赵汉忠：楼市四大“紧箍咒”开发商最多撑年底

　　随着楼市调控的大棒频频发力，楼市交易的各项数据开始悄然变化。而在支撑了一年半后，开发商们也没有等到预想的松动，信贷的紧缩、存量的井喷、部分区域房价的松动、保障房……这四大“紧箍咒”，让开发商们感到压力如山。复旦大学EMBA房地产协会会长、星浩基金CEO赵汉忠称，现在开发商通过放缓投资、控制土地投入等方式，可以撑一些时间，但最多到年底。

　　【市场】

　　1-7月沪新开楼盘半数去化不足三成

　　从2月开始的这轮调控，将限购政策进行了明确的规定，这对于开发商而言，所带来的影响前所未有。“没有想到限购对市场产生那么大的影响。 ”上海三湘股份有限公司副总经理张涛向记者感叹道。

　　开发商的如此感叹也不无道理。根据中国指数研究院8月1日发布的《2011年7月中国房地产指数系统百城价格指数表》显示，7月份，20个重点城市成交量出现环比下降，除了北上广深，16个重点城市的成交量在7月份已经出现了同比下降。以上海市场为例，来自21世纪不动产上海区域市场中心统计最新数据显示，截止至8月3日，2011年1-7月份全市推出的71个首次开盘项目中，累计去化率低于30%的项目约占总数的52.1%，其中公寓类项目累计去化水平不足30%的占比为36%，别墅类项目则高达90.4%。与此同时，21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2011年1-7月份全市首次开盘项目共计推出71个，其中在1-7月间有成交、且价格低于预售备案最低报价的共计19个项目，占总数的26.8%。该现象与政策下开发商普遍采取 “高开低走”的策略不无关系。不过随着近日新版沪4条对开发商产品的定价做出了约束后，该情况目前得到一定控制。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉记者，从“新沪四条”条文的理解，其网上报价须与备案价格一致，与实际成交价格存在偏差仍被允许。 “新沪四条”发布次日至今(8月2日，下同)新增批量上市的、且有交易体现的新建商品住宅，共有5个批次共计13.7万㎡。其中，仍有1个项目的实际价格低于其网上报价区间，实际均价相当于报价的77%~85%不等;其余4个均在报价区间内。从“新沪四条”至今的情况看，报价与实际成交价格存在明显出入的情况已有改观;但考虑到上述5批房源上市时间短、目前的合计去化面积仅有13%，新政对市场的影响几何需待观察。

　　业内人士释怀同时指出，7月上海可售一手住宅为53948套，面积为783.9万平方米，据中原地产预测，其存销比为12.4，库存也需要较长的消化时间。与此同时，据世联地产对北京、上海、广州等重点城市未来潜在供应量监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。其中，上海市下半年的潜在供应量为1029万平方米、明年上半年潜在供应量为1082万平方米。“这些都可以看出，在下半年如果开发商不在价格上有所动作，企业将面临巨大考验。 ”黄河滔如是说。

　　【开发商】

　　调控政策之下不要出轨

　　种种迹象表明，楼市“拐点”似乎真的要来了。但是楼市拐点是否真实来临，关键因素之一在于企业是否还挺得住。而目前开发商们也不得不面临一个抉择的问题。

　　一轮又一轮的调控，让开发商也感到迷茫了。数据显示，在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、中海、恒大、保利、碧桂园、雅居乐、华润、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年销售金额同比增长均超过50%，明显高于全国上半年销售金额22.3%的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。而大型房企上半年业绩大幅增长主要原因是这些房企的布局更合理，在上半年主要布局在二三线城市，这些城市未受限购影响太多。此外，大型房企上半年供应结构以中低价为主的，顺应调控政策也促进业绩增长。但是，下半年的政策变动，有可能会让这种布局的大房企们感到头疼。

　　“我们前几天开全集团的营销例会，西安公司讲了拓展的先进经验，他们到了客户家里，带着王老吉去做慰问，感觉挺好，要学习一下，去取经，我们周一就有同事坐着飞机去了西安，这个时候报纸上写着说上海不允许交税单补税，我就给同事说你不要问人家了，回来吧。即使你学习先进经验回到上海，我们在周边拓展一些客户，后来还是补不了税单，还是把上海客户做好吧。”金地集团华东区域地产公司市场营销部总经理宋家泰向记者说了一个前几天的小故事。在他看来，整个2011年上半年不断是坏消息的印象比较深刻。

