松绑限购令非空穴来风 不会向三四线城市蔓延

　　近日，一方面来自发改委、国土部、住建部等不同方面的国家级政府机构告诫房地产行业尤其是房企莫抱幻想，调控下半年继续从严，“调控常态化”已成为政策导向的根本性变化;另一方面，海南、大连、北京等地传言将松绑“限购令”，随后当地政府及出面辟谣，称决不放松“限购令”，坚决贯彻落实国家和本市制定的包括限购在内的一系列房地产市场调控政策，确保实现房价控制目标，限购政策决不会放松，没有调整的安排，也不会按照房屋档次、价格区别对待。

　　笔者认为，“研究放宽限购政策”、将“限购令”由以家庭为单位转变为以个人单位等各地传言松绑“限购令”并非空穴来风：

　　第一、当前的土地财政制度是诱发地方政府松绑“限购令”的根本原因。据相关数据统计，1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显，分别下滑84%、44%。地方政府财政压力加大，不少地方政府近半年的卖地收入仅仅去年全年总量的约20%，如上海今年目前(截止6月17日)土地出让收入总额是335.6975亿元，而去年全年，上海的土地出让总收入是1523.7亿元，今年的完成量勉强达到去年全年的22%。

　　土地出让收入的减少直接诱发地方政府的财政危机，而地方财政危机则成为诱发松绑楼市“限购令”的主要原因。以北京为例，从2009年至2011年5月，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。从2011年初开始，大规模还本付息已经开始，每月需还本付息在100亿元以上，而今年1-5月，北京土地出让总收入不过250.61亿元。土地出让收入难以支撑还债的险局已经出现。与此恰巧的是松绑“限购令”的传言来风，尽管相关部门已出面辟谣，但是总体来言，“研究放宽限购政策”或许成为相关部门短期内摆脱这种还债的险局的探索之路。

　　此外，为化解严峻局面，北京市有关部门正在研究一系列对策，如加快推地，包括大力推出包括CBD核心区地块在内的精华地块，提高投标价格得分在评分中的权重，以及求助保险资金借新还旧等等。

　　第二、各地保障房建设任务艰巨，数千亿资金缺口仍难填，资金筹措难，发债融资建保障房也是杯水车薪，有可能进一步推高地方债务风险。这迫使地方政府有松绑“限购令”的想法，进而增加地方财政收入，减轻财政负担。

　　第三、大连、海南、北京等地松绑“限购令”的传言从另外一个角度表达地方政府真实声音，意在试探中央政府各部门对于放松“限购令”的看法。

　　第四、在“限购令”出台之初，就有不少城市存在限购漏洞，为自己留下松绑“限购令”的后路。如石家庄限购范围为除了正定新区之外的主城区，并且同时也放开了户籍制度;长沙限购范围为90平方米以下的中小户型商品住宅，而对于90平方米以上的大户型却不受限购政策限制。

　　另据数据研究及媒体报道，部分不受限购的三、四线城市近来房价走势抢眼，已经取代一线城市成为涨幅榜前列的常客。在调控并未松动的当下，这样的表现极有可能招来政府的重手调控，如启动限购措施。三、四线城市房地产市场的“好日子”也快过到头了。

　　既然现有各地地方政府出面辟谣，称不会松绑“限购令”， 那么，“限购令”会不会进一步向二三、四线城市蔓延，扩大限购的区域范围呢?同策咨询研究部总监张宏伟认为，短期内不会，未来这些城市仍将继续维持现有状态。理由如下：

　　第一、中小城市尽管不受限购政策的影响，房地产市场近期表现抢眼，成交量较之以前并未像一线城市那样大幅下滑，但较之一线城市个别城市房价过快上涨而言，这些中小城市的房价涨幅仍然处于城市化进程中涨幅相对比较合理的范围。，

　　第二、当前个别中小城市如鄂尔多斯、义乌等地土地市场、豪宅市场表现较为抢眼，但在全国而言，这些地区尚不具有普遍性，因此，“限购令”难以大规模在全国中小城市尤其是三四线城市推广。

　　第三、当前国家推行城镇化战略，意在减轻大城市人口负载过重及集中的现象，如果这些地区推行限购政策，那么，承载着农村人口向城市转移重担的城镇城市化进程将受阻，这与当前国家推行的城镇化战略相矛盾。