的功能。商业地产项目,经过高度的聚集形成我们城市的商圈,从全国很多城市来看,一些传统商圈,它的经营额有的达到了30%,有的甚至达到了50%,所以可以这么讲,我们的商业地产一大喷嚏,我们的社零就会感冒。左边的照片是台北的西门町,他们叫商业步行街区。第三个功能就是社会与服务的功能。作为商业地产开发商,特别是大型的开发商,记得几年前在一些城市,开发商打出这样一些标语和口号,我是城市运营商,我是城市的服务商,口号我们不去评论它,但是商业地产具有商业和社会的双重属性。一个城市成功的商业地产项目成为我们弘扬商业文明、构建和谐社会的重要载体。也是展示我们城市经济发展、社会主义文明标志区域。浓缩历史文化、体现地域体征的集中亮点。反映我们城市风貌,凸现城市精神的综合象征。一个城市的商业是这作城市的窗口也好、名片也好、客厅也好也不为过。第四个功能,品牌互动功能。一个成熟的商业地产,形成我们一座城市其别于另外一座城市的好,也可以实现城市品牌的相互互动的提升。这是纽约的时报广场,每年新年来到的时候,全球十几亿的人目光都会关注它。这个时报广场,几十年国内包括香港也出现了将近30个有叫时报广场,有叫时代广场类似的项目。第五个功能,产业融合的功能。在一些著名的商业地产项目里面,往往集聚着对本城市、本地区,乃至区域国家,乃至于全球具有影响力的龙头产业。这几年非常时髦,追求地区区域的总部,有亚洲的,可能也有全球的。第六个功能,区域拉动功能。一个成功的商业地产项目,可以拉动一个区域成为一个城市的商业中心、商务的中心、商贸中心、展示中心、服务中心,乃至社会活动中心,像这样成功的案例,在全球范围内至少有50年以上的历史。麦当劳它是做餐饮的,同时也是做地产的。大家也熟悉,美国纽约的联合国总部大厦,建这座大楼,整个区域带动发展。我们非常熟悉的高尔夫球场,高尔夫本身赚钱不多,带动其他的很多会升值赢利,起拉动的作用。大家知道北京有一个世界最大的单体的SHOPMALL叫世纪金源中心(音),在开创初期争议不断,社会上议论你们怎么看,当时金源集团的一位老板跟我讲一句话,我印象非常深,他说我做的不是金源MALL,我做的是世纪城。大家也是非常熟悉的一个案例,就是上海的新天地,到今天为止,新天地酒吧这一部分,盈利程度还是有限的,但是周边拉动的增值效果还是非常高的。

  第三个方面,未来发展的趋势来看。从2014年到未来的10年之间,我国商业地产的发展将会进入一个叫做产业融合发展的时代。这也是我们商业地产进行二此腾飞的过程。不管你信不信,反正我信了。不仅仅是一个预测,很多城市包括一些开发商,特别是一些品牌开发商已经在付出实践,这个趋势具体表现为5个方面。第一,商旅文产业和的方向发展。我们从传统的单一的商业地产向功能复合化的融合演变。我们现在的商业发展,单一的内环的发展已经不能适应需求,几年前年提出,商业有卖点、旅游有热点、文化有亮点。它是一种深层次的互动,也将会是一种效益的倍增。第二,更多融入中国元素和地域的符合。我们现在国家也在倡导软实力来打造大国,文化强国。本月我到合肥去考察参观了合肥万达的展览中心,大家知道万达在12年已经成立了文化集团,合肥的展示中心外形是一个大鼓,为什么是一个大鼓?因为在安徽,安徽是著名的凤阳花鼓,在12月20号,万达在武汉,大家可能听汉秀,他们在江西的项目,外形比如说瓷器、茶等,更多融入中国元素。我们很多项目同质化,我想通过我们的地域特色,才使我们自身具有不可复制性。我们在探讨商旅文融合,包括突出特色的的时候,我们有一种倾向,我们有一种盲目性。我们大家可能都认识到,要有文化都这个文化到底怎么体现?这张照片大家可能不太理解我想表达的思想,这是功夫熊猫,熊猫是中国的国宝,功夫是中国的国粹,美国人把功夫和熊猫结合到一起赚我们中国人的钱。这是在日本福冈的一家购物中心,它是金木水火土。现在外国人把中国的文化元素有机地融合在我们具体的项目之中,五行也是我们的传统文化融合进去。在我们商旅文融合,文化的梳理方面,我们确实有很多的文章可做。第三,线上和线下有机的结合。第四,这是一种思索,轻资产的经营模式将逐渐会被追求,大家可能会了解这样一个信息,今年8月份万科和国际上的一个著名的资本集团进行合作,双方共同成立平台公司,但是万科在这里面所占的股份只有20%,国外的资本占到80%,由这个平台公司收购万科既有的一些商业地产的项目。同时再成立专业的运营公司来进行运营,它的出口就像蔡秘书长提到的商业地产的证券化。现在有几种情况,一种是不管了,一种是尽量的运营好,还有一种就是采用轻资产的模式。目前成熟的案例还不多,但是我想应该是一个方向,是非常有效的一个探索。第五,更多体现城市发展和社会服务的功能。在这个功能里面,前面我也谈到一些,我们山野地产项目和城市发展的服务紧密相连。特别提到一点,我们在城市规划和我们商业地产开发商开发过程的理念方面,我们还要进一步提升,大家可能也注意到,近十年全国很多城市功能分区,这种情况非常的突出,园区也好、科技城也好,大学城也好,什么什么也好,大家可能会注意到,我们每天在上下班的时候,城市与产业园区之间形成“潮汐”式的流动。近年来西方最先进的规划理念,我想应该是反对严格的功能分区,不绝对的、不单一的把城市的功能分割成为若干个色块,而是主张功能比较齐全的“马赛克”。我们有自己的国情,但是我们能不能做到我们集中与分散相结合,大色块与马赛克相结合。

