张宏伟：首套房贷利率提高 逼开发商直接降价

　　当前，全国各地多家银行上调房贷利率，沪上建设银行也率先上调首套房贷利率，全国及沪上各大银行收窄甚至上调首套房贷优惠，在常态化楼市调控的市场背景下，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

　　如果单纯从市场流动性控制、银行房贷量控制的角度而言，上调首套房贷利率确实可以起到这样的作用。但从个人判断来看，当前一线城市楼市价格方面表现已经平稳，房价上涨过快的势头得到控制，部分二三线城市房价上涨的势头在这两个月也表现趋缓，房贷利率提高的政策对于平稳房地产价格方面的意义不大，有可能还会对当前房地产市场调控成果起到不利方面的作用。主要体现在以下两方面：

　　第一、从宏观市场角度而言，当前房价上涨过快的势头得到遏制，交易量相对低位平稳运行，如果房贷利率尤其是首套房贷利率提高，购房者的购房成本会有所上升，有可能由于利率原因导致市场交易量进一步下降。

　　第二、房贷利率尤其是首套房贷利率提高，对于自住需求购房者影响较大，当前急需受到政策面保护的就是这些自住刚性需求，如果利率优惠取消，那么这些购房者会延迟购房计划，误伤自住需求购房者。

　　因此，当前仍处于阶段性的市场博弈阶段，如何激活当前的楼市成交量，缓解当前库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。

　　房地产市场何时将会进入回暖通道，尤其是成交量方面的回暖，其产生条件有哪些?同策咨询研究中心总监张宏伟认为，几方面因素都可以使楼市成交量回暖：

　　第一、限购政策逐步松动，尤其是7月份沪四条叫停补缴纳税证明及社保证明的政策松动，有可能激活外地客群、投资客群的成交。

　　第二、信贷政策松动，也就是限贷政策松动，如银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠，这样也可以带动楼市成交。

　　第三、开发企业通过各种房价降价，价格是最直接最有效的销售手段和方式，这个手段的运用程度和开发企业各自的资金面紧张程度有关系。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在限购、限贷政策尚未松动的市场背景下，全国及沪上各大银行又收窄甚至上调首套房贷利率，如果这样的政策一直持续执行，那么，开发企业只剩下一条路可走，那就是通过各式各样的“策略性降价”或直接降价，通过局部策略性降价激活市场成交量。如：

　　第一、高速周转企业通过高速周转的市场策略，为了快速回笼资金减轻公司财务压力、调节在一定时期内市场库存，短期内采取摊薄单个项目利润率，追求整体市场利润总额增加的方法，进行策略性的降价，达到市场成交的目的。

　　第二、当前来讲，微观层面，尤其是部分开发企业根据楼栋位置、楼层及朝向等产品不同在不同产品的定价上制造价格差，尤其是对于楼栋位置、楼层及朝向不好的房源在这个时间段会拿出来做优惠活动，给市场制造降价的假象。而实际上，剩余的优质房源基本上在后期市场推盘过程中价格会拉升，基本可以弥补前期降价的损失。

　　第三、直接降价。如当前景瑞太仓荣御蓝湾，长甲集团最近一些项目如长泰西郊别墅、长泰东郊御园等均在做直接性的价格调整，通过价格让步直接激活市场成交，达到回笼资金的目的。