2011土地市场：流拍易现 底价寻常

　　2011年供地总量有所增加，但土地出让总收入低于上一年。商业用地表现突出，却难以独力撑起整体疲软的土地市场

　　最近的微博上，两位地产大佬任志强和潘石屹仍然在与粉丝们打着口水仗。任志强抱怨道：“央视不断地批评开发商购买地王，没有人批评政府为啥卖地王。”潘石屹则旁敲侧击地发问：“有热心人根据开发商财报做出一套房子(中)土地出让金、建筑成本、利润和税金(各占多少比例)的饼图吗?”

　　事实上，纵观2011年的土地市场，已明显是“底价寻常，流拍易现，地王稀有”，而土地供应总量虽有增加，但土地出让金总额却比上一年下降。

　　土地出让收入整体下滑

　　中原地产的统计数据显示，2011年1～11月，全国130座城市的土地出让收入合计为1.18万亿元。与上一年同期的1.7万亿元相比，2011年的土地出让金总额减少5200亿元，降幅达30.5%。

　　数据还显示，住宅类地块的楼面地价也出现明显下调。2011年前11个月，这130座城市住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元，楼面地价为1495元/平方米，与上一年同期的1810元/平方米相比，下调幅度达17.4%。

　　事实上，土地供应面积却在增加。据不完全统计，2011年前11个月全国主要城市共已推出约10.85亿平方米土地，而2010年同期只有10.11亿平方米，增幅达7.3%。

　　从一些重点城市来看，土地出让收入的下滑非常明显。大连是热点城市中降幅最大的一个。据中国指数研究院统计，截至11月28日，大连市2011年的土地出让收入为499亿元，比上一年同期缩水50%。反观2010年全年，大连市的土地出让收入达到1157.75亿元。有业内人士甚至预测，到2011年年底，大连的土地出让收入很可能连2010年的一半都达不到。除大连外，2011年前11个月无锡、南京、武汉的土地出让收入分别下降34%、29%、21%，位居25个重点监测城市降幅榜第二到第四位。

　　在一线城市中，2011年土地市场表现最稳定的是上海。前11个月，上海土地出让价款达到1191亿元，成为唯一一个突破千亿大关的一线城市，但与2010年同期相比，仍有13%的降幅。同期北京的土地出让金为920.7亿元，降幅达14%。有机构预计，北京市全年成交总额在1100亿元左右，超越2009年的928亿元已几成定局，但相比2010年创纪录的1642亿元则要少三成左右。广州市年初计划土地出让收入为646.5亿元，随后又下调为502.5亿元。然而，到目前为止仍与目标有较大差距，有人预计全年可能将比计划减少上百亿元收入。

　　不过，并非所有地方的土地市场都呈现出走弱的趋势，有些地方甚至交出了比往年更为抢眼的成绩单。据统计，2011年前11个月重庆市国有土地使用权出让收入完成1107.4亿元，排名跃居全国次席，仅略少于上海市。另据统计，同期湖南省土地招拍挂成交款达到697亿元，同比增长了50%，其中，长沙的土地出让金约为143.82亿元，超过2010年同期收入，不过，11月份也已开始显现疲态。

　　据中国房产信息集团(CRIC)统计，截至2011年11月20日，66个城市中有50个城市的土地出让收入较上一年出现下滑，16个城市有所上升。同时，约有40个城市选择“以量换价”，只有4个城市出现了量价齐升。

　　国土资源部日前发布的《2010中国国土资源公报》显示，2010年全年出让国有建设用地面积29.15万公顷，出让合同价款2.71万亿元，其中通过招拍挂出让土地25.73万公顷，出让合同价款2.60万亿元。很显然，即使在最后一个月里表现正常，2011年全国的土地出让金总额也将比2010年有不小的落差。“最悲观的可能是土地出让总收入比2010年减少近万亿元。”一位业内人士预计。

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　　底价成交成为主流

　　“土地市场‘露底’了，不过还好没有‘走光’。”有人如此戏谑如今土地市场面临的窘境。

　　2011年12月9日，青岛市国土资源和房屋管理局以拍卖方式出让两宗储备地块的国有建设用地使用权，结果均以底价成交。

　　此前一天，北京市土地整理储备中心公布，大兴区新城北区1宗挂牌出让的多功能用地由北京华商置业有限公司以底价27183万元竞得。

　　底价成交已经成为土地市场的主流。无论招标、挂牌还是拍卖，都无法改变这一疲软的现状。有机构分析，与上一年相比，2011年的拿地成本下降了近15%，但房企对此依然表现冷淡，挂牌出让类土地平均现场竞价次数仅为2.7次，而2010年这一数值为37.9次。由于开发商慎重拿地或无力拿地等原因，竞争乏力下土地价格不断走低，部分地块以底价成交。

　　12月8日，苏州土地市场2011年最后一场大型拍卖会开拍。据不完全统计，此次一共推出了46宗地块，然而，即使经过前期的挂牌公示，最终仍只有5宗地块进入竞拍程序，其中仅有1宗出现溢价成交。34宗底价成交，另外11宗地块由于无人问津出现流拍。一场被有关方面寄予厚望的岁末压轴大戏，就这样速战速决，遇冷收场。整个拍卖过程仅持续了30分钟，平均不到1分钟就成交1宗土地。

