国八条限购令 或是房地产调控成败关键之举

　　国八条给楼市带来最大的影响不是限贷、保障房，而是限购，一举将限购城市扩大至36个以上，这意味着更多城市将出台限购令或更新限购政策。针对各地陆续出台的限购政策，尤其是北京限购令，引起社会很大争议，但对于限购令的是是非非均没有全面阐述。世联研究认为，为更好的推动房地产市场的发展，我们有必要全面的剖析楼市限购令，不仅要纵向横向分析限购令，还要分析限购令出台的原因及引起的社会争议，更要分析限购令给楼市所带来的正反影响，这样才能更好的推动房地产业可持续性的理性发展。

　　新一轮限购要求更严

　　限购令的纵向比较分析。这一轮限购相对于上一轮而言，呈现出如下几点变化：(1)上一轮除深圳为“限购”要求外，其它限购城市均为“新购”要求。(2)措辞亦有微小变化。上一轮限购城市对于不合条件购房者则要求“暂停购房”，这一轮限购基本上按国八条要求，对于不合条件购房者则要求“暂停售房”，一字之差则多了开发商的告之义务。(3)购房流程增加，交易时间拉长。上一轮限购中虽然需要购房者提交各种资料，并了解购房者的购房资格，但流于形式，几乎不会影响到交易时间，但这一轮限购后，各大限购城市基本上都要求购房者去专门的政府窗口获取购房资格证方可购房，尤其是北京至少需要5个工作日。

　　限购令的横向比较分析。根据各地限购令整理发现，不同城市的限购政策基本上大同小异。相同点：均与户籍挂钩，往往是户籍居民家庭限购两套，禁止购买第三套，非户籍居民家庭按条件不同最多限购一套，禁止购买第二套;不同点：非户籍居民家庭获取购房资格不同。其中，部分限购城市要求非户籍购房者提交累计1年以上的社保或个税缴纳证明，比如长春、南宁、天津等;部分限购城市要求非户籍购房者提交购房前2年内累计1年以上的社保或个税缴纳证明，比如广州、宁波、厦门、上海等;另有北京要求提交连续5年的社保或个税缴纳证明，银川却没有相应的政策要求。

　　通胀带来限购，限购促供抑需

　　1、通账。限购的一个重要原因就是房价的过快上涨，这也是2010年国十条(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)出台的重要原因。然而房价过快上涨是因为货币的超发所导致的通货膨胀所引起的，据统计，2010年GDP约40万亿，而货币供应量的常用衡量指标之一的M2却近73万亿，超过GDP八成多。过多的流动性带来物价(包括资产价格)快速上涨和财富的缩水，而作为中国居民传统投资领域的股市和楼市中，股市在2007年见顶后一直在3000点上下波动，不利于财富的保值增值，而楼市在2009年大反弹后，价格快速上涨正好满足了居民财富的理财要求，从而推动了楼市交易的旺盛和价格的继续上涨。为防止房价继续过快上涨，不得不出台限购来抑制需求，以期达到房价的稳定，所以通胀才是楼市限购最根本的原因。基于这种判断，世联研究认为，限购仅仅是解决通胀问题的楼市办法，但并不能从根本上改观流动性过剩问题，所以注定限购只能是一个暂时性手段，待通胀问题解决，楼市发展理性后，自然会是限购政策退出之时。

　　2、促供应。限购的另一个重要原因就是楼市供求失衡。楼市价格的过快上涨源于楼市供不应求，从而一方面导致房价的快速上涨，另一方面也带来业主(包括开发商)的捂盘惜售。楼市供不应求一个重要的原因是自1998年以来，保障房建设的严重缺位，从而导致所有的住房需求被推向商品住宅市场，最终带来近几年来商品住宅市场的快速发展。虽然2010年要求开工建设580万套保障房，最终开工590万套，2011年要求开工建设1000万套，但这么大的量真正要推向市场来改善楼市供求关系，估计要等到2011年下半年才能真正看到效果;同时商品住宅市场受2009-2010年楼市的火热，开发商的新开工面积亦很大，达到55亿平方米，相当于2010年全国商品住宅销售面积(9.21亿平方米)的五倍多，经过世联研究发现，新开工面积真正形成现实供应平均需要1.5年，因此在2011年二季度起亦会迎来商品住宅的大量上市。经过对楼市潜在供应的分析，我们不难发现，限购在促供应方面有两个作用：一是通过抑制需求，逼迫业主释放存货来满足需求;二是为未来大量潜在供应争取更多的时间，并保证潜在供应顺利转化为现实供应。

　　3、抑投机。供不应求是楼市非理性发展的直接原因，但楼市投机需求的大量存在加剧了这一矛盾。尤其是众多投机需求在一线城市所获高额回报的示范作用，在推动一线城市房价快速上涨的同时，也带来二三线城市成交量的大幅增长和房价上涨，使得房价过快上涨大有向二三线城市漫延之势。但去年“9.29新政”之后，限购城市只集中于一线城市和少数二线城市，范围较小，从而带来限购城市投机需求的外溢，带来限购城市周边楼市成交量的增长和价格的持续上涨。为了更好的发挥限购对楼市“抑需求、促供应”的作用，限购范围不得不再次扩大，因此，国八条间接点名要求限购的城市已达到36个;近日，住建部副部长齐骥更是透露已经初步拟定第三批执行“限购令”的城市名单。限购范围的扩大，不仅可以抑制当地的投机需求，亦可以抑制众多的外地投机需求，比如温州炒房团、山西煤老板等，从而使得这些民间财团无房可炒。

　　楼市限购令饱受争议

　　限购令是典型“有形之手”对社会资源的再配置，因其强制性和部分不合理因素，而广受争议，主要集中在如下三个方面：

　　争议一：对非户籍居民家庭的限制被认为“排外”。尤其是对那些首套需求的非户籍居民家庭的限购，被广泛认为是“误伤”。

　　争议二：对非户籍居民家庭的社保和个税缴纳证明之要求，亦是饱受批评。一方面，通过社保和个税缴纳证明来限定非户籍居民家庭的购房资格，虽然存在合理成份，但社保覆盖度的不足和部分外来务工人员收入的低下，导致部分合年限的真实需求，因无法提供社保和个税缴纳证明而被限制购房;另一方面，银行存款的利息所得税亦为个税，是否意味着非户籍居民家庭可以凭此购房还有待事实验证。

　　争议三：限购限不了补社保、补税单和假离婚的歪招。补社保、补税单和假离婚是去年限购城市的规避手段，今年限购趋严，势必会导致上述手法被更广泛的使用。

　　限购令是楼市非常时刻的非常手段，其严厉化虽然可能会带来限购城市周边楼市及非限购城市楼市成交量增长和价格上涨，甚至也会带来即将限购城市成交量的爆发式增长，但政府调控楼市的坚定决心却显露无遗。相信未来，楼市调控政策还会继续强化，从而巩固前期调控成效和防止楼市反弹，最终实现楼市的长期稳定发展，其中限购令将是这一轮调控成败的关键。