  商业地产可持续发展也好,还是成功也好,我们努力实现345的目标。3就是努力把我们的项目打造成为商业繁荣地、旅游目的地和文化展示地。4是我们要努力实现高客流量、高经营额、高知名度、高回报率。5就是努力把我们商业地产项目打造成为历史有根、文化有买、商业有魂、经营有道、品牌有名的项目。

  屈扬:接下来请出我们金乾生教授演讲。

  金乾生:大家下午好。我给大家分享的第一个观点叫没有房地产就没有中国的城市化,为什么这样讲,是因为我们做开发区也罢,我们做城市建设也罢,我们是没有钱要搞开发区,没有钱要搞建设,钱从那来我们首先要面对这个问题。

  第一我们要看一下中国房地产的来历,房地产怎么来的,中国的房地产我们都是亲身经历者,应该说房地产是改革的产物,是住房制度走向市场化的一个产物,因为住房制度过去是福利化的,通过改革走向市场化以后,这一个房地产发展加快,利用市场力量推动房地产发展,房地产本身对快速解决我们市民的住房困难实际上发挥了重要的作用。另外一个房地产是我们城市化的一个巨大的引擎,是城市里面建设的最重要的手段,刚才讲的没钱要搞城市建设,钱从那来,我是西安高新区干出来的,大家知道西安高新区,经过市长批示借钱的,借了十万块钱,十万块钱能搞开发区吗,所以要借钱,借了钱要搞土地开发,包括基础设施的套建设,这些钱投进去以后,怎么回来,做开发区大家知道核心是发展产业,产业部分是赔进去的,所以做开发区一般都了解,开发出来的地一分为三,三分之一做公共用地,这三分之一是完全赔掉的,还有三分之一是招商的,招商你用成本价去招商,你连想都不要想,你要招大企业来,大家知道三星落户高新了,什么政策大家知道,公共用地是赔进去的,产业用地是赔进去的,赔的钱从那来,从商业开发用地来,所以到现在为止我们的经济发展遇到了巨大的问题,问题怎么来的,把房地产这样的手段已经打成瘸腿驴了,你的整个经济发展就遇到了巨大的问题,现在各地要搞建设,尤其我们西部地区,我们是后发展地区,把地方融资平台卡住,你政府既使有地也那不来钱,这是我们现在遇到的也是算经济发展中间巨大的问题,房地产在这个中间,实际上是金融的一个部分,是金融业的一个部分,对地方政府来讲,发挥了一个巨大的融资的过程,是我刚才讲的过程。第三个房地产是拉动城市经济发展的重要力量,它本身是做城市平台的,做其他产业发展的条件和环境的,所以不做房地产你怎么做其他的产业,有些地方也做产业园,没有基础设施,水电都不到位你怎么做,所以真正的,当年我们在高新区起步的时候,也遭到了很多的垢病,就在那个位置,能把房地产做起来就相当的不容易了,因为有了房地产打基础,营造环境,集聚人气,所以那个地方科技产业才一步一步发展起来,房地产对整个城市产业的发展业提供了重要的支撑,所以第一个观点没有房地产的发展,就没有城市化的程度。

  第二,房地产与产业化城镇化关系是密不可分的。第一,产业化是城镇化的灵魂,城镇化是产业化的载体,这两个关系缺一不可的,我有一个观点,我们人类社会伐木到今天为止,任何一个经济形态一定会对应他的社会形态,比如说狩猎经济就对应母系社会,因为男人出去打猎,形成一个一个母系部落,游牧经济,以放牧为生,社会自然而然就变成了父系社会,我们后来以地为生做农业,我们的社会形态必然是村落社会,城市化就是因为大量德人聚集在一起搞工业化,工业就是规模化生产,在规模化生产的情况下,人聚形成了城,要交易所以形成了市,城市就诞生了,现在我们讲十八大以后,中国的城镇化建设要加快,所以城镇化的前提是什么,是产业化,不搞产业要城镇干什么。第二,房地产是产业的配套条件,与城镇化的一个途径,城镇化是房地产,给房地产提供了需求和动力,这两个也是密不可分的,我们不要单纯的离开产业谈房地产,产业的房地产,把产业做成概念的房地产,这种房地产是没有生命力的。第三,大家讲房地产泡沫,实际上房地产泡沫和房地产危机,并不能单纯的去看它的数量和价格,这个房子价格太高了,房子盖多了,是以什么为依据是以产业的发展比例失调造成的,如果房地产和所承载产业比例关系失调,房地产必然受阻,它不仅仅会影响到产业发展,同时会影响到自身。现在大家问房子的价格,除了住宅就是住宅,所以你要想房子价格上去可能吗,我说我们的政府除了卖地盖房子还会干什么,还想干什么,下面三四层搞商业,上面不是办公就是住宅,这样的话价格能上去吗?房子的价格要上上涨不可能的。

  第三,解决低收入者的住房,是房地产业不能承受之重。房地产业是商业化的,不承担一个社会解决低收入者住房的问题,这样的责任,任何一国家,世界上再发达的国家没有一个国家靠房地产商业住房解决低收入者的住房,房地产兼有房地产和资产的双重属性,在国外拥有房地产就是资产的象征,还有我们现在大量的在建经济适用房,我个人认为经济适用房是政府行为的一个变异,是为了体现政府清明的形象,然后又大量的搞这个东西,这个同时也是房地产改革制度的一个倒退,你说一平米现在西安市,像从3000—4000不等,这个价格算什么房子,是不是真的低收入者就能买的起这样的房子,恐怕不是,所以它真的是你大量的建了以后,对房地产来讲是一个灾难性的。解决低收入者购房怎么解决,国外普遍廉租房,政府出钱把房子盖出来以非常低廉的价格租给大家住,刚才下面我们年轻的女孩子问,年轻人关心自己买房的问题,廉租房价格比我们的物业费都低,自己再努力奋斗,买房,都是这样的过程,哪像现在我们的父母负担这么重,孩子长大了要娶媳妇,城里人买房,农村人盖房。

