房地产开发商降价路线图 从穿棉袄穿越穿裤衩

　　房价进入下跌通道后，还有多少下跌空间、何时到底，是购房人最关心的问题了。楼市价格是否还会降，取决于开发商的资金链。对此，SOHO中国董事长潘石屹发表博文称，现在开发商死不了，资金链还不错。

　　潘石屹认为现在中国经济最薄弱的两个环节是中小企业和地方政府，并称：“开发商还没有死，穿单衣服的先死了，开发商还穿着棉衣呢。”对于潘石屹的乐观，任志强则直接回应：“很快就只剩裤衩了。”开发商的棉袄会像任志强说的脱得那么快吗?业内人士对此进行了相关分析，并给读者展示一个开发商降价的路线图，但这张图能否有机会全部展开，现在还很难说，也许这张图刚刚展到一半，开发商的棉衣就又穿上了。

　　多数开发商棉袄在身

　　就在通州的房地产市场因率先降价而成为焦点之时，房山、昌平的房价在9月份也开始出现全面回落，有人评论说开发商要撑不住了。但记者采访的多位业内人士均对此说法“淡然一笑”。

　　周先生是京城一知名地产公司的营销副总，他表示虽然市场不好，但“瘦死的骆驼比马大”。

　　“目前，这种行情确实不太乐观，政策的严厉程度要高于我们的预期，所以，你也看到，开发商都纷纷降价，不再死扛了。”周先生开门见山地说。“但要说开发商资金链要断了，活不下去了，那还早着呢。”周先生话锋一转。

　　因此，对于目前的开发商降价，周先生更愿意这样理解：“你研究过松鼠吗?天气一冷，松鼠就开始贮藏食物。这样，在寒冷的冬天，松鼠就不愁没有东西吃了，即使天气再冷，也不会被冻死或饿死。在楼市，今年这个最寒冷的冬天即将来临，上市公司要有一个好看的报表;大公司要根据全年销售情况，调整销售策略完成全年销售目标;小公司面临支付年底工程款、银行贷款等，所以，要提前采取降价销售，回笼资金，以便冬天真的到来时，穿上棉袄，不被‘冻死或饿死’。现在的降价，我更觉得是一场开发商备粮的‘松鼠行动’。”

　　开发商降价有路径

　　“退一步讲，即使开发商真的资金紧张，扛不住了，也不会像任志强说的，很快就剩裤衩了，他的话可能更多地有些调侃意味。咱们梳理一下前几年的经验，房价进入下跌通道后，其实是有规律可循的。”周先生这样说着，给记者画出了一张楼市降价路线图。

　　房价进入下降通道的第一个阶段是观望阶段，市场表现为量跌价滞。新政策出来后，不仅购房人会观望，开发商也会观望。双方都绷着，看谁能绷得住。结果肯定是开发商先绷不住了，房价就会进入下降通道。

　　第二个阶段是量跌价跌阶段。价跌的第一块多米诺骨牌，一般会是规模较大或是位于郊区的纯新盘，表现为以明显低于之前预期和周边项目的价格入市，原因是这些新盘进入销售之前都是投入，资金压力、销售压力较大，急需资金回笼，会率先扛不住。另外，新盘也没有老客户退房的顾虑，降价在技术上也比较容易操作。

　　第三个阶段，开发商万一保不住“车”了，也会率先通过寻找股东入股、项目转让等途径应对资金困局，一段时间内“大鱼吃小鱼”、市场“洗牌”在所难免。最后一步，迫不得已，开发商才会“一降到底”，那时就有可能真是“白菜价”了。

　　能否等到开发商只穿“裤衩”?

　　潘石屹认为，开发商沦落到只穿“裤衩”的程度不太可能。他解释说：“现在中国经济最薄弱的环节在哪?第一就是中小型企业，他们的大部分产品出口到欧美，现在欧洲出口不行了，劳动力成本还在上升，政府的基础建设项目比较多，占用大量劳动力，银行利率也在提高。第二就是地方政府，开发商还没有死，穿单衣服的先死了。”换言之，如果开发商出问题了，中国经济就会出问题。不过，楼市整体没问题，不代表个别开发商没问题。一些开发商会面临被洗牌或清盘退出，这对于购房人来说，也许会有“捡漏儿”的好机会。