住建部专家：2011楼市刚需成主体整体向好

　　在2月24日由本报主办的“2011西安房地产市场趋势研讨会”上，来自住建部的专家与西安楼市各界代表一起共论楼市新政。住建部政策研究中心副主任王珏林认为，2011年的房地产业发展整体依然看好。

　　六原因助推“调控年”楼市

　　调控是2010年中国楼市的“主旋律”，但就是在这样的背景下楼市依旧过热，以西安为例，房价涨幅每平方米接近1000元，成交面积达到了1300万平方米左右。对此，王珏林分析认为，贯彻国家调控政策差距较大、社会资金过多流入地产、居民消费过于集中、市场房屋供应量不足、土地管理市场管理力度不够以及二三线城市发展过快是造成调控年楼市依旧过热的主要原因。

　　2011年以来短短两个月时间，新“国八条”、房产税、加息、“限购令”相继出台，国家对于楼市的调控骤然加剧。除过“十二五”规划的目标和要求、“国十条”的要求尚未全面落实、物价膨胀带来的压力以及潜在的

　　房价反弹迹象等重要因素外，王珏林认为把握两会前的战机是调控加码直接原因，借助两会前的时机早一点把调控的调子定下来、措施拿出来，可以引起社会的广泛关注，并积极献言献策，这样使大家加强并加深对政策的认识，更有利于政策的贯彻和执行。

　　限购既是排除，也是过渡

　　“限购令”是时下关注的热点，对此，王珏林认为“限购令”从本质上说是一种排除法，通过设置一些硬性的条件和规定，把一部分人排除在购房消费的人群之外，暂时控制和限制这部分购房需求，从而达到直接减少市场购房需求，缓和供需矛盾紧张的目的。但同时，他也强调，限购令只是一种短期和过渡时期的做法，是在供求矛盾突出阶段、市场制度不完善时采取的措施，当市场供需矛盾缓解、法制健全以后就没有太多的必要了。

　　对于目前分别在上海和重庆试点的房地产税方案，王珏林表示这还属于浅试水，一方面波及面比较小，就两个城市;另一方面针对的主要是高端住宅和投资性购房需求，而这两个都不占市场的主导，因此总体上来说对整个市场影响不太大。但是，从长期来看，从趋势上看，范围会越来越大，对市场的预期影响也会逐步加大。

　　最担心市场进入加息通道

　　加息也是去年以来房地产调控的常用手段，王珏林分析，一两次加息对于开发商和购房者来说都不会产生多大的影响，而如果进入加息通道的话，情况可能就不一样了。他还帮着算了一笔账，从去年到现在，三次加息后，以购房者为例，与加息前相比，150万贷款20年，总利息支出就多出11万左右，月偿还的数额增加将近500元;对于开发商来说，这方面的成本和支出就更大了。而且相比房产税和限购令，加息所涉及的面更广，作用更直接。

　　就大家关心的2011年的房地产市场走势，王珏林认为，受楼市调控的影响，一季度的房地产市场会出现严重的观望期，随着调控政策的明朗，消费开始逐步释放，二季度市场开始趋于好转。并且随着市场土地供应量增加、贷款政策趋紧、消费政策的限制等因素综合影响，2011年的房价、地价起伏趋稳。并且基于对投资性购房的限制，刚性需求将成为消费市场主体。另外，由于房地产和经济发展以及城市化发展之间相辅相成的关系，2011年的房地产业发展整体依然看好。