经发地产总经理王珏：提升产品竞争力是关键

　　经发地产总经理王珏

　　从“国十条”，到“国八条”、西安“十六条”，再到新“国八条”，楼市调控政策接连二三的出台，2011年刚开局，楼市再次笼罩在国家宏观调控政策的严肃、紧张氛围中。眼下，虽然西安地方版限购令落地刚满20天，但市场上观望气氛再起，售楼部上客量大量缩减，楼市出现一系列链条反应。那么，在迄今为止史上最严厉政策的调控下，西安楼市是否会量跌价跌?远期来看，西安楼市该如何发展，为此，本报《楼势周刊》高端访谈本期对话经发地产总经理王珏女士。

　　限购令出台

　　市场观望是必然的

　　记者：在新政的大背景下，从房企和市场的角度判断，限购令对西安楼市会有哪些影响?

　　王珏：在深入解读政策和分析行业市场下，限购令的实施和国家保障性住房的建设，是推进房地产市场结构性调整的一次尝试，房地产行业作为国家重要支柱行业的地位并不会因此改变，政府也正在保障民生和促进房地产行业健康发展中寻求新的平衡。本次限购调控的目的是为了推进房地产行业健康、持续、稳定发展。

　　相对北京、上海、广州等大城市来说，西安的限购令相对“温和”，对市民自住性需求影响不大，也允许市民改善性住房需求的满足。但是从西安限购令落地这20天市场反馈来看，购房客户的确出现了观望态度，各楼盘的客户来访量都较前期有所下降，可以预计这种观望还会持续一段时间。

　　虽然西安限购令不会对刚性需求产生很大影响，但客观上却提高了住宅购房门槛，同时也会带动商铺、写字楼、公寓等类型的物业销售。由于更便捷的市政公共交通的建设和投入使用，使大家的生活半径变大了，居住区域的选择也更多了，对西安周边地区的房地产市场也起到升温作用。

　　记者：除了市场关注限购新政外，保障房建设也是一大热点，据最新消息，今年全国保障房建设数量有望超商品房，“十二五”期间，西安保障房建设也将达到30万套的数量，这将会对市场结构产生何影响?

　　王珏：中央政府号令各地政府大规模推出保障性住房计划后，有些房地产圈内人士感到担忧，怕政府会因此抢了房地产企业的市场份额。其实一个科学、健康的社会住房体系应该是两条腿走路，也就是商品房和保障房并驾齐驱的模式。

　　过去我们国家在废除福利分房后把住房问题全部推向市场，但是商品房市场化并不能够完全解决低收入人群的住房问题，需要政府以保障房、经济适用房等形式来解决。满足全民住房需要用市场化与政策保障相结合的手段，将廉租房等保障房与商品房市场区分开，解决好公平与效率、福利与市场的关系。

　　大量保障用房的开发在满足市民住房需求的同时，也会促进商品房开发商在产品打造上更为用心，毕竟在有保障性住房可选的前提下，消费者对你的期望会更高，商品房的品质应该有所提升才会被购房者认可。

　　我们目前也在参与保障性住房的建设工作，而且初步取得了较大的成绩，已经竣工的祥和居安置基地一期工程共计30栋楼、34.22万平方米，3890户，可安置拆迁群众近两万人。

　　提升竞争力

　　未来市场大有可为

　　记者：政策的宏观调控，在于稳定房价，稳定市场，但同时可能引来市场新的格局，有人认为，这也是开发企业修炼内功，做好产品品质的大好时机，你如何认为?请您具体给我们谈谈经发地产的品质住宅理念是什么?并如何将这种理念与当前的环境相融合，并运用到实际的房地产开发过程中?

　　王珏：从经发地产组建以来，我们就坚持以客户为中心的观点，通过多年来的实践检验被证明是正确的。而且这么多年以来，经发地产一直在以客户为中心的道路上纵深前行，不曾懈怠。

　　以客户为中心的理念始终贯穿于经发地产项目开发的全过程中，直接反映在良好的产品品质和服务中，我们明确提出了“品质在细节之中”的质量方针，充分论证与反复推敲，确保产品规划采用最优方案，同时严格控制招投标与现场施工管理，确保良好的建筑品质与居住舒适性。

　　经发地产良好产品的标准首要意味着合理、科学的规划。产品本身的规划比如建筑的排布、户型的配比、室内空间的设计等等，都应该在充分了解客户生活习惯的基础上精心推敲，充分论证，确保采用最优方案。

　　其次，经发地产深刻认识到，质量是建筑的生命，同样也是房地产企业的生命线，过硬的房屋质量不仅关系到购房者的一生幸福，也关系到开发商的品牌之路能走多远。2011年，经发地产泰山行动计划针对公司多个项目的开发，对工程质量和服务质量也提出了更高的要求。本年度“泰山行动”将从模板建立、新技术新工艺的使用和推广、人力资源系统等工作的提升为切入点，主要围绕“科学严谨的设计规划，工程管理中新技术新工艺的推广，工作质量和服务标准的统一和提高”3个方面持续提升。