　　面对处于支撑极限的开发商们，如何确保下半年的生存发展呢?“目前的宏观 调控政策下，不要乱拿地，不要盲目做项目，也就是在目前的调控政策之下不要出轨。”宝华企业集团营销副总裁杨健对此给出了自己的看法。他向记者表示，房地产企业最关心他的粮食、子弹，仓里有粮心不慌，房地产企业的粮食就是土地，你的土地储备是跟得上开发的速度。你有一定的资金，有一定的资金链供应。“怎样利用有限的资金去认认真真做好每个项目，去进行企业的可持续发展，这都是我们每天都在思考的问题，也就是说有多少钱，做多少事。”杨健如是说。

　　【观点】

　　同策咨询资深分析师王巍立：

　　中小房企面临更多挑战

　　整体信贷规模紧缩，IPO 基本叫停，房企的融资渠道越来越狭窄，资金链紧张的状态已经持续了较长时间。另外，从上海今年的拿地情况看，上半年土地出让金仅为去年全年1/3，也显示出房企对未来预期的不乐观。

　　相比较而言，上市房企或未上市的大型房企，因项目多、对报表要求高，企业在项目销售和资金回流上周转很快，相应的促销力度也会比较大。而中小房企拿地不易，对市场的反应也相对谨慎并略显滞后，一些已经开盘的项目不太会出现价格调整。

　　事实上，资金量的紧张程度或许没有外界渲染的那么严重。 2009年的楼市的红火景象让众多房企赚得家地充实，而调控政策也非一天两天，从2010年持续至今，开发商多少有所准备，已经减少了拿地支出。如果三四季度市场仍不乐观、调控仍不放松，中小房企可能会将手中项目整体转让，拿地较早，也会有利可图。但从市场总体看，如果限购不放松，成交量一直低迷，信贷继续紧缩，资金链持续趋紧，降价是早晚的事。

　　中国指数研究院副院长陈晟

　　还有3-6个月“缓冲期”

　　说开发商从去年“国十条”以来苦撑了一年半，其实并不准确。事实上，从成交数据上看，2010年依然处于高位，为众多开发商储备了大量资金。 2011年，限购全面实施后，成交量才出现了急速下滑，房企资金开始出现压力。

　　对于房地产企业来说，目前的货币资金与短期负债比为五年来的高位，虽然面临资金压力，但还没有到非常紧张的状态。至少还有三个月到半年时间的 “缓冲期”。如果届时开发商还坚持不调整价格，没法回笼资金，这将是很危险的。 “量升价跌”是今后大部分城市的发展趋势。

　　随着保障房项目和一些偏远地区中低端项目的入市，房价均价可能下调，但更多是结构性下调。另外，现在一些项目虽然没有宣传降价，但实际的备案价已经出现降幅。预计未来，保障房周边项目会有10%左右的降价空间，为一些稀缺项目则可能呈现不涨或微涨的态势。

　　德佑地产研究主任陆骑麟

　　二三线城市限购策略至关重要

　　单从上海来看，当前的成交量正处于 “死不了，但也活不起来”的痛苦边缘，如果后市还有加息或其他影响，房地产企业可能难以支撑，房价调整也将到来。

　　此前有分析判断，下半年开始后的两三个月内，房价可能迎来拐点。万科在最近推出了单价1.5万元/平方米左右的项目，这在上海实属低价，但是否判断是拐点的开始还很难说。与2008年的降价潮不同，这次并非大幅调整，是否有其他项目跟进也很难说。作为上海成交量最大的区域，嘉定新城的价格涨跌往往被视为一个重要标准，当前，该区域房价还没有明显松动。

　　与2008年前开发商集中在一线城市不同，现在大中型房企布局全国，在一线城市陷入成交低迷后转战二三线，调控难度大大增加。不久之后，二三线城市即将加入限购行业，势必增加一线城市房价调整压力。二三线限购方案还没有出台，如果调控力度较大，下半年的房价拐点或将提前到来。