楼市微言:开发商零利润撬动市场 供需博弈或打破

【楼市微言14】

　　近日，有业界人士称，西安已经楼市进入微利时代。依据就是目前西安楼市持续出现的4字头、5字头楼盘，参照标准则是相关房地产开发专业人士预估西安主城区近5000元左右的房地产开发成本。笔者对此专门进行了以下调查整理。

　　降价潮冲击置业者 楼市出现小幅回暖信号

　　目前西安楼市除了优惠楼盘数量多以外，各个项目采取的优惠措施更是种类繁多，其中最常见的是根据付款方式不同采用不同幅度的折扣，采用打折方式的楼盘比例高达85%。 此外其他还有直降房款、送精装家电、送使用面积、特价房、办卡优惠等等。这些无疑都是一次次冲击着大众置业者敏感的神经。

　　随着优惠幅度的深入，西安的售楼处也开始逐渐热闹起来，客流量逐渐增多。有数据显示，西安市住宅市场连续4周成交量出现上涨。特别是上周，西安市普通住宅共成交1215套，成交面积120389.35平方米，年后首次突破10万平方米，环比增加了22.63%。这些都让一些人看作楼市回暖的信号。

　　纵观市场，观望的情绪仍旧占据主流，刚需们仍在等待更佳的时机。开发商降低利润空间的做法无疑刺激了市场，拉动了消费，能够吸引许多刚性置业者的购买。然而，更多的购房者在等待着房价继续下降，以及接近心理价位的抄底时机。但相关人士表明，目前的成交周期明显拉长了，一般购房者会有一个月左右的犹豫观望期，一方面在观望政策变化，另外一方面也在对比周边项目的性价比，预计市场到3月份成交会有一个稳步回升的过程。

　　西安开发商零利润入市 换取资金的高回转率

　　西安楼市在业界公认的泡沫很小，所以在严厉的政策环境下，并不太会像一些一线城市一样经历痛苦的挤泡沫过程。业内人士分析，很多楼盘不是不想降价，主要是不少项目是2009年和2010年市场高位的时候拿的地，除非是开发商的资金链出现了严重问题，否则亏本卖基本上不现实，顶多也就是零利润入市，来换取资金的高回转率。可能会出现项目一期利润微薄、后期涨价，或者通过其他方式获取利润，但一般不可能全盘都是零利润的，高周转也仅仅是在摊薄利润基础之上的，而不是没有利润。

　　对于大的房企来说，一个项目的得失并不重要，整体企业现金流更重要，特别是处于库存量比较大的区域项目，先降才能拿到市 场主导权，底价跑量可以提前收获区域内的需求，避免后期受到区域内其他项目影响。而且在目前市场情况下，现金比库存要重要得多，有了现金才可以获得底价再 拿地、廉价收购项目的机会。

　　开发商转变策略 市场博弈终将打破

　　能够看到，在房地产调控频频发出趋严信号，楼市销售持续寒冬的大环境下，开发商在悄然转变着营销思路和推盘策略，挖空心思创新营销方式，以价格作为手中撬动市场的利器，以当前市场需求为准进行定向化的开发营销，从目前的销售情况看，这些策略无疑是有效果的。从长远来看，市场会在置业者与开发商的相互博弈妥协中达到一定程度的稳定。

【楼市微言】

             1:楼市需唤醒道德 经适房或洗劫弱势群体

             2:四平八稳模式难成长 陕西房企要放开手脚

             3.连续两年的调控或阻断西安房企壮大之路　

             ４.西安房价入下行轨道 购房者仍不买账 

             5.替代房产广告版面的为何是"冬虫夏草"

             6.房价跌30% 经济适用房价将全面吃套

             7.东尚遭多事之秋 品牌或千里之堤毁于蚁穴