开发商虚假广告已为祸多年 祸起“最终解释权”

　　为祸多年使买房人蒙受损失

　　职能部门明令禁止地产业发展掩盖“阴暗角落”———

　　“我们社区的中心湖飞走了……”这匪夷所思的说法会让人一头雾水，但却是发生在2001年时的望京某项目当中。开发商在楼书中、销售员的口中，社区中央会有一池面积不小的中央湖面。买房人兴致勃勃购买该项目后直至交房，才发现他们的“湖”不翼而飞，取而代之的却是钢筋水泥筑成的楼宇……

　　在2005年之前，房地产市场还没有从粗放型模式转变过来，为了吸引眼球，各种虚假广告层出不穷。有的为了尽快使买房人购买，提前宣告入住时间；有的将绿化面积无限制放大；更有甚者，宣传24小时热水入户，当买房人入住后才发现：所谓的24小时热水只是一根加热棒！

　　虚假广告令买房人吃尽苦头，随之而来的业主维权也是“轰轰烈烈”：大西洋新城[最新消息 价格 户型 点评]、第一商城、方舟苑、鹏润家园[最新消息 价格 户型 点评]……那一时期，似乎没有哪个业主敢真正相信一个开发商会建出“货样对板”的楼盘，而当时买房人置业知识的缺乏也让他们对合同一知半解，无法看出猫腻，吃亏上当在所难免。

　　好在2005年，随着一系列针对性政策的出台，以及房地产市场进入了前所未有的大发展时期，人们对所购买物业的升值预期远远大于他们对货不对板带来的失望，虚假广告基本得到了有效的遏制。

　　●案例：第一商城因虚假广告成为烂尾盘

　　中国第一商城[最新消息 价格 户型 点评]是1994年北京市政府赴美招商[简介 最新动态]的项目之一。2001年2月，第一商城一期工程第一栋楼售出90%，8月售出第二栋楼的85%，从销售期到回款期只用了不到10个月时间。由于正是与现代城上演“双城记”之时，项目广告在京城“铺天盖地”，众多投资人士对此趋之若鹜。

　　2000年10月17日，中国第一商城纽约豪园举行隆重的封顶仪式，第一商城发展商董事长兼总经理苏信曾在仪式上表示：“纽约豪园的如期封顶仅仅是中国第一商城这个目前北京最大的外销项目开始实践其承诺的第一步。”

　　不料，仅仅两个多月后，中国第一商城的业主们就反映：开发商原本承诺2001年1月28日交楼，但那天根本交不了，被延期到4月28日。到了4月28日，业主发现装修与承诺不符。于是忍无可忍的业主们找发展商理论，交楼纠纷一时成为京城房地产业界的焦点话题。

　　2001年6月29日，一位业主上门退房，却被第一商城开发商的两名保安打伤，这次流血事件宣告着北京房地产界开始面临逐步升级的入住纠纷。据报道，后来第一商城把退房和不退房的业主分别处理，不退房的赔偿，退房的不予理睬。

　　2001年7月8日，一家名为“天同在线理财”的上市公司成为中国第一商城的新股东，使第一商城暂时摆脱了困境。直到2004年，烂尾三年之久的中国第一商城才被北京魏公元鼎房地产公司接手。

　　这只是在2005年之前房地产市场关于虚假宣传导致严重后果的典型案例之一。景观、绿化率、建筑材料、交房周期、物业管理……虚假广告活跃在房地产开发、运营、后期管理的各个环节中。

　　●虚假广告淡出楼市的几大原因

　　直到2005年，《新商品房销售管理办法》的出台才使房地产虚假广告得以遏制。在管理办法中规定，开发商发布广告、楼书内容都将作为房地产买卖合约中的一部分。从此，不实销售承诺渐渐淡出广告，开发商多采取了谨慎对待广告内容的举措，加之工商管理部门对广告内容的审核，都使买房人不再过度担心被虚假广告所蒙蔽。

　　几乎与此同时，随着房地产市场2004年逐步迈入卖方市场后，房子好卖到了连开发商都不信的程度，尤其到了2009年，甚至出现了一周涨1000元/平方米的疯狂状态，这时，房地产广告仅仅是个告知作用。因此，广告虚假的一面被盲动的市场所掩盖。

　　业内资深人士季满如在接受记者采访时介绍，虚假广告淡出楼市主要有三方面原因：首先，通过排队才能买到房的人们不会因为一些货不对板而挑广告的“理儿”，就怕别人知道使高价购买的房产贬值；其次，开发商也有了足够的底气来制定“霸王条款”，比如，以往当年挖坑当年入住的情形不见了，取而代之的是明明年底就能交房，开发商为了不出事往往会拖到第二年年中入住；第三，与房地产职能部门的成熟有关。由于投诉、维权事件的增多，有关部门也在容积率、绿化率、公摊面积等方面加以制约，一般报检查完以后就很少再接更改的材料了。这也是在最根源的地方给了虚假广告致命一击。

　　●虚假广告如百足之虫如何规避残存“猫腻”

　　直接以广告为手段欺诈买房人的开发商已经很少，但由于销售的压力，往往还会拿出一些不易察觉的“猫腻”来误导买房人。比如项目周边有所名校，开发商只告诉你临近名校而并不告知是否子女有入学资格；公布的广告中价格只告诉你区间值，在销售时根据你的需求迫切程度可上可下；广告图片效果和实际效果差距甚大，但只因一行“开发商享有最终解释权”便将你的质疑化作乌有……

　　如何来甄别常见的虚假广告呢？有关人士支招：

　　不良开发商在楼盘宣传的时候，通常会模糊以下几个概念：一、广告中不标明销售价格的有效期限，这种手段常被一些所谓的“特价房”采取。二、当具体涉及面积的时候，往往不标明是建筑面积还是使用面积。三、在大多楼盘广告中都会用大量图片增加视觉效果，购房者需要弄清楚这些图片是建筑设计效果图还是模型照片。四、把商业、教育、绿化、交通等正处于政府规划中的项目作为楼盘的配套设施进行宣传。

　　而对付虚假广告的招数，有关机构给出了办法：一、在拿到楼书后，首先要看广告中有没有刊登预售销售许可证号、开发企业的名称等基本信息。另外，由于国家规定广告中不可以使用“第一”、“首个”、“最”等极端形容词语，也不可以主观预测，因此，如果广告中出现一些明示或者隐含升值、保值的内容，甚至出现极端形容词，就要对广告的可信度产生怀疑。二、一定要去现场实地考察，核实广告中的内容；可以用相机拍下开发商所做的沙盘，做以后维权的证据。三、在签合同之前或支付定金之前，可以要求开发商提供空白预售合同，以核实广告内容是否包含在内；若广告内容没有在合同中体现，一定要主动提出把未来“发生的内容”写入合同中，对未来景观的效果图和文字、配套设施的承诺等可作为合同的附件，以防止实际与承诺不符的现象发生。最重要的是，购房者一定要保留好所有的楼书、广告，作为日后维权的证据之一。