  第四,新型城镇化是房地产发展的重大历史机遇。也是房地产发展的大方向,在中国来讲对我们从事房地产业的人提供了新的历史机遇。我们回顾一下中国房地产发展,我认为经过这么几个层次,第一个阶段从房子到产品阶段,我们最早单位自己盖房子解决买房的问题,我们是排队,一年一年翘首以待分房,下来是产品到商品的房子,把产品搞成了商品,到商品阶段时候有了品,有了服务,后来又过几年,商品开始向环境发展,就是我除了买房子,住房子我还要环境,还要享受环境,这个里面就有了配套和生态,再下来就是环境到主题,主题现在比较火,主题地产现在比较火,工业地产,文化地产,还有健康地产,等等现在五花八门都出来了,主题地产因为我们和产业的脱节,现在对地方政府来讲,已经变成了用概念圈地的一种方式,已经不太受欢迎了,已经做了的,除了商业地产还好,其他的现在基本上都不怎么景气,今天我坐在清华科技园董事长的身边,他是做科技地产做的比较成功的,他做的科技园地产就是我要讲的城镇化地产,刚才讲孩子要娶媳妇要盖房子,孩子要办工厂要盖房子,老人要看病,你要有医院,你得盖房子,所以房地产本身来讲没有什么错,没有什么需要或者不需要,它必须的,但是我们必须会做,刚才我非常赞同韩会长刚才讲的旅游地产与文化与商业地产的融合,跨界融合,我认为融合本身最后形成的形态就是新兴的城镇,有产业作为他的灵魂,多业态跨界融合是房地产生命力所在,刚才韩会长讲的,咱们今天下午在曲江开会,曲江的地产成功不?曲江的地产绝对成功,曲江现在缺什么,每年到曲江旅游的人数是多少,今年到西安旅游的人数超过1.2亿,我们的旅游除了卖本票还有什么,景点也罢,文化也罢,都是吸引力所在,门票多了就是吸引人流的门槛,门票不是我们发展旅游业应该有的商业模式,吸引人过来干吗?商业消费,现在到曲江来有商业消费吗,外地人想吃陕西小吃去哪吃合适呢,没有,想购买陕西当地有特色的东西有吗?所以地产抛开产业就苍白无力,还有旅游是景点旅游吗?就是文化旅游?文化在哪里,你能找到吗,旅游和文化和商业融合发展我们必须的去这样做,除了拿曲江举例子,在我们西安的,或者陕西的,我们那个什么县有一个类似农家乐的旅游很火,就是因为把文化和旅游密切结合和当地餐饮结合,商业结合,整个发展的比较好,另外就是广东一个企业,我在珠海航展期间他和我讨论,把飞行和运动还有休闲多业态符合,搞飞行小镇,他现在在江南选了一块地搞那个,这个镇专业指向非常清楚,就是爱好飞行的人到那居住,休闲,商务准备的,所以那个镇的品质大家一想就知道,他的产业是什么?很清楚,自然风光,再加上这样一种科技产业,再加上休闲和商业,所以我认为未来得发展。今天是曲阳让谈一下商业地产,蓝天有一个家具工业园,是民营企业做的,政府没有花一分钱,现在那个地方聚集了一个产业链。

  总而言之,第一,差异化定位,不要建某一个企业做的好大家一哄而上。第二专业化分工。各自做自己的专业。第三,链条化配套,按产业链方式做。第四,城镇化承载。我们最终做出来的是房地产人的努力做出来的是新型的,有产业聚集的,我们整个国家会建的越来越漂亮,越来越美丽。

   屈扬:接下来的演讲嘉宾来自意大利奢侈品专家卢卡先生。

  卢卡:因为今天时间有限,在接下来的演讲当中给大家更多的信息。

  在我之前的几位演讲者已经告诉了大家分析,以及我们现在面临的问题在哪里?因为刚才大家已经接收到了各个方面完整的信息,从我的角度来说,将会从品牌分析的角度地位。现在各种各样的地产的发展,商业需要品牌,怎么样建立,怎么样引进,我代表意大利的官方给大家一些信息和启示。

  中国现在有非常非常多的这样商业化的建筑,尤其各种的商业中心,现在我所知的状况下,建设的非常大的商业中心有400—500家。而且大家也知道及现在有各种各样新出台的政策,以及新的规章制度,让我们看到,从去年到今年,国外的奢侈品销售有非常大的下降的,越来越多的国外的奢侈品商有更多的考虑,一方面因为中国国内销售量下降,另外是因为我们有新的政策,但是他们还是比较乐观的,虽然销售量下降了,但是有很多的人到国外去购买消费品。

  我们提到的消费品商,首先考虑的是整体形象,其次考虑的是店铺的位置,还有就是销售量。我们现在的地产项目都建立的十分优秀,他带过欧洲的知名的厂商过来看,因为购物中心看起来建的非常辉煌,规模非常大,让他们困惑的地方是他们不知道怎么去选了。所以我们今天花了一下无的时间,讨论商业地产发展的前景,我们现在要开发商业地产的第一个问题,不是看要盖成什么样子而是怎么盖,我们规划商业项目的时候,我们要的是怎么样呈现出来一个完整的状态,大家可以看到,它这里给大家看的一个案例,相对比较成功的案例,那样的案例是不可复制的,有自己本身的考虑,有天时地利的配合。

  而且我们现在有一个重点,真的要提出,跟购物体现相关的,说起来好象好懂,不是所有人明白我们要求的购物体现是什么样的,其他的几位演讲者也提到了电商的经营理念和OTO,在OTO的购物体现就变成了一个重中之重。所以举一个简单的例子,大家有时候不太理解,为什么在OTO商业模式下大家的体现非常好,大家可能看上一双鞋,但是店里没有这个尺码,用OTO就可以很快的查到哪一块有他的尺码。