　　第三，节能也是未来住宅的发展方向之一，从外墙内保温到外墙外保温，单层玻璃窗到双层玻璃窗，这些节能技术在住宅中得到广泛应用。可以预见的是，未来将出现更多的节能新材料与技术，让建筑起来越舒适，越来越环保。

　　第四，入住后的物业服务至关重要。物业服务在很大程度上决定了人们的生活品质。经发地产对自己的定位不仅仅是造房子，而是实现居住梦想，引领先进的生活模式。

　　记者：这两年西安房地产开发量、销售量均过千万，显示出蓬勃发展的态势，请根据这两年楼市的发展状况，分析当前政策下西安房地产将如何发展?在西安建设国际化大都市的城市进程中，您认为2011年西安楼市将面临哪些发展机遇，楼市发展将如何借力?

　　王珏：西安的房地产开发与城市建设紧密相连，近年来，随着西安城市建设的提速和城市化进程的加快，西安房地产开发也迈上了快速发展的轨道。年开发量与销售量不断攀升。随着西安国际化大都市建设规划获批，城市的发展获得新定位。西安国际化大都市区总面积为9036平方公里，总面积1280平方公里;到2020年大西安都市圈总人口1280万人，非农业人口逐渐转变为人口总数的90%，城市化率达到80%。

　　可以想见，千万人口规划下的大量人口进驻、产业结构升级、城市交通向四周延伸、城市版图扩张等等利好，都为西安楼市发展创造了前所未有的发展机遇。近年来，西安市经济发展一直稳中有升，产业结构也日趋完善、合理，一城双心的格局也已形成，国际化大都市建设也稳步推进，这些都是西安房地产市场得以稳定发展的前提。未来几年，以刚性需求带动的房地产开发将持续升温。

　　经发地产通过建造恒久价值的建筑产品、营造多元的文化、提供细致周到的服务激活了北城房地产板块，提升了经开区的人居环境与区域价值。而未来西安城市的发展将会给房地产企业带来机遇，但在市场竞争目益激烈的环境下，无疑也是不小的挑战。而扎实的成长基础、广阔的市场空间、正确的发展战略、突出的企业竞争力和先进的企业文化，将是未来房地产企业谋求更大发展的必备要素，同时经发地产已经做好充分的准备，积极参与其他新兴区域的房产建设，目前在其他区域的合作项目已经启动。一方面经发地产不断增强企业核心竞争力，另一方面也在城市扩张发展的大方向下，积极助推着区域经济繁荣和城市化进程。

　　适应调控后

　　房企发展机遇更好

　　记者：这种大环境下，许多开发企业调整了开发营销计划，请问经发地产将如何应对，并如何借势?您认为房地产开发企业怎样应对?

　　王珏：在当前的政策环境下，购房者的改善性住房需求仍可得到满足。而且在每个本地家庭只能拥有两套住房的情况下，规划合理、品质考究、服务完善的优质楼盘就成为了首选。我们坚信有品质、有价值的房子可以依然得到消费者青睐。

　　在当前这种情况下，我认为开发商可以通过以下几方面进行适时调整：第一，根据现有产品结构以及企业现金流状况调整经营策略;第二，可以适当调整开发节奏，例如加快非限购区域的产品开发等;第三，在产品实现上花更多心思，在提供服务上花更多精力，增强产品的市场竞争力;第四，目标瞄准客户刚性需求和改善性住房需求。

　　新政下各企业的应对策略也不能一概而论，银行的紧缩，对于特别依赖银行的开发商而言，形势就比较紧迫;而对于资金相对充裕的开发商而言，不盲目扩张，保持稳健发展，研究市场需求，客户需要，还是有较多的发展机会的。

　　记者：在当前的楼市宏观调控政策下，市民该如何买房，你对消费者置业又有哪些好的建议?

　　王珏：由于西安房产市场自住需求为主，外来资金不是主流，多年来西安房地产市场一直健康稳定发展，房价泡沫并不严重。从经济学角度讲，价值决定价格，当一个楼盘具备高价值时，它的价格一定也会反映其价值。在置业的时候，不管是自住还是投资，楼盘的地段、景观、服务、建筑质量等等都是大家考虑的因素，也都是价值点，这些价值不会轻易地转移或者消失，也就是说品质好、地段好、服务好的产品具有良好的保值空间，其房价也会保持在一个合理的范围之内。

　　政策调控在抑制投机性需求方面肯定能够发挥巨大的作用，但另一方面，却会对住房消费方式产生不可忽视的影响。限制家庭拥有住房套数是个趋势，因此，购房者应该学会珍惜购房机会，在房源选择方面更为慎重一些，尽可能多考虑未来十年或更长时间的居住和工作需求，否则换房成本太高。在购房机会有限的情况下，有能力者应该一步到位。