郎咸平：楼市限购令是否能真的消灭“炒房团”

　　据媒体报道，随着二三线城市限购令的出台，已经有接近20个城市同意自9月起实施限购令。目前的房价已经大大超过普通老百姓的承受能力，我们老百姓的日子过得这么辛苦，真的很可怜。当然，我们政府也出台了一轮又一轮的房地产调控政策，而且一次比一次严厉，其中最严厉的应当是限购令了，目的是利用户籍、利率等手段把炒房者赶出这个市场。我在新书《我们的生活为什么这么无奈》中就讲到，我们也在憎恨炒房团，但我们更好奇这些整日“东征西战”的炒房团从哪里来的这么多钱?限购令真能灭了炒房团吗?

　　一、困境下的制造业资金何去何从

　　不久前，我和一个很多年没有见面的朋友见面了，我知道这位朋友经营着一家工厂，所以我就问他工厂经营得怎么样?他告诉我说，早就不做了。我很好奇，就问他现在做什么?他说，炒房!刚开始，我觉得有点奇怪，因为我一向认为，炒房子是一件一点技术含量都没有的事情。但之后我才发现，我这位朋友不是个例，很多像他一样以前做实业的人，现在基本都跑去炒房了。他们的观点基本相同，都说现在这种大环境下，做实业又累又挣不到钱，但炒房又简单，利润又高，那我干嘛还做实业呢?

　　其实，正是因为很多以前做实业的人都有这种想法，所以才有那么多原本应该投到实业中去的钱，现在都跑到楼市里来了。那我们的制造业究竟是怎样一种状况呢?首先我想请各位猜猜看，我们制造业现在的平均毛利润是多少?我告诉你，只有5%!如果再刨去一些其他费用的话，我们的制造业基本是不挣钱的。这太可怕了。那究竟是什么让我们的制造业这么艰难呢?经过我们的调查分析发现，其中一个很重要的原因，就是人工成本越来越高。究竟有多高?我地告诉各位，是40%~50%。

　　更可怕的是，就算你愿意承担这么高的成本，你也不一定能雇到人。现在，不是很多地方的工厂都招不到工人了吗?工厂的老板都急了，开始主动涨工资了。在这里，我要提醒各位一下，对于工资上涨，你千万不要认为是工人的待遇变好了，如果你这样认为的话，那你就太天真了。工资上涨的主要原因是什么?是因为四万亿造成的通货膨胀。想想看，过去为什么那么多农民工要千里迢迢地跑到东部打工?是因为相比较西部来说，东部工资比较高，大概能高出15%。现在呢?却只高出5%不到。

　　但是，现在在东部城市生活的话，成本也是越来越高，上升幅度早就超过15%了。不说房价有多高了，因为房子对于这些外来的打工人员来说，想都不敢想的，就只说房租，很多人辛辛苦苦一个月挣来的钱，交完房租之后基本不剩什么了，还拿什么去消费?生活质量是越来越差。而且，在东部地区，当地的低收入人群能享受政府的一些补贴，但是我们这些外来农民工兄弟呢，什么保障都没有，那他们当然不愿意去长三角和珠三角了。正是因为这些原因，这些东部的企业才会遇到“用工荒”、“招工难”之类的问题。

　　二、谁成就了炒房团

　　提起温州炒房团、山西煤老板，各位是不是非常恼火?是不是认为就是因为这些人的存在，房价才会这么高，才搞得你买不起房?郎教授我在这里要说句公道话了，我们其实也不能全怪他们，要怪谁?真正要怪的是我们的金融政策，因为很多都是错的，正是这些错的金融政策给了温州炒房团、山西煤老板炒房的动力。

　　为什么这样讲?我给各位举个例子，2008年的时候，为了刺激房地产，央行在一年之内四次下调利率，幅度达到1.71%。什么概念呢?比如说你2008年初购买一套85平方米的住房，总价是125万元，按照当时的标准首付款是25万元，剩下的贷款20年，月还款应该是7547.56元。但是从2009年1月1日起，由于利率大幅降低，实际月还款就变成了6210.49元，比2008年减少了1337.07元，20年累计下来，总共少还款32万元左右。更让炒房人兴奋的是，二套房贷也有购房贷款利率7折的优惠。这意味着什么?其实就意味着我们国家在大力鼓励大家炒房。

　　最近，针对房地产市场，我们政府密集出台了很多调控政策，还有信贷调控的力度也是前所未有的。但是，透过对这些调控政策的分析，我发现一个很有意思的事情，那就是即使到现在，我们的信贷调控还是在保护房地产。

