原创:西安限购令亮相 购房者涅槃 楼市浴火重生

　　2011，注定成为中国楼市有一个标志性纪年。这一年，上海、重庆房产税出台，国务院“新国八条”出台，各地政府限购令陆续发布，中央和地方的调控力度之大，让更多的具有刚醒需求的购房者徘徊观望，让本已成为社会焦点的中国楼市更加惹眼，在第三楼楼市调控的政策环境下，身居二线的西安楼市，将会迎来怎样的调控规则，西安楼市是否会在经历第三轮楼市调控冲击波中，浴火重生？

　　“新国八条”力度大 堪称史上之最

　　兔年春节前夕，国务院出台的“新国八条”被称为最严厉的政策组合。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

　　陕西省房地产研究会会长、长安大学城市研究所所长王圣学教授对“新国八条”的出台表示肯定，他认为“新国八条”的力度很大，有很大的宣誓意义。这种宣誓意义可以从这个政策的两个核心内容得以体现，一是加强保障性住房建设，二是通过土地政策、税收管理、出台限购令调控商品房。从“新国八条”对整个中国房地产市场的影响效果来看，2011年一月份的房地产价格都有稳住的倾向，包括西安在内。

　　“新国八条”的确给予房地产领域相当的作用，但是对于预计在2月底发布的西安“新政”实施细则，王教授认为西安不会实施诸如“外地人购房需缴纳5年个人所得税”这么严厉的政策，西安政策将会在中央的总的政策指引下完成，他预测会有两个方面的内容，一是加大保障房的建设力度，解决中低收入和穷人的住房；而是保障房地产健康平稳的发展，不过分扼杀市场。

　　面临政策考验 西安楼市却惊爆地王现象

　　在刚刚进入2011年春天的中国楼市，不仅面临中央政府调控政策的影响，央行加息，公积金贷款利率上调，金融政策环境也对房地产市场产生着不同的作用。加息是反通胀的一部分，显示中央政府和央行遏制通货膨胀的看法。但是去年年底加息政策对西安楼市的影响并不大。美城机构市场研发中心总监陶杰在接受媒体采访时说，“新政对于像西安这样的二线城市来讲，总体波及面并不大，但对首次改善性客户会造成较大冲击。短期内对楼市的影响可能象征意义更大于实际意义，消费者心理影响大于实际影响，市场会进入到健康、平稳的可持续发展通道。”

　　2010年12月26日起，央行上调金融机构人民币存贷款利率。然而事实上，房地产市场对央行加息的效果反应并不明显。专家表示，加息几天，西安市场还没有直接反应，并没有像一线城市一样，出现数量较多的退房和提前还贷的情况。

　　更加让人出乎意外的是，西安却在楼市第三轮的调控之下惊现“地王现象”，新国八条正式实施的第三天，长安区四宗土地均拍出了高价。万科 、雅居乐、恒源煤电分别以433万/亩、520万/亩、622万/亩的均价拍得三宗土地。竞争最为激烈的最后一宗土地，最终以1072万/亩的高价被西安铁锋房地产拍得。

　　千猜万想 西安“限购令”正式出台亮相

　　在西安“限购令”尚未出台之前，“新国八条”以及上海等地针对“新国八条”推出的地方调控细则，这些因素增加了西安社会各界对西安新政的猜想。曾有记者报道，有关“新国八条”和“限购令”在西安的落地细则正在报批阶段，2月底发布。

　　果不其然，2月25日下午，西安市政府常务会议讨论并通过了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，俗称“限购令”。

　　根据《通知》精神，西安市将加强房地产市场调控，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展。《通知》暂定，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年纳税或社保证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年本市纳税或社保证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其售房。

　　西安“限购令”正式亮相了，结束了人们对它的讨论。我想，像我一样的还没有买到房子的人们，多少有一点对政策的拥护和感激。至于“限购令”带给西安房地产市场未来的发展会是什么样的效果和影响。中央“新国八条”的政策规定并没有太大的波及西安房地产市场，那么西安“限购令”的效果会有多大，西安的二手房市场和新房市场会受到哪些影响？这是购房者涅槃之日还是西安楼市浴火重生之时？让我们拭目以待。