议价尚未出现七八折 沪二手房已入“寒冬期”

　　截至目前，上海二手房十月成交量为8101套，可以说已彻底步入“寒冬期”。从成交均价看，二手房整体趋势较平稳，一手楼盘降价，虽然对二手房的成交带来一定压力，但就是否随之降价而言，短期来看，这种可能性较小。这主要是因为二手房源主要是个人卖家，并且大多数为自主性刚需客户，没有开发商的资金压力。即使是在楼市成交量逐月走低的背景下，也不会出现大量抛售现象。

　　当下二手房的议价空间已呈现出放大趋势，但仍未出现七折、八折的二手房。据本市某中介市场研究部的统计，外郊环部分房源已出现10%-15%的价格松动，如宝山、嘉定、松江等一手房供应量较大，降价幅度较高的区域。而让价成交的案例在整个成交中所占的比重已超过80%以上，二手房市场的议价空间正越来越大。

　　近期部分中介门店二手房挂牌量上升，尤其是一些90平方米左右的两房。由于受一二手房价格倒挂影响，很多房东开始动起了置换念头，这边两房的价格能在一些区域置换出一套约130平方米大的三房。虽然目前高行板块挂牌价格尚未出现太大波动，但议价空间较大，如某楼盘一套精装修89平方米的两房，过去挂牌价在220万-230万元，现在部分房源有了8%-12%的下浮空间。

　　某中介市场研究部资深分析师何倩认为：一手房降价已波及二手房市场，但仅局限于外郊环区域，市中心降价的可能性较低，虽然市中心部分房源出现4%-8%的议价空间，但仍仅是个别现象，调控前这样的情况也时常发生，多数是房东个人原因。未来，由于一二手房卖家角色的不同，如果要出现二手房大范围降价，只可能是在楼市成交量持续低迷，国家政策无松动，且一手房降价愈演愈烈的前提下。预计年底前的11月和12月，上海二手房市场将维持现状，成交量将在8000-10000套之间徘徊。

　　二手楼市的低迷，从中介门店橱窗上的挂牌单多少就可见端倪。“如果你要看更多二手房的话，请到店里来看吧。”昨日中午，当记者在临平路上的21世纪不动产门店橱窗前驻足时，置业经济小顾走出店内迎了出来。“现在二手生意不好，挂在门口的大多是一手代理或是租赁多一点。”

　　在小顾所在门店的橱窗位置上，记者发现，租赁单子的比例占了很大一块，一些代理的一手项目也做了重点推荐，而原本属于主营业务的二手房代理，却只有几块位置。对此，小顾直言，现在的二手房市场买卖双方都在观望，挂了也没有什么生意。“除了客户持币观望，房东持房观望也有增多。比如临平路上瑞虹新苑的房子，现在的价格基本上议价空间很小，一些房子挂了半年多了，卖不出去。房东也不慌，改租赁了，反正这个地段不愁客户，11月我们门店就成交了几单租赁的。”小顾向记者说道。

　　他坦言，一些租赁即将到期的房东表示要继续挂牌出租，而对于临近年底是否能成功出租和租金的多少并不关心，他们宁愿现在空关也不愿意挂牌抛售，大部分租约到期的房东都表示要在春节以后看政策发展形势再做出是否买卖的决定。“这样一来，我们主推的单子基本上就是以租赁和一手代理为主了。”小顾解释道。

　　来自上海中原研究咨询部的调查也显示，一方面房东在观望，另一方面虽然目前房东议价幅度确实比10月有一定放大，但依然维持在10%以内，中心城区及部分自住板块由于房源稀缺，议价空间仍多为5%左右。对于买家来说，这个幅度是远远小于他们心理预期的，而对于下跌多少会入市他们也说不清楚。另据中原业务员反映，目前交易的都是一些已经看了半年之久的买家，新买家并不多。

　　上海中原高级研究经理龚敏表示，总体来看二手有效房源不足，议价空间难有大幅提升，短期内二手房交易仍艰难，继续抢占一手买卖和积极争取租赁业务将成为今年最后2个月中介业务的重点。据上海中原成交数据显示，今年以来租赁交易大幅超过买卖交易，买卖租赁比月度平均值为1：2.1，10月份达到1：2.8，11月上半月中原买卖租赁比重更是高达1：3.2。在买卖难以抬头的背景下，积极争取租赁业务成为中介身不由己的举措。