　　原因很简单：第一，对于地方政府来说，土地出让金是很大的一笔收入。就拿2010年来说吧，在两轮房市调控之下，全国土地出让金数额不仅没降，反而再创新高。各位晓得2010年土地出让金占地方财政收入的比例是多少吗?很搞笑的，竟然也再创新高，已经达到76.6%了。这个数字说明了什么?说明我们地方政府现在对土地财政简直是极度依赖。

　　第二，在现在这种大的环境下，各位猜猜我们的金融机构最怕什么?我告诉你，它们最怕的就是房价下跌。因为对于金融机构来说，最大的系统风险就是房价下跌，金融机构可不想自取灭亡。更有意思的是，全世界的银行，应收账款都可以拿来作抵押的，但是，我们的银行基本上认为，只有房地产才能作抵押。在别的国家，无论是个人申请贷款，还是企业申请贷款，只要是符合相关规定，按照一般流程走下来的话，都能拿到贷款，但是我们国家基本上只放贷给房地产企业和买房子的人。

　　那顺着这个思路，我们想一想，接下来会出现什么样的状况?很简单，就是冷的地方更冷，热的地方更热。冷的地方比如制造业，2011年2月10日，《第一财经日报》报道说，在民营经济发达的温州，70%的中小企业面临现金流压力，甚至有资金链断裂的风险。更惨的是，在信贷资源紧张的同时，银行贷款利率又出现大涨，《中国证券报》就报道说，现在一般企业信贷利率会在基准利率基础上上浮10%至15%，中小企业信贷利率在基准利率基础上上浮40%左右。即使接受这样苛刻的条件，中小企业也不一定能拿到贷款。从这个层面上看，我们的信贷似乎还真是收紧了。

　　那热的地方呢，当然是我们的房地产行业了。我这里有一组中国人民银行年报的数据，数据显示，2010年底全国主要金融机构房地产贷款余额为9.35万亿元人民币，同比增长了27.5%。加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款预计已经接近信贷总量的50%，有20万亿元左右。如果再算上体外循环的信托贷款，我们与房地产有关的贷款有可能相当于贷款总量的60%。我们换个角度来看下房地产的真实状况，比如说实际的房屋在建面积，2010年，在建面积是40.55亿平方米，比上年增长26.6%;房屋新开工面积是16.38亿平方米，比上年增长40.7%。这说明什么?说明我们的信贷对房地产根本没有收紧!

　　三、失效的税收制度?

　　接下来，我想谈谈我们的税收制度，因为我们的税收制度也出现了很大的偏差，根本无法调节进入楼市的资金。我先给各位讲一个基本原理，就是“税负转嫁理论”。要衡量税负是不是重了，我们不能只看税率，因为这只是表面上的，根本没办法反映真实的状况。我们应该看的是什么?是看这个税最终能否转嫁出去。什么意思呢?打个比方，从表面上看，中石油和中石化每年都要缴纳资源税，对不对?可是，我告诉你，就算对这两个寡头征收200%的税也没用，为什么?因为无论你政府征多少税，它们都能够透过价格把它消化掉，也就是说，它们能把所有的税负都加到价格上去，最终转嫁给消费者。同时，因为它们是典型的垄断行业，基本不存在竞争，所以，它们能保证自己的利润率不会因为资源税而下降。

　　房价和这个道理是一样的。现在有些地方正在试点房产税。之前我一直呼吁不能随意开征房产税，因为开征房产税的结果，不是把房价降下来，反而会让房价更高。大家回忆一下我的火山理论就会明白了。而且，我们目前房地产流通过程中的税费已经够高的了，初步统计，我国现阶段涉及的房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达57项，这还不算土地出让金。计算下来的话，我们现在的房价里已经包含30%~40%的税费了，即使再开征千分之四的房产税，也不过是九牛一毛，没有多大意义。

　　更重要的是，从房产税征收的实际效果来看，房产税确实像我说的一样，根本没有起到打压房价的作用。所以说，在我们还没有在全国范围内大面积推广房产税之前，我仍然强烈建议政府放弃征收房产税。我在之前的《郎咸平说：我们的日子为什么这么难》一书中，就对这个问题做了解释，我也反复强调说，这是一个政治成本非常高的税，这是你在老百姓既没有创造收入，也没有消费的时候征的税，根本就是不合法理的。

　　透过上面的分析我们发现，其实房地产行业的税负已经很重了，而且在房产交易环节也要缴纳很多种类的税，可为什么还有那么多人跑去炒房呢?其实这个问题很简单，就是因为跟制造业相比，炒房的实际税负已经算是很轻了。因为在我们国家，企业实际创造价值的70%都被收走了，相比炒房的名义税率，这简直高得离谱!