  所以这里再给大家举一个例子,大家考虑到购物的体现的时候,品牌的效应是巨大的,在这个状态下购物体现可以从品牌上完整,其实中国的整个的国情和国外的市场不一样,所以一些品牌的推广,可能在中国的本土化也是另外一个问题,我们从西安的角度来说,在国外其实不是所有的人都会买大品牌。西安是刚刚起步,咱们西安很多的卖点,比如说我们是古城,文化,可以吸引很多人,但是至少目前从他看来,他还没有看到在西安有任何一个商业项目把这些点结合起来,我理解他的建议如果能把这个部分结合起来的话,是西安得天独厚的条件吸引大品牌的入驻。

  所以因为时间关系,他想挑过中间的PPT,他希望到最后一点,给大家一些建议,咱们中国的市场上,和商业地产结合的最好的部分,未必名牌都要引进,我们专著引进最奢侈的品牌,它本身有自己的效应,就和其他的地方拉出了不同的差别,这样的话会让我们有新的发展的机会和可能。

  屈扬:谢谢卢卡独具魅力的演讲!也特别感谢各位重量级嘉宾对西部商业和旅游地产的梳理、启发,对未来发展提出的思路和建议。今天是2014西部商业和旅游地产论坛陕西峰会举行的日子,也是陕西地区首家房地产电商门户网站买房网上线的日子。

  孙龑君:是的,屈总刚提到了,作为陕西地区首家房地产电商门户网站,买房网网站运营前期已经积累了丰富的渠道资源,致力于全媒体整合营销,将通过对用户需求的精准把握,提供最佳的房地产信息服务,让我们通过现场短片一起认识买房网。

  屈扬:谢谢观赏!移动互联网时代,商业和传媒环境都在发生着深刻的变革,今天,我和小孙也郑重邀请在场的各位嘉宾,同我们一起共同见证买房网的上线,见证房地产传媒行业新锐力量的崛起。有请上线启动嘉宾登台。

  接下来我们共同倒计时,见证我们这一刻。

  孙龑君:祝贺买房网成功上线,值得一提的是,从规划筹建开始,“买房网”与“《新居时代》栏目”已经达成战略合作,《新居时代》将为买房网提供最专业的视频资源,买房网将为《新居时代》开设独立版块,让更多的用户通过网络收看节目,实现大数据时代社会化媒体的商业价值,更精准地服务购房者。

  屈扬:也欢迎大家多关注买房网,今天我走入现场的时候看到了很多陕西地产圈的新朋老友,熟悉的朋友都知道,在传统媒体领域运营的8年里,《居时代》一直在学习、变革,8年后的今天,今天我们现场也邀请到了房地产营销领域的颠覆者房点通,为房地产运用互联网更多启示。我们先通过一段视频了解一下。

  孙龑君:谢谢观赏,“快乐购房就在《新居时代》”“要买房找屈扬”,《新居时代》开播8年以来,都是以帮助购房者成功置业,助力开发业快速营销为宗旨,与房点通电商的本质相统一,今天现场我们将与房点建立战略合作关系,触网,触电营销,实现传统媒体与接下来让我们用热烈的掌声请有请房点通CEO苗天冶登台,同时有请西安广播电视台《新居时代》制片人屈扬登台。现场完成我们今天跨界整合的签约仪式,同时有请我们的嘉宾共同见证这样的时刻。

  祝贺西安广播电视台《新居时代》和房点通成功签约,有人说,互联网将颠覆一切,希望在日后的合作中,能合力为买卖双方提供最优选择、最好服务与最快成交,在楼市新常态下,让买房的人和卖房的人更快乐。

  孙龑君:请各位嘉宾落座休息,接下来将进行本场活动最精彩的论坛对话环节,有请论坛主持人屈扬,同时有请参与现场论坛的嘉宾上台。有请:中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云;中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国步行商业街工作委员会主任韩健徽;意大利奢侈品专家 卢卡;产业经济专家西安市渭北工业区领导小组办公室专职副主任金乾生;以及商业地产企业代表华东集团董事长肖同春,有请各位嘉宾。

  屈扬:欢迎各位嘉宾参与今天的对话,国家主席习近平近日在河南考察时指出,我国发展仍处于重要战略机遇期,要增强信心,从当前经济发展的阶段性特征出发,适应新常态,保持战略上的平常心态。新常态下,中国经济将进入换档期,房地产行业已经开踢增速缓慢的“下半场”,未来的球场上,行业的发展趋势您如何预判?商业地产和旅游地产的角色和贡献是什么?

  蔡云:刚才在我的发言当中对新常态做了一个说明,更重要一点我们开发企业或者我们从业者认识到国家经济的转型期,深度的调整期、换挡期当中,我们房地产企业,怎样顺应自己的发展,做好自己的 调整是非常重要的。真正到了房地产企业和房地产发展,遇到了一个市场细分的过程,在市场细分的过程,我们迎来了城镇化,迎来了企业的转型,国家的转型,在所有的转型当中,我们怎么做好自己的品,用自己的产品应对整个市场的发展,从商业和旅游地产的趋势来看,如何一个常态下,或者任何一个状态下,机遇和挑战是共存的。我们知道在哀声一片的过程中,仍然有市场细分脱颖而出的产品,事实证明它是好的,我想市场是融入这种优秀的产品出现的,我也期待更多企业创造出更多的产品给社会。

  屈扬:肖总面对这样的机遇和挑战,未来您的企业,或者您对商业地产发展趋势怎样看。

  肖总:首先要从经济发展说起,从目前国家经济层面来讲,我觉得经济明年会复苏,经济形势未来应该会好,但是中国整个产业,没有转型成功,制造业现在还不好,未来经济还存在不确定因素,这一块总体现在还很不明确,明年应该还是会复苏,进入新的发展期,在这种情况下,做商业特别不好做,这两年,如果是想投资商业领域的或者即将要做的,我还是劝一句,苦海无边回头是岸。

  今年整个商业招商很难,但是我们的两个项目招商还可以,但是做的很艰难,如果想投资商业我有五点建议,第一在你的项目发源的三公里内,人口要足够多商业要少,第二在你商业一定要有地铁介入,未来是地铁时代,80%的人出行都是靠称作地铁的,第三点要以体验业态为主,第四你要有足够的资金,要做好资金平衡,你的商业也许建完以后,要养三年甚至五年,你要有心理准备,第五要有互联网的思维经营你的商业,如果想投资商业的,一定有五点建议。

