西安楼市库存超饱和 业内：楼市或迎买方市场

　　随着各项调控措施的不断深入，西安楼市成交量出现下滑趋势，与此同时西安楼市库存量也超过1000万平方米，达到了历史高位，在此情况下西安楼市可能迎来买方市场。

　　西安房地产信息网数据研究中心数据监测显示，近几周西安普通住宅成交呈现小幅下滑低位趋稳的走势，近两周全市普通住宅成交量基本徘徊在14万平方米左右。与此同时，商品住宅入市量持续攀升，西安楼市库存达到历史高位。

　　数据显示，截至10月31日，西安房地产市场上的住宅类存量房有1052万平方米，按照月均近80万平方米的去化速度，需要13个月左右时间才能消化完。而如果成交量继续下滑，仅仅是消化存量房就需要更长时间。

　　业内人士表示，销售不畅加快楼市存量不断攀升，西安楼市可能迎来买方市场。

　　多地房价呈下降势头

　　国家统计局近日公布的“10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，10月70个大中城市房价平均环比指数今年首次出现负增长，平均环比下降0.14%。70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有34个，持平的有20个。

　　在房价指数下降的城市当中，首先掀起“降价潮”的一线城市“北上广深”赫然在列。四大一线城市中，北京环比下降0.1%，上海下降0.3%，广州下降0.2%，深圳下降0.1%。值得一提的是，在一线城市止涨3个月后，原本房价指数一直小幅上涨的二、三线城市也开始出现下降，10月33个二线城市平均环比指数下降0.25%，其余的三、四线城市环比指数下降0.04%。

　　链家地产首席分析师张月认为，10月全国平均房价首次出现环比下降，表明下半年以来持续的价格僵局已经被打破，从去年开始进行的楼市调控，历经19个月后终于取得显著成效。

　　“从各个区域和楼盘本身来看，房价是在环比下降的，越来越多的楼盘加大了打折促销的力度。”中国指数研究院天津分院研究副总监钟文辉表示。

　　成交量低迷

　　进入9、10月份之后，持续低迷的成交量无疑是推动房价下行的最主要原因。中国指数研究院所监测的30个主要城市中，10月份有60%的城市成交面积环比下跌，平均跌幅为18.34%。其中三亚环比跌幅最大，达52.57%。上海、天津、广州、杭州、武汉、成都等城市的成交面积环比均出现下跌。

　　而在中国指数研究院11月14日~11月20日的周成交报告中，有30城市楼市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上，其中长沙同比降幅最大，达到78.12%，杭州降幅达57.17%，天津、成都、北京和南京同比降幅均超过50%。

　　“房地产企业一直寄予厚望的‘金九银十’，不但没能带来销售高峰，反而成了住宅成交量下滑的拐点，很多城市9、10月份的住宅成交量不如7、8月份。而目前来看，11月份的楼市成交量显得更加不乐观。”钟文辉说。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，包括一线城市在内的主要东部城市的楼市，成交低迷情况下，加大降价幅度成为必然。陈国强表示，降价保量将成为不少房企在四季度的选择，而能否取得成功，则要看其与周边项目相比是否具有价格优势，能否吸引到刚需人群。

　　房企入“冬”

　　在成交低迷的情况下，万科总裁郁亮首先提出“过冬”论。现金为王、积极卖房、谨慎拿地成为万科“过冬年”的主要策略。在“过冬”论提出的同时，万科的项目在上海、南京全线领降，在两个城市的3个项目价格降幅均在15%~25%。

　　与大房企主动降价相比，不少中小房企面临着更大的资金压力。银监会近日发布的2011年第三季度《中国银行业运行报告》显示，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长。如果大房企是为了扩大市场份额促销，失去银行贷款这一重要资金来源后，中小房企更多则是为了生存而加大促销力度。

　　张月认为，“现在降价只是刚刚开始，调控政策松动的可能性微乎其微。在这种情况下，降价潮有从一线城市向二、三线城市，从大型品牌房企向中小型房企蔓延的趋势。”张月说。