　　我这里有个数据，2010年，我们国家的增值税收入是2.1万亿元，企业所得税是1.3万亿元。各位晓得这是什么概念吗?根据证监会的研究数据推算，中国上市和不上市的企业利润总共不过3万亿元，换句话说，如果国家不抽走这么多钱，我们企业的利润可以很轻松地翻一番!此外，不同行业还要负担不同的税费，比如汽车等行业要承担6000亿元的消费税，服务业要负担1.1万亿元的营业税。整个算下来，2010年我们国家的税收总收入是73202亿元，相当于中国企业税后利润的2.4倍。当然，像中石油、中石化这样的垄断行业完全可以将税费转嫁出去，但是大部分企业，尤其是我们的制造业，因为受限于“6+1”产业链里面最没有定价权的处境，它的税负根本无法转嫁，只能自己承担，结果就是利润越来越低，就像本章开头我那个朋友说的“又累又挣不到钱”。但是，炒房子呢?对于炒房者来说，完全可以把税费转嫁出去，而且还不担什么风险，至于炒房的利润究竟有多高，就不用我多说了吧。

　　在中国实施房地产税改革，是完成经济社会转型与现代化的必要制度建设，将产生四个方面值得肯定的直接效应:第一是增加直接税的比重，从而降低我国中低收入者的“税收痛苦指数”;第二是解决中国地方税体系不成型的问题，为地方政府提供支柱税种;第三是促使已实施的房地产调控政策体现其应有的“治本”水准;第四是优化收入和财产的再分配机制，抑制收入差距扩大。所以，首先要肯定这个大方向。

　　在大方向之下，还需要讨论改革的路径。我认为必须充分肯定上海和重庆房产税改革试点敢为天下先、打开局面的重要意义和作用。前段有一些说法，认为两市房产税试点成效不足，一个说法是税收收入很少;另一个说法是没有看到房价急速下跌，“动静不大”。其实这些都是非常表面化的认识。住房保有环节上的税是按年征收的，在接近年底时才好判断年度收入。其实这两个地方都不会太看重第一年能收多少税，而且对这个税的成长逻辑都心里有数，以后它的成长性肯定没有问题。这个税改最重要的任务，在上海、重庆这样的大城市，一定意义上还不是筹集收入，而是要调节经济和社会生活，但未来的财源支柱属性将会逐渐显现。

　　还有一点，就是房价并不会因为局部试点应声而落。我认为这样一个税制不可能改变中国现在城镇化水平才40%多些、以后要一路走高到70%—80%才能相对稳定的历史过程中，中心区域不动产价格的上扬曲线。其实没有力量能改变这个上扬曲线的基本模样。但有了这个税以后，它会使曲线的斜率降低，发展的过程更平稳，减少泡沫，不会频繁大起大落而造成对社会生活的负面冲击。现在重庆和上海的高端不动产，成交量都出现了明显下降，价格趋稳，这就是很明显的正面效应，是试点已体现的作用。重庆统计表明，前几个月，高端住房成交量已下降了28%。在上海，管理部门多年想追求的一些不动产配置方面的目标，这次发现通过税制的具体设计，很好地取得了实际调节效果：比如上海多年苦恼的问题就是大家都愿意在城市中心区购置不动产，而这次上海房产税方案里有一个很小的杠杆——中心区域的税率是0.6%，周边区域的税率是0.4%，就差这么一点儿，便使现在的成交大量地被引流到周边区域。

　　往前看，改革路径方面还应考虑解决这个问题的艰巨性，在总结经验的基础上，推动试点地区方案优化，并讨论怎样扩大试点的覆盖面。在“十二五”期间，最好能看到在中国的主要一线城市先后在这方面跟进，当然时间表还是次要的，关键是先认清改革的逻辑，增加共识。

　　改革要领的掌握应非常审慎。为化解阻力、淡化抵触情绪，我认为，首先管理部门应该更开明，适当披露已搞了多年的物业税模拟试点“空转”的相关信息，让公众了解大体情况后，很多的反对意见会不攻自破。其次，尽可能把政府关于未来改革的一些基本考虑做必要的信息披露。我认为应该非常清晰地给社会公众一个“定心丸”：以后所有社会成员的所谓第一套房或者家庭人均计算下来的一定标准之下的基本住房，是不被房地产税覆盖的。对二套住房能不能税率从轻?我觉得也完全可以探讨。对高端征税，也不会硬要“伤筋动骨”，应该完全符合市场经济税制的“支付能力”原则来抽肥补瘦。总之，从方向、路径到要领，我们应该共同努力寻求制度优化的一些基本共识。