  屈扬:金主任您觉得商业地产和旅游地产未来扮演怎样的角色。

  金乾生:刚才演讲的时候,蔡云女士讲到这个问题,我非常赞同她的观点,我认为一个诚实的成长,一个产业的成长和一个个人的成长,道理是一样的,一定会成长,一定会提升,产业结构的调整,咱们住建部研究中心的主任已经离开了,他第一个讲的结构,我非常同意,不管商业地产还是旅游地产,我认为都是在成长期,还没有到成熟期,我们的房地产它的成长和发展一定会经历这个过程。

  前不久我再中国建设报有一个文章叫房地产,房地产:魔鬼还天使,编辑可能觉得题目太刺眼了,就把题目改称房地产的重要角色,我认为中国的城市化还没有过半,你想想我们要做的事情太多了,各种地产都有前景,我的观点是这样的,只有夕阳产品没有夕阳产业,只有我们要做的事,需要我们会做事的人,不会做事的人,你肯定会被淘汰。第一注意新业态的变化,就是做商业,不是过去的做法,业态都在变,今天各位嘉宾讲的很多,第二跟现代金融的结合,产业带金融,这些都带来了新的变化。

  第三个和网络经济的结合,我们线下的业态已经发生了很大的变化,多少人现在买东西还要去商场呢,你必须把线上的平台充分的利用和建设起来,你不关注线上的投资和利用,再搞线下的投资是没有用的,我们必须从产品思维转向市场思维,把注意力从怎么做转到客户需要什么,快节奏的时候生活,你必须调整,我们的思维一定要调整。第二一定要从过去建什么做什么,小而全大而全,同质化的做法一定要走向专业化,产业发展只有一个趋势叫做集群化,没有专业的企业是没有前途的,只有形成自己的专业特长,和其他企业形成上下游的分工以后,你的企业就是必不可少的。

  刚才讲还要转变什么思维,就是我们一定要转变到网络思维上,刚才肖总讲的互联网的思维,你的这种思维步建立,不是产业发展有没有前景的问题,是我们自己会不会干的问题。

  屈扬:韩会长也是多次来西安,西安作为我们西部大开发的桥头堡,也是新丝路的起点,也是走在国际化都市的路上,你觉得对于我们开发企业来说,还有哪些新的机遇呢?

  韩健徽:西安是西部的桥头堡,我在4、5年前,北京提出要建设国际化贸易城市的时候,我曾经讲过我们西安要在唐朝已经是国际化城市了,今天探讨的主题是商业地产,特别是商业地产和旅游地产的融合,首先希望大家关注一个信息,今年2014年8月21日,国务院发布了一个意见,出台一个政策,关于促进旅游业改革发展的若干意见,这是国务院的31号文件,在谁文件里面,特别提出了鼓励打造跨界融合的产业联盟,所以跨界融合已经上升为国家的政策。

  同时我们在任何一个产业的发展离不开宏观的背景,稳增长,扩大消费,谈到商旅的融合,我们很多的开发商在努力的探索,其实有些实践了,大概五年前,某个省会城市一个大型的项目,请我们去看,看了以后老板问韩主任你怎么评价我的项目,我当时考察完以后,我讲你让我说我说不清楚,如果让我凭知觉说,我说似乎是你把美国的拉斯维加斯百老汇,迪士尼融在一起了,我在美国转了一个月,这好那好,你让我系统的讲我讲不出来。有两个热词,一个是“新常态”,一个是“在路上”。

  旅游也有,我们在卖门票也好,我想我们未来商业旅游的发展可能是三个目标,是也可能是三个阶段。初级目标就是我们努力的打造商业和旅游地产的升级版,我们能不能在现有基础上有一点提升,第二个我想我们的终极目标或者是终极方向就是我们要打造商业地产和旅游的创新版,我们能不能在特色上做一些文章。第三个作为我们的最高目标也好,我们能不能把我们的旅游商业地产打造成全新的革命版,我们以全新的面貌展现在我们市民的面前,谢谢。

  屈扬:今天几位嘉宾提到了电商对实体冲击,未来我们的开发模式运用模式如何创新,未来有怎样的一个机会,这个问题肖总您来解释一下,我们万河城项目要开业了,您将是怎样的政策?

   肖总:2006年大家不关心的时候,我已经在关心的,电商的发展和我预计的发展是一样的,从这一块整个分析下来,未来还是实体商业很危险的。我们不能排斥电商,我们要线上线下同步发展,这是我们企业的一个发展方向。我们有两个购物中心,到电商平台,到物流平台,还有展贸平台,这一块我们第三个平台把电商涵盖进来了。我们以零售为主的购物中心,我们主要以体验为王,我们20万平方,70%是体验业态,我昨天看到王健林第四代店,大概70%的体验业态,他可能把小孩的体验乐园涵盖进来了,这是我们企业的一个发展方向。我们第二个项目招投率达到90%,我们是方向掌握了。

  屈扬:肖总给大家的观点就是线上线下体验为王。意大利11月20号发布了一个数据,一线消费品在中国是呈下降趋势,我们能看到我们身边的很多购物中心。像香奈儿,包括迪奥这些品牌的主力店没有进驻到西安,我们想跟卢卡交流一下,这些品牌进驻到西安大概需要多少时间,在我们中国的布局是怎样的。

  卢卡:首先先回答刚才说道的像香奈儿品牌没有入驻西安,这是时间的问题,因为西安太大了,他在找一个合适的点,找到了契合点的话是很快的。他想接着刚才王总的话题,王总提到五年前看过的项目,是一个大的综合项目,他是意大利人,他在中国看到大型的购物中心,还有欧式小镇、法式小镇,对于国外的品牌来说,他们希望看到的是中国小镇。