　　据统计，2011年前11个月，南京共出让75宗地块，其中51宗底价成交，仅有18宗溢价成交。

　　链家地产的统计数据显示，2011年1～10月，全国主要城市住宅地块成交7734宗，其中4619宗是以底价成交，比重约为60%，较上一年增加17个百分点。其中一线城市住宅地块成交237宗，底价成交147宗，比重为62%，较上一年增加18个百分点。

　　“因为大家对未来的预期不太好，所以拿地比较谨慎。”北京顶秀置业有限公司董事长刘新虎认为，土地底价成交的主要原因，一是开发商的现金流比较“悲观”，二是由于政策原因，未来市场不明朗，现在拿地风险比较大。因此，企业更多地采取了稳健发展和保守操作的模式。

　　不过，底价成交并非2011年土地市场唯一的主题词，与之交相辉映的，是土地流标、流拍。

　　据链家地产统计，2011年前10月，全国主要城市土地流拍575宗，由于土地流拍造成的土地出让金滞留额达950亿元，分别较2010年全年增加110%和127%。尤其是住宅地块，不论是在全国流拍土地中的比重，还是相对于住宅地块供应的流拍比率，都有明显增长。

　　而进入11月以来，土地流标、流拍现象更呈加剧趋势。北京中原地产市场研究部统计数据显示，2011年11月全国主要35个热点城市的土地出让市场陷入低谷，流标地块达到117宗，比10月份的22宗翻了4倍多，流标面积达1580万平方米。据计算，11月流拍的土地出让金额达436亿元，环比增加308%。其中，北京、上海、广州等城市均明显有土地流标。特别是广州有32宗地块流标(或被中止)，而北京的大兴、房山也各有1宗挂牌数月的住宅用地被迫“下架”。

　　商业用地力撑市场

　　2011年地王难得一见，仅有的几宗也大多为商服用地。

　　11月28日，位于重庆核心区朝天门的1宗商业综合地块以65.36亿元的成交价成为2011年全国总价地王。然而，这一热点地块却是被新加坡地产巨头凯德置地以底价“幸运捡漏”获得的，将打造成一个城市综合体。

　　2011年的全国单价地王也出自于商服用地。11月10日，天津市滨海高新区滨海科技园2宗商服用地分别以每平方米5.3万元和5万元的楼面地价成交，成为2011年新科全国单价地王。但由于这2宗地块面积小、成交总价低，且均注明“宜建内容为加油加气站”，因此并未引起广泛关注。回顾6月27日，广州丰璟房地产开发公司以总价7.1亿元竞得北京市东城区崇文菜市场地块时，4.32万元/平方米的楼面地价还曾引起过较大反响。但整个拍卖只经过33轮现场竞价，根本无法与前几年动辄上百轮竞价的激烈程度相比。

　　土地市场竞争的激烈程度可以用“溢价率”这一指标来反映。2011年11月，深圳盐田大梅沙1宗幼托用地以706%的溢价率成为全国新晋溢价水平最高地块。6月15日，浙江义乌1宗面积仅为1500平方米、最大可建面积5715平方米的“迷你”住宅用地以2.26亿元成交，楼面地价高达39545元/平方米，溢价率达347%，刷新了全国住宅类地块单价地王纪录。

　　不过，从整个土地市场来看，2011年的平均溢价率大大低于2010年同期，尤其住宅用地已几乎接近“零溢价”。据中国指数研究院统计，2011年前三季度成交土地平均溢价率为13.4%，同比下降一半。10月，全国133个城市总体土地和住宅类用地平均溢价率都仅为3%，降至全年最低水平。虽然11月双双反弹至6%，但同比仍分别减少26个和30个百分点。

　　一个值得关注的现象是，与往年住宅用地唱主角不同，商业用地和工业用地成为2011年土地市场中的热点。在供应量方面，据中国指数研究院统计，2011年前三季度，全国工业用地供应量同比增幅达37%，商办用地同比增幅约9%，而住宅用地则同比减少约12%。在成交面积方面，据统计，前三季度商办用地和工业用地成交量同比增幅分别为约21%和53%，住宅用地同比下降10.7%。在楼面地价方面，前三季度各类用地成交楼面地价除商办用地同比增长5.5%外，其余同比均下跌。

　　北京、广州等地2011年以来都加大了商服用地的供地力度。以北京为例，2011年商服用地的计划供应量猛增至550公顷，比2010年的实际供应量多出130公顷;与2010年计划供应的300公顷相比，更是大增76.7%。北京市国土资源局调控和监测处处长王兵曾明确对本刊记者表示：“我们要引导以住宅开发为重点的房地产用地供应向住宅、商服均衡发展方式转变，引导社会投资向商业、服务业转移。”

　　总体来看，2011年土地供应总面积有所增加，然而，土地出让总收入却低于2010年，这一方面是土地成交价格下降所致，另一方面则是由于流拍、流标土地增加。商业用地虽有较为突出的表现，却仍难以独力撑起整体疲软的土地市场。