银行推出以房养老市民反应冷淡 产权归属属盲点

　　中信银行推出的养老按揭在西安还未成交一单生意

          近日，中信银行在全国推出“以房养老”模式引起各界关注，但记者调查中发现，这种以“养老按揭”的方式推行一个月来，在西安尚未成交一单生意。专家表示，对于养老问题最迫切的是只有一套自有住房的这群人，但却难以够着养老按揭的门槛。

         推行背景

　　“倒按揭”仅是专属

　　借记卡一项服务

　　昨日上午10时30分，中信银行西安分行零售银行部副总经理刘文娜介绍，目前老龄化社会到来，养老成为普遍关注的问题。该行这次试点“养老按揭”业务，也是在借鉴国外“倒按揭”的基础上，结合了国内特点及养老传统，推出了“养老按揭”业务，为中老年客户量身订制的一项新业务。

　　她称，在今年10月份，该行推出了针对中老年人的专属借记卡，除了结算功能外，还增加了其他功能来应对老年人的特殊需求，如医疗方面的预约挂号、医疗保障支出、各类日常消费、生活费用支出、房产方面的养老按揭等。

　　针对人群

　　年满55周岁还要有两套房才能申请

　　“申请‘倒按揭’业务的老年人要年满55周岁，老年人可以单独申请或和自己年满18岁的法定赡养人一起申请贷款用于养老;其次是申请人需要提供房产的相关材料，经评估后，最多能获得不超过评估值60%的贷款;第三是申请人还需要提交拥有第二套住房的材料，也就是说申请‘以房养老’业务的老人和子女至少需要拥有两套住房。”刘文娜说。

　　她介绍，这种“以房养老”养老金的付款方式采用按月支付的方式，用于改善生活和医疗支出等。

　　怎样操作

　　房产抵押银行“倒按揭”

　　刘文娜介绍，符合条件的老人可将其中一套房屋产权抵押给银行，经评估价值后与银行签订抵押合同及年限，银行以按揭方式向房屋所有权人按月支付按揭款项，在约定的抵押期限内房屋产权属于银行。抵押合同到期后，房屋产权归属交还房屋产权人。

　　她称，与以往购房者给银行每月月供按揭款相比，银行推出的这项服务刚好将流程打个颠倒，俗称“倒按揭”。

　　怎样收益

　　所有权人收取银行“倒按揭”

　　刘文娜算了一笔账，以刘先生在西安曲江新区一套价值100万元的房子、按照评估值不超过60%的贷款计算，给银行抵押10年，在目前房贷利率7.05%(五年以上房贷利率)为例，在等额本金还贷方法计算的前提下，银行每个月向刘先生支付5000元的收益。

　　她表示，与购房者按揭贷款一样，刘先生所享受的贷款利率，也是按照央行公布的同档次基准利率或上浮。房屋产权人可根据自己需要延长或者终止“倒按揭”合同，银行按照规定支付相应的收益。

　　运行模式

　　参考国外运营经验

　　业主将房屋产权抵押给银行，银行用什么来支付业主的房屋“倒按揭”收益呢?

　　刘文娜介绍，目前国际上比较流行的营运模式是将这些房屋统一装修，建成家庭式公寓的方式，以酒店运营的模式对外承揽生意，收益部分除了业主的“倒按揭”收益外，还包括银行投资收益。而本地化的“倒按揭”的房屋银行会用作什么，她表示，目前尚未有明确文件。

　　存在问题

　　产权归属依然属于盲点

　　“现在‘倒按揭’推行还面临几个问题，一是将产权人房屋10年或者20年期间的产权抵押到银行后，按照目前房屋产权只有70年的产权限制，一旦70年到期后，这套房的产权到底归谁?二是房屋和其他商品一样，存在着折旧，折旧费到底该怎么算?三是房价涨与跌存在一定的不确定性。”刘文娜表示，目前国家对于房屋70年产权到期后，归属问题还有法律盲点。

　　她介绍，政策刚实施了一个月，到目前该行还未受理一笔“倒按揭”业务。

　　市民反应

　　房屋抵押，担心说子女不孝

　　61岁的张先生表示，面对银行推出的养老贷款业务，他称以一套价值100万元的房屋做抵押，在银行的评估值不超过60%的计算中已经缩水为60万，每月5000元的收益。若按照“以房养老”按揭方式将产权交给银行，一旦房价出现大幅度上涨，要想将房子收回来时，可能会很麻烦;二是一旦按照银行自己的方式运作，房间布局可能会改变，与其这样，不如将房子出租。

　　他认为，若将房屋抵押银行养老，也会让邻居们说子女们不孝顺，给孩子带来压力。

　　专家看法“倒按揭”存在不确定因素

　　西安交通大学经济与金融学院博士生导师余力教授认为，“以房养老”为我国利用民间资产以解决养老难题提供了一个值得考虑的选择。但目前中国房价起落涨幅均存在很多不确定因素，房屋产权归属问题等种种因素，如何使得该政策适应中国国情，避免出现“水土不服”，还需更多调研工作。

　　余力建议，按目前房产的现状，解决养老问题并不难，或租或售，都能有效解决养老资金需求。而对于养老问题最迫切、感觉最困扰的是只有一套自有住房的这群人，但却难以够着养老按揭的门槛。