  屈扬:融入更多的本土的文化和元素。

  卢卡:他说虽然现在我们有很多的商业中心,但是实际上对于很多国外的大品牌落脚,首先考虑的还是地理位置。他举例子,比如说像意大利很著名的品牌,他们想进驻中国的地区,但是一直找不到合适的地点。

  屈扬:希望把著名的品牌引进到我们的西安,因为时间的关系最后的问题还是想要回到蔡云秘书长这边来,她讲到一个社区商业,我们也请到了很多社区商业开发商,请给他们一些好的意见,如何让社区商业引进更多的品牌,繁荣起来。

  蔡云:我觉得社区商业他有便捷、快捷,离消费者更近,同样社区商业是最不怕同质化的形态,可以高度的同质化,他的服务对象同样是多元化的。一个是把商业业态更加丰富,包括修理、配送,包括管家服务,这个可能是重要的方向。

  屈扬:今天我们的论坛希望能够去解决未来我们商业地产和更多的商家这样一个交流的机会,解决我们商业地产招商困难的途径,希望大家为我们这次峰会送上祝福,每人一句话。

  韩健徽:大唐西市来自我们西安,东市西市,演化成现在的买东西,我想我们西安能够再领我们商业的辉煌,祝愿吧。谢谢。

  卢卡:更高的质量,更少的数量。

  金乾生:线上线下有机的结合起来而不是对立起来会更好。

  肖总:我希望西安未来能出自己的国际名牌,吸引全世界的人来西安购物。一千多年前一样,世界的人来西安购买丝绸,这是我的希望,谢谢。

  蔡云:西安这颗明珠在我们的手中,有你有我有他,共同创造未来。

  屈扬:作为丝绸之路经济带的起点,我们一定会利用好自己的区域经济优势,展现独特的优势。

  孙龑君:再次感谢各位嘉宾,在我们今天的论坛现场,除了有一线的房地产开发商,还有品牌的商家代表莅临了我们的现场,请丁松山演讲。

  丁松山:众说纷纭,对整个房地产来说,我们有个口号叫做“变革正当时”。在原来手机市场,所谓的高端智能机替代原来的机子是一个迅速的过程,我们知道的房多多,双十一120亿的销售,全年1500亿交易。还有社区电商,物业2.0,还有途家,我们签约的房源有50万套。2015年是地产行业的分水岭,所谓的脉冲式的产业,指的是中国的房地产有受虐性,脉冲式产业。局限性,我们每个人从销售的角度出发,没有重视业主的视角。动力,互联网的思维方式。中国地产行业有以下五个要素来决定,政治经济,有一些不好的消息出现,而分享经济主要的课题是被中国的大量的房子库存化。对互联网来说全新的营销模式已经进入传统的模式里面,大家现在所谓的谈虎色变里面。我们整个社会的老龄化,养老地产的兴起,需要我们的开发企业办一种全新的产品和立体化的服务等等。

  大家都知道,全球的分享经济在目前整个我们叫“地球村”,基本上已经是此起彼伏了,分享无处不在的,包括每个人的衣食住行。在欧美有两个公司,MEB大概估价在150亿,途家是领导者和创新者。大家知道的是汽车的飞翔,比如说UBER,分享经济,已经从欧美来到了中国,每个人都会体验到分享经济带来便捷。新融下的新机遇,白银时代的心地产,一定不是孤立产业,而是一个有着新机遇的融合行业。全球新兴的市场,房地产的VR市场,在欧美37%的出行,不论是旅游还是商务出行,都会选择别墅,每年营业额850亿美元左右,我们的比例在3.7左右,我们的发展空间非常大的。分享经济的基石,第一是诚信,第二是人口结构的调整,第三是大量的不动产的库存。

  房地产管理,未来20年管理,养老地产将成为行业的重点,将会有越来越多的住宅企业会转向以旅游度假的地产,养老地产。我们在风口上吗?这句话是互联网最好的体现,中国的VR行业是在风口上吗?需要过四个坎,诚信体系的建立、出行方式的改变、行业标准共识、充足房源入市。途家通过改善行业标准,分享平台+实体标准=信任。,途家对中国的出行方式是可以提前感知到的,我从最早的三亚做起来,到山东福建等城市,通过一些专业的数据,目前的话,家庭游和团队游是主力,每周四是预定高峰期,不论在一线城市还是西安的二线城市都有趋势的。

  行业的繁荣吸引各界目光,目前途家我们签约了68个政府,从福建省政府到陕西省政府,协会跟我们的签约,我们现在客户满意度是96%,评分是4.48分。目前我们签约的开发企业涉及的套数是90万套,未来有更优秀的房源经过途家的整合进入VR市场,我们是2011年12月1号上线。这是我们合作的一些全国的一些开发企业,基本上中国的排名前五十的企业都有合作的,这是我们在京的一个房源的分享,这是在北京周边的白洋淀,这是云南大理,这是福建的武夷山、山东、惠州,这是客家的酒店,千岛湖,这是西安在经营的房源,我们相信通过人的入住,通过社交活动,让每一个游客能够做当地人,让房子发挥更大的价值。

  分享经济是一个所谓的信任经济,最大的意义点努企业所有与个人消费的产业模式,有需求的地方我们叫市场,不可改变的是时代,希望更多的企业可以和途家联手,我们可以改变房地产控制问题和旅游消费升级的问题。我的发言就到这里,谢谢大家。

  孙龑君: 谢谢各位嘉宾的精彩观点,请入座休息,我们今天盛会的主题是“2014西部商业和旅游地产论坛”,那么,什么样的楼盘才算是商业地产标杆?什么样的综合体才能影响西安?什么样的旅游地产项目最具人气和投资价值?我想,诸位都有自己不同的观点,但有一点不可否认:运营、购买商业地产和旅游地产,一定是开拓创新、远见财富、投资未来的一种智慧抉择、艺术享受。下面,就让我们一起开启“2014西部商业和旅游地产颁奖盛典”!

