房价停涨定义“楼市拐点”到来 显然为时过早

        日前，国家统计局公布了今年8月份《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，其中西安新建住宅价格指数、新建商品住宅价格指数以及二手住宅价格指数均出现了同比“停涨”，从而结束了今年房价前7个月连续上涨的格局。“停涨”信号对楼市而言意味着什么?调控从紧，开发商“降价换量”是否成为必然选择?敬请关注“楼市会客厅”本期话题——

　　主持人：

　　西北大学经济管理学院教授、博士生导师卢山冰

　　合富辉煌(中国)陕西公司总经理梁家祥

　　陕西华创实业有限公司董事长黄志华

　　9月18日，国家统计局发布的8月份楼市统计数据显示，在全国70个大中城市中，46个城市新建商品住宅价格环比停涨，16个城市新建商品住宅价格环比下跌。与此同时，西安8月份房价首现“停涨”。“停涨”这一信号对楼市而言意味着什么?

　　卢山冰：无论是环比下降，还是“停涨”是否意味着房地产市场拐点的到来，还需要观望，现在急着下结论尚早。从一个产业市场的健康发展来看，一直上涨，一直下跌，都属于不正常的现象。根据财政政策或货币政策变化，市场有涨有跌，才算正常。对于我国的房地产市场而言，在严厉的政策调控下，能够出现环比下降或者停涨，也显示出了政策效应。应该说，政府关于房地产市场的调控政策已经明显见到成效了。试想一下，如果没有严厉的政策调控，今天的房价有多高，很难想象的。不涨就是效果，环比下降意味着效果更加明显了。

　　梁家祥：首先需要客观分析与判断这个统计数据。因为合同签订与备案具有时间差，而该数据反映的当月合同备案成功后统计出来的全市成交均价，所以统计数据存在着时间上与结构上的误差，并不能及时的反映房价的真实情况。时间上的误差是指可能有延后的可能;结构上的误差是指存在高价盘与低价盘合同备案数量的同期数量比例关系。对于数据，我们应该有一个清晰的判断。其次需要分区域看待各区域的房价与成交量变化，全市均价仅仅是一个笼统的数据统计，真正落实到每一板块片区时，具体的成交量与价格还需要深入分析。至于是否出现拐点，实际上在今年四五月份已经出现成交量下降与价格上升的压力，很多新开的楼盘都调低了开盘价的期望。准确地说成交量下降与价格停涨在市场上实际已经出现一段时间了，并非8月才出现的。这一段时间，给我们的感受是市场进入了一个全新的发展阶段，与以往任何一个历史阶段都不相同，成交量与价格既不会急剧下降，但也不会出现忽然的V型反弹，而是出现各种因素相互角力的阶段。

　　黄志华：房价并不是单一问题，而是和国家的金融、土地政策息息相关。“涨停”意味着开发成本的上升，意味着市场的刚性需求，深刻反映了现阶段的各方博弈下市场房价的现状。在楼市库存压力不断增加的情况下，东部沿海城市的楼市降价或已可期。但是中西部地区由于房价本来就不高、刚性需求的基数又大，各项开发的成本在逐年不断增加，所以中西部地区的房地产市场会保持一个稳健发展的态势。

　　“以价换量”取决于资金实力

　　主持人：近日召开的“8月西安房地产市场形势预警分析会”上，业内人士分析认为，8月份，北、上、广、深等一线城市的住宅均价都出现了松动，甚至有“稳中有降”趋势。这些城市一直被誉为楼市的“风向标”，调控效应显现是否意味着调控政策有继续从紧的趋势?这种情况下，开发商“降价换量”将是必然选择?

　　卢山冰：一线城市的房地产市场变化对全国都产生影响，但这种影响与政策走向是否有着直接关联性还不好说，到底是“稳中有降”会引起调控政策从紧，还是“稳中有降”将导致政策松动，难以判断。当然，拿一个城市房价的均价来说事，本身仅仅具有统计意义，要清楚看透一个市场，一定要看其销售总量，尤其是同一地段的环比销售量和销售价格。你拿一个离市区10公里的不成熟社区房产销售价冲抵成熟社区的销售价，整个市场价格显示的一定是下降的。除此之外，从营销角度来看，“以量换市场”、“折扣促销”、“让利回笼资金”等，都是常见的促销策略。既有市场需求不旺盛，有效需求不足，刚性需求减弱等原因，也一定和地产商资金趋紧有直接关系。

　　梁家祥：国家的调控政策从目前的情况判断应该不会改变，并且会继续延续，但延续多久目前还不好确定。目前调控政策并不仅仅针对房地产行业与市场，是宏观经济调控的一部分，所以不会轻易发生改变，现在要看的是国家宏观面的变化而不是房地产本身的情况。从开发商这个层面而言，不同的开发商会根据自己实际的情况进行策略性调整。例如全国性的开发企业会根据集团全国布局及资金调配要求做应对的动作;而对于一些资金实力较强的开发商则并不急于出货，毕竟这段时间的通货膨胀非常厉害;但资金链偏紧的开发商则有可能在僵持不下的时候，通过比如打折或其他一些方式来进行试探性的降价，以换取成交量与资金回笼。

　　黄志华：从目前的状况来看，国家的调控不会放松，并且将继续延续适度从紧的政策。现阶段，不排除一些开发企业各种形式、各种花样的市场促销活动，但相对于其他城市而言，西安的房价并不在高位运行，开发商的利润也十分有限，这也就意味着西安房价不会有大幅下调的可能，还将保持平稳的发展态势。

　　卢山冰：在西安这样的省会城市出现如此价格，不外乎三个种情况：一是“促销房”，为了拉人气，吸引更多的人关注和购买，可能是该楼盘有那么几套促销价房子。二是商家需要快速收回资金，不得已而为之。这之中要么是楼层或户型不佳的房子，要么是原来的尾房。三是手续不全或者小产权房子。至于西安的楼市拐点是否出现，同样需要再观望，有迹象不一定就是真正的走势或走向。目前， CPI 持续高位徘徊，各地政府土地出让金跨越式攀升，劳动力成本、建筑材料成本价格上涨，房价变化一定是具有不确定性的，但是房价立即出现大的变化的可能性应该是没有的。政府调控政策出台目的是抑制房价快速上涨，要挤压房地产市场泡沫，绝对不是对房地产市场釜底抽薪致其低迷。毕竟房地产产业链太长了，牵一发而动全身。在全球经济低迷和困难重重的时候，我们经济发展的不确定性很多，各地房价的适当停涨、稳定、盘整应该视为一种好的现象。

　　梁家祥：低价入市和楼市的均价出现较大的差异，这并不矛盾。均价只是一个城市平均的房价水平，既不是最高价，也不是最低价。目前的西安市场，既有万元以上的房子，也有几千元的房子。这种广告宣传形式，并不能盲目定义为“假摔”还是“真降”。“成交量的下降造成了局部范围内的价格调整”这种表述应该更为科学一些。另外，从上半年开始，楼市已经出现了成交量下降的情况，价格也出现了一定松动，如果单以这两个指标来定义“楼市拐点”到来，显然为时过早。

　　黄志华：并不是说市场上出现个别低价入市的宣传，就一定会得到良好的销售业绩，现在的购房者都比较理性，也会分析和判断，究竟什么时候、什么价格出手才是符合自己的置业选择。从另外一个角度将，部分一线城市已经出现了“跳水”现象，西安的个别的开发企业这时候降价，或多或少有一些“做姿态，试探市场行情”的嫌疑，并不能真正说明市场拐点已经到来。