陈宝存：不论何种情境房企拿住宅用地都对

　　最近高层表示：继续走城市扩容的老路是不行的。为此，特别是一二线城市的发展，继续圈占土地扩大城市范围以容纳更多的人口将被限制，实际即使高层不说这个意思，一线城市的圈地潮也将逐渐受到限制。比如北京：新七环全都是河北省的土地，行政壁垒的原因，北京扩容只能向外扩展至河北省，但是，河北省不是北京市的土地。即使是城铁开通至河北的涿州与廊坊诸县市，即使涿州与廊坊使用北京010的区号，继续摊大饼也不太可能了。

　　北京土地出让的重点，已经转向了远郊区县。这从北京土地出让的近期记录看的很清楚。

　　据北京市土地整理储备中心的公告显示，截止到3月31日，北京市土地市场共成交46块土地，总成交面积达441.6万平方米，土地出让金总额达159.3亿元。而据历史数据显示，去年第一季度，北京市土地市场共成交59块土地，总成交面积达664.5万平方米，土地出让金总额达486亿元。据此计算，今年一季度的土地出让金仅为去年的32.7%。

　　据报道：一季度土地供应的短缺局面有望在4月份得到缓解，随着北京市土地供应计划的出台，一季度的最后两天，北京市土地整理储备中心连续推出13宗地，合计提供建筑面积达190万平方米。

　　但4月入市的地块多位于郊区，主要集中在顺义、平谷、大兴等区域，五环内只有一宗不足一万平方米的土地入市。对于目前的土地供应情况，有分析认为，虽然土地供应开始明显增加，但城区住宅供应处于绝对短缺状态，去年全年的土地供应中仅有20%为城六区土地，而今年这个占比将会更少，郊区的住宅用地占比将更大。目前，北京五环内的土地资源已处于稀缺状态。

　　而保障房配建制的执行，将使保障房的土地供应大幅增加，当然也会造成商品房用地的成本大幅增加。那么北京所谓的“稳中有降”房价的预期，实质是五环外的土地出让，项目集中在远郊区县的所谓均价下探。而市区土地未来的豪宅化也就在所难免。房价是涨了还是稳中有降值得期待。

　　当然，对于一线城市的土地价格，实力不足的企业是很难成功获得土地的，但是全国市场将重复一线城市的发展过程，那么实际转向2、3线城市拿地开发，绝不是08年之后的事，而是04年8.31大限之后的房企共同选择。只是04年土地招拍挂政策执行的初期，房企还有大量的历史遗留协议出让，这些土地的储备到开发，基本有三到五年的执行期。但是，真正转向二三线城市，也就是05年开始的顺驰全国扩张。当然，众多的布局全国的一线企业，基本被顺驰裹挟，不得已为之。

　　真正走在市场前列的企业并不多，对土地有感觉的企业家也并不是与生俱来的。但是，经历了08年全国房企拿地的犹豫与失措，本轮调控，应该改变的是08年市场预期下的失措与慌张。拿地，这是房企发展的必然。

　　特别是众人不看好的屡屡被调控的住宅用地，一定还是房企的最大机会。而商业地产、养老旅游休闲地产，我认为一拥而上是有问题的。也许，未来的市场问题就出在商业地产和养老旅游休闲地产。