  屈扬:对于在座的地产界和商界的人士来说,这是一个期待已久的时刻。2014年西安楼市:投资信心相对低落,销售、招商、融资、电商难题不断。但有这么一群特立独行、善于打破常规的人物;他们是意见领袖、是行业偶像,是活动的重量级嘉宾;他们勇于为企业量体裁衣,善于调动资源打破产品滞销僵局,敢于创立行业标杆!盛典一开始,我们先为大家揭晓荣膺“2014西部商业和旅游地产论坛人物类奖项”的商海弄潮儿。

  主持人:30年前,他踏入商海、激流勇进。30年来,他披荆斩棘、一往直前。他用缜密的思维和独特的眼光,从建材市场老板变身为西北地区商业房地产与建材家居流通行业的领军人物。他胸怀大爱,质朴无华,凭借坚韧的毅力,从一名默默无闻的劳动者,成为全国劳动模范。如今,他所带领的企业,已经成为西北地区建材家居行业龙头。他,就是西安大明宫实业集团董事长、总裁席有良。

  他,是世界级的营销天才,他,是世界最年轻的省级商会会长,中国超一流的预言家,中国最年轻的慈善家

  他,是陕西唯一一位与世界级经济学家郎咸平教授同台pk,毫不逊色的企业家。他,是西安商业地产的领军人物

  他,就是华东集团董事长——肖同春,他,作为16年华东领航者,善洞悉大势,次次经济预判无一相左!他开启了西北时尚的新地标,引领一座七星级购物中心全新起航,他充满激情,不畏艰难,用智慧和力量开拓事业,他就是“2014西部商业地产领袖人物”获得者——肖同春!

  2008年,中铁置业来到西安,带着中国建筑行业的巅峰荣耀来到西安。作为中铁置业集团西安有限公司的核心人物,他坚信“信任源自责任”, 依托央企稳健之势,致力创新行业标准。他以前瞻性的视野,鼎献大西安四盘联动。中铁西安中心、中铁缤纷南郡、中铁缤纷新城、中铁琉森水岸。以建筑高水准打造行业标杆项目为己任,开辟西北沃土,献给古都西安一座座城市建筑典范。他就是中铁置业集团西安有限公司董事长、总经理高锋。

  他是一个土生土长的西安人,从90年代开始创办自己的公司,从最初的运输业到纸品行业再到今天的地产业, 一路走来他都以一颗感恩的心在做事业,筚路蓝缕却不改初心。2013年投资1.6亿元为高陵县修建鹿苑大道,2014年为陕西狮子会“丹青助学”活动捐资数万元,开发建设的高陵中小企业聚集园,更是致力成为中小企业发展、优秀创业者孵化项目的助推器,独占工业产业园区鳌头!他就是高陵中小企业聚集园董事长陈小军。

  1998年,清华科技园以“服务世界顶级科技产业“的理念布局陕西,他秉持“厚德载物,自强不息“的清华精神,致力创新行业标准,创造服务典范,将清华科技园(陕西)分园打造成了技术创新和创业者的聚集地,同步国际化科技服务标准,备受瞩目。因为他,深深影响着中国西部的科技服务理念。感谢他,赋予了西北科技产业挺立时代的自信。他就是清华科技园的核心人物、西安蓝溪科技投资股份有限公司董事长兼陕西启迪园发展有限公司董事长王武先生。

  起点即巅峰,天际地标建筑——灿阳国际中心,以40亿巨资的资本力量,汇集凯达环球、仲量联行等国际顶级团队、一线资源,汲取“高山流水、天人合一”的设计理念,凝聚全球最前沿科技智慧,打造天际5A甲级商务办公、五星级天空酒店、全球奢侈品中心、云端会所沙龙、天空无边际泳池为一体的80层400米西安最高摩天建筑。在西安,钟楼、大雁塔是闪着历史光辉的厚重地标。而现在,灿阳国际中心将以西安新天际线的姿态成为城市新地标。它拥有的不仅仅是高度,更代表西安乃至西部现代商业精神的拔地而起。有请灿阳国际中心项目代表上台领奖。

  它是国际西安超高层商务地标项目,也是世界500强中国中铁在西安的最新巅峰之作,中铁?西安中心,西北首席封顶超高层,雄踞西高新锦业路CBD鼎盛地带,地铁6号线无缝接驳,世界级的建筑水准引领西北国际5A新标准,震撼西安高端写字楼市场。中铁西安中心以王者姿态扛鼎西安国际化大都市进程中的2014新航标。有请中铁西安中心项目代表李宁上台领奖。

  西北空白商圈,沙漠绿洲,独一无二;双地铁无缝对接,直达商场,方便快捷;1500m2特色大剧院,奢享生活,创意无限。万种风尚,合(和)一城潮流;万和姿态,集世界风采。它是西北最具投资价值的商业地产项目,它是引领西北时尚的新地标,它是开启财富之门的领航员,它是中国唯一的七星级购物中心,它就是华东?万和城,世界唯一,无与伦比!

  2013年,它是一个神话,还未入市已被热捧!首场招商仅1小时即创5亿财富佳绩!2014年,它是一个标杆,主商业顺利封顶、住宅、写字楼逆势热销!3000余服饰巨头抢先入驻,众多知名品牌争先签约!它,开创了一个商业的时代;它,代言了一个商圈的发展;它被誉为是西安未来的财富走向!它,就是独占长乐路核心,西北首座全球化服饰展贸综合体---华东,万悦城!

  它是体量135万方的超级大盘,它是引领大兴新区繁华中心的极致之作,它是鑫苑(中国)17年深耕全球的西安首鉴之作。西安?鑫苑大都汇以“融汇东西文化,构建多元生活”为理念,融合高尚住宅、高端商业、时尚SOHO、创意LOFT、超5A级写字楼多种业态,依据西安人居特性将美式建筑品质、中式文化元素、多元社区体验与生活融会贯通,打造世界的鑫苑,西安的完美宜居生活中心。有请获奖项目西安鑫苑大都汇代表上台!

