2012年已到　楼市调控不会放松但会更加灵活

　　国家统计局发布的数据显示，2011年12月全国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比下降或持平的范围继续扩大。

　　全国各地以限购、限贷、限价为主导的调控手段有效“控制”了房价。

　　涨幅收窄

　　在限购、限贷等调控措施影响下，2011年商品房销售价格涨幅持续收窄。在国家统计局监控的70个大中城市中，2011年12月有52个城市新建商品住宅(不含保障性住房)房价下降，16个城市持平，仅2个上涨。

　　瑞银房地产分析师李智颖称，全国范围内的房价收入比约为7.5倍，较健康，但一线城市和部分领先的二线城市房价收入比风险依然较高。

　　开发商较为看重的销量并不乐观。从历史数据看，2011年商品房市场明显降温，商品房销售面积同比增幅明显下滑。

　　从保利[简介最新动态]、万科[简介最新动态]、绿城[简介最新动态]、恒大、金地等大型房企近日发布的2011年业绩报告来看，房企20强中有15家业绩同比增长，仅4家业绩同比下滑。但是全年销售目标完成情况不佳，有10家房企没有完成销售目标。

　　存量增多

　　李智颖认为，未来6个月，房地产政策仍将保持不变。2012上半年，如果建设不放缓，或将出现供应过剩。根据瑞银测算，建设量必须降低28%才能使市场供需重新平衡。“2012年，开发商的销售下滑幅度如果超过30%，则大部分公司现金流将有压力，”李智颖说，那样的话，可能有更多的中小开发商将退出市场。

　　世联地产集团市场研究部总监吴志辉研判，2012年房地产业的关键词是“去库存”。在存货减值和资金流转压力下，快速消化库存将成为地产企业当下要务。

　　在严厉调控政策下，不少房地产开发企业不愿加大对房地产开发投资。

　　从国家统计局公布的开发企业资金来源构成看，2011年以来，国内贷款比重持续下降，企业自筹资金比重上升。另外，定金及预收款比重小幅上升，利用外资和个人按揭贷款比重有所下降，随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观。

　　事实上，在房地产调控政策不放松情况下，房地产开发企业融资环境更为严峻。为了加快回笼资金，不少开发企业降价促销，但难以改变整体局面。

　　灵活“过冬”

　　专家认为，2012年楼市调控政策不会放松，但会更加灵活。

　　近期，一些城市调整普通住房标准，将住房总价提高。普通住房标准提高后，将在营业税、契税方面给予购房者更多优惠，也将进一步刺激刚性需求，增加消费。

　　一些专家认为，调整普通住房标准，不能误解为政府“救市”措施，也不必担心会助推房价上涨。

　　在楼市调控政策未放松前提下，未来房企面临的降价压力将更大，会有更多的房企加入“以价换量”的竞争。

　　对南方而言，本应是阳光[最新消息价格户型点评]灿烂、气候宜人的好季节，但王建中却感到阵阵寒意。见到记者，这位平湖市景乐房地产有限公司的总经理倒出了一肚子苦水：“3月份我的景乐雅苑[最新消息价格户型点评]一期开盘，310套房子抢购一空，现在销售中心难见人影；上半年有七八家银行每隔一段时间就打电话，求着我们在它那里开户，现在可好，换成我们利用私人关系求人家放贷了。”

　　对于房地产开发商而言，这个冬天似乎来得有点早。绿城陷入高负债危机，龙湖、绿地遭遇业主退房；个别城市出现中小开发商跑路现象。

　　西安紫薇地产副总经理曹靖说，行业内流传这样一个说法：“2008年，可能冷到零下20度，但只有10分钟，2011年，可能只冷到零下10度，但持续几个小时了。”

　　房管局：近期上海打折楼盘占比近五成

　　这是一个始料未及的现象。

　　2011年6月，绿地集团就开始促销。然而，销售业绩并没有大幅上升。绿地董事长张玉良提供了这样一组数据：第一轮促销，降幅在10%左右，销售量能够维持不比上月低，到了第二轮促销，降幅在20%到30%之间，可是10月的销售量反而低于9月。无疑，伴随着调控，房地产市场多方博弈再度上演。

　　表现之一是土地市场。张玉良说：“因为销售不好，7月份我们就很少拿地，10月份开始明确不再拿地。”

　　冷清的土地市场，对于一些过于依靠土地财政的地方政府而言，压力骤增。有些地方政府在土地出让时采取取消配建要求，降低底价等措施。

　　另一表现是价格。来自上海住房保障和房屋管理局的数据显示，8月、9月、10月，连续3个月打折楼盘占在售楼盘的比例分别为48%、49%和59%。上海住房保障和房屋管理局局长刘海生分析，一些楼盘的备案价格本来就很高，在这样高价的基础上打折，自然有水分。他说：“现在看，发生退房风波的，看来是真打折。”

　　由于担心前期业主退房，不少分期开发的楼盘还在硬扛着。一位西部城市的开发商说：“目前我们一共有6个项目在售，可以在项目之间实现资金平衡，因此目前还没有到非要降价的时候。”

　　一些地方政府弱化调控

　　一些传言也冀望放松调控。6月，一则北京正在研究放宽限购政策，有望在年底前放松对高端项目的限购的消息传播开来，对此，北京市住房和城乡建设委员会迅速辟谣。与此同时，一些地方政府对调控政策执行确实在弱化。如二套房贷方面，一些地方仅仅是让购房者签一纸承诺，而非严格审查。还有个别城市，以旅游地产、养老地产为名企图突破限购政策。

　　事实上，一年来，每到调控的关键时间节点，中央不断释放坚持调控方向不动摇、调控力度不放松的信号。目前，国内经济增长放缓，中国人民银行近3年来首次下调存款准备金率，但专家表示货币政策的微调并不意味着放松对房地产市场的调控。

　　“商品房更重居住功能”年底，部分城市限购政策期限将至，市场议论纷纷。一旦放宽，房价是否会迎来报复性反弹？继续从严，市场是否会出现恐慌性抛售？（编注：12月3日，《中国经营报》报道称，住建部日前已知会地方政府，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。截至昨日发稿时，国内已经有48个城市出台了不同程度的限购政策。）

　　中国人民大学公共管理学院副院长许光建说：“限制投机性行为会持续相当长时期。房价涨跌多少并不是主要目的，主要在于建立新的体系，如通过保障房保证民生需求。”

　　新华社记者在采访时发现，目前房地产调控并不具备放松条件，未来还要落实已有调控政策，同时进一步细化调控措施。比如，限购政策如何能更好区分改善性需求和投资性需求，信贷政策如何更好支持自住性需求。

　　限购政策如同一剂猛药，使发烧的楼市得以降温，但从房地产市场长远发展来看，人们普遍期待有一个相对完善的政策体系，从根本上解决房地产市场多年来累积的问题。在接受新华社记者采访时，刘海生指着身边坐着的几位处长说：“2008年应对金融危机，研究如何刺激楼市的是我们这拨人，如今还是我们这拨人，又在研究让楼市降温。政策一定要考虑长久可持续的问题。”事实上，住房政策信号日趋清晰。

　　一方面，政府加大住房保障力度，解决困难者的住房问题，同时也利于房价回归理性。另一方面，商品房去投资化更注重居住功能。“中国人多地少，仍处于快速的城镇化发展阶段，房子首先要满足居住需求。”国务院发展研究中心专家廖英敏说道。