  35家世界五百强、西北首家JW万豪、大陆首家汉神百货、中国首家新西兰之窗……这些闪耀全球的企业与品牌落地西安时有一个共同选择——西北国金中心。价值决定前景,选择决定格局,西北国金中心独占西安市政府前最后绝版席位、零距离地铁口,以180米超高地标,领见城市高度;以与世界500强并驾的极致礼遇,同赢世界大局,成就西安极致地标。

  它,在诞生之初,就誓以睿智撼动西安城。“领创高新 泛酒店式商务综合体”是它惊艳亮相的自我宣言。以西北首创“泛酒店式办公”理念,于高新CBD核心,定制五星级精装写字楼,打造多业态商务配套。全球知名物管戴德梁行全程直接管理,创设4C资产管理服务体系,建立高级不动产投资新模式,筑就全西安投资者的梦想殿堂,缔造国际商务新地标。2014年度西安最具投资价值写字楼——大天睿中心耀世呈现。

  它是高新科技路地铁口首席5A甲级精装写字间,地标价值傲视全城,堪称“高新门户,世界商务门牌”。绿地鸿海大厦,雄踞高新鱼化科技产业园门户位置,与高新软件新城南北对望,独占地铁3号线起始大站,内拥五大主题街区,再塑高新商务气场,让城市商务活力四射。西安只有一个高新,高新只有一条科技路,而科技路现在也有了自己的独一无二——绿地鸿海大厦。

  绿色、阳光、氧气、推窗见绿,把办公室搬到公园里,这已经不再是梦想!西安首个公园商务写字楼——白桦林国际,洞察未来商务生活需求,满足创新和成长性企业的发展需要。白桦林国际坐拥凤城二路成熟商圈,兼具180亩文景公园天然绿色配套,将商务与公园完美融合,不仅能为入驻企业的员工提供高效、快乐、健康工作的平台,更刷新了北城写字楼市场,领衔步入写字楼新时代——商务公园时代。2014年西安最具投资价值写字楼是谁?非白桦林国际莫属!

  它是西高新锦业路上极具影响力的人居典范,“锦业路.26万㎡地铁门户综合体”是对它价值的最佳诠释。依托西高新、锦业路、韩国三星、美国高通、泰国正大等世界500强资源聚集地,坐拥地铁6号线丈八六路站,顺势而建,不可复制的价值高地。地铁带动了城市商业的升级,而锦都荟用自己的横空出世为地铁物业升级,为西安城市商业开创新的传奇。2014年西安最具投资价值地铁物业!非锦都荟莫属!

  每个新时代的开启都有新领袖的身影,现在,地铁3号线即将开通,西安经济动脉即将全线打通,东城发展将迎来一个新时代,而这个时代也正在召唤和造就自己的领袖。科达东御兰汀,借助“东二环,地铁口,60万平米全资源生活中心”强势登陆东城,成就西安东城新领袖。它改变的不仅仅是西安东城,更是对城市格局的重塑。科达东御兰汀,造就城东聚变,雕刻新城市风景,与时代相互成就。

  清华科技园作为全国唯一A类大学科技产业园,经过20年发展,成为世界规模最大的大学科技园,布局全国32个城市和地区,为推动地方经济发展和营造区域科技创新环境做出了显著贡献。

  作为西安园区的升级之作,启迪?清扬时代独占西安高新区核心区位,凭借科技服务的孵化实力,以绝佳硬件配套及无可复制的清华系“软件”基因,打造中国西部科技发展最佳服务商。

  组委会特设“中国西部最佳科技服务平台”奖,给予启迪?清扬时代项目殊荣,感谢清华科技园陕西园区为中国西部企业发展所作出的杰出贡献。未来,这里聚集的不仅是一站式的商业配套,208米的科技高度,更是点亮西部科技与经济发展的璀璨灯塔。

  它是政府重点招商引资、省市重点建设项目,西安市国家级经济技术开发区企业园重点建设项目;它是集标准厂房、定制厂房、商务办公、高端住宅、精品商业街、五星级酒店等为一体的一站式大型工作、生活园区。它是复合型、生态化的中小型企业服务平台,必将以其高品质、多角度的和谐发展,成为“耗能少、无污染、附加值高”的理想型中小企业聚集园。它就是高陵中小企业聚集园。

  它成功探索和开发了“主题公园+商业综合体+住宅”的独特运营模式,着力打造集文化旅游、休闲度假、娱乐购物、高端居住为一体,涵盖首席体验游乐、生态养生度假、高端商务休闲、纯生态高端人居的国际化旅游复合地产项目。它将以中国西部最大游乐主题公园——“乐华欢乐世界”为龙头,倾力打造陕西前所未有的欢乐文化生态城。这座投资数百亿元的“东方迪士尼”,它的问世,必将刮起中国西部的游乐旋风,盛大开启大西安游乐经济新时代!

  在地产领域,创新从来不是一件容易的事情,但它迈出了第一步。它是绿地集团在西安临潼打造的醇正中央别墅区,它正在开创一种微度假生活方式。作为一个创新引领者,绿地骊山花城雄踞西安唯一秀美地脉帝王山—骊山,坐拥数万亩生态山林的极度奢侈,山水并举、水火既济,堪称得天独厚的风水宝地。与数万亩国家级森林公园共生共荣,用无可匹敌的生态资源,天然氧吧人居胜境,以半山庭院,一墅生活,引领城市微度假生活。

  再次祝贺所有的获奖者,恭喜他们。

  孙龑君:各位莅临本次论坛的现场,今天的盛会,无论是嘉宾阵容还是参会来宾规模,在西安商业和旅游地产领域都是最大的一次,未来为购房者和开发商带来更多、更好的服务。

  屈扬: 相信我们西安的建设者们,能够将人类建筑文明的精华与中国传统的文化精神,及所处的环境完美结合,让我们不仅能够感受到并见证企业人文理想的融入,更能够传承出时代的特征与记忆。再次感谢大家出席“2014西部商业和旅游地产论坛陕西峰会”,衷心祝愿各位身体健康,万事如意。

  主持人: “2014西部商业和旅游地产论坛陕西峰会”到此结束。谢谢!

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