记者出击揭“底”房价 地价为影响房价成本主因

　　近期，房价涨跌再度成为焦点。市面上开发商频频爆出3字头、4字头的超低价促销，这样的房价是否算是回归合理?是否是出手的良机?业内专家表示，除了参考每月西安商品住宅的成交均价以外，购房者还需要重点关注“房价成本”。

　　为此，本报记者采访了业内专家、学者及业内人士，就房价成本、区域价格作了详细调查，以期给想要买房的市民朋友一个理性的建议和决策参考。

　　土地、建安成本等构成房价成本

　　房价到底是由哪些部分构成的呢?陕西省房地产行业协会会长王圣学表示：“地价、建安成本、各种税费、开发商利润是房价成本的最重要组成部分。”房价构成的其他细节还包括公关费用、财务费用、行政事业性收费、销售费用、管理费等。

　　他举例说，以300万/亩的地价、3.5容积率来算，每平米的楼面地价为1286元;建安成本目前普通高层为2000元/平米;各类税费至少在1000元/平米;此时的房价成本是4286元，如果再加上15%的开发商利润，仅这四项就已使房价成本达到4928元。

　　据记者了解，300-400万/亩的地价不过只是西安一般区域的标准，曲江不少区块土地已达到800万/亩，长安区也曾爆出过“千万地王”。地价已是影响房价成本的最主要因素。

　　超低价营销一种迫不得已的炒作

　　针对西安部分开发商打出的超低价广告，王圣学分析，这更多的是一种营销策略，是为前期压力而回笼资金的一种迫不得已的炒作。他强调说：“房价如果在4000元/平米以下，开发商就没有利润可言，一个没有利润的市场还能长时间维持吗?当然不能。”

　　也有业内人士直言，土地价格并未出现较大下降，而且建筑劳动力成本在大幅增加，政府的配套也有增加，在人工成本、原材料、配套费、融资成本都上涨的情况下，房价又能降到何种程度?

　　高新

　　业内分析合理房价应为6500~7000元/㎡

　　样本：容积率 地价202万/亩

　　成本房价6000元/㎡

　　从曾经西安楼市高价两极，到如今平民价格，高新区房价到底应该是多少?对于高新区房价如此过山车般的波动，业内专家李先生分析认为，高新区房价之所以现在下降了不少，一方面是当前西安楼市整体房价下跌，以及开发企业“以价换量”的措施使然;同时，另一方面，高新区范围的扩大，尤其是二次创业以后高新区边缘区域的开发，一大批低价房源出现，从总体上拉低了高新区的房价。对于购房者关心的西安高新区合理的房价，李先生分析说，合理房价首先得尊重产品本身所蕴含的价值，也就是参考开发成本。以位于唐延路板块的糖果HOUSE为例，容积率<6，2009年拿地时楼面地价仅为503元/平方米，但是加上 2000~2500元/平方米的建安成本、1000~1500元平方米的税费，再加上融资成本、开发商利润、管理费用、营销费用及其他不可预期的费用等，总体的开发成本累计下来接近6000余元/平方米。依此，参考官方公布的2010年高新区楼面地价为1035元/平方米作为参考，高新区现阶段的成本价应该在6500元左右。

　　另外，李先生认为，由于高新区配套成熟、人居氛围优越，且现阶段市场整体处于供大于求，受此影响，高新区房价一般会有500元左右的溢价。因此，他认为高新区普通商品房合理的价格应该在6500~7000元/平方米。

　　城北

　　均价达6000元/平米以上

　　样本：容积率<3

　　地价268.8万元/亩成本房价5000元/㎡

　　西安城北的经济技术开发区，由于近年来百余房企的入驻，促使高品质住宅层出不穷，明显带动了针对刚需为主的中端住宅市场的发展。凤城八路与凤城九路之间，文景路以东，为西安市政府新的办公地址，政府的迁入，促使城市中心半径扩大，对城市格局已经产生了长远的影响。凤城一路至十二路土地资源丰富，经发、万科、海荣等知名开发商近年来建设了很多为中档刚需购房者量身打造的精品房源。市民何军不久前在凤城一路附近以5000多元/平米的价格买了一套商品房，他选择房子的标准就是要求知名开发商、大社区、配套到位、并且价格合适。“最近很多开发商都在搞降价促销，应该趁此机会入手一套，而且在交通便利的繁华地段，5000多的价格已经很好了。”何军说，他觉得城北的房价目前多集中在6000元/平米，如果突然有个超低的价格出现，他还不太敢考虑，“不能低于城北区域的房子均价太多，不然一旦出现建筑质量问题，谁都承受不起。”

　　那么，现在城北的房价究竟达到多少才算合理?按开发商拿地的价格，加上建安成本、各种税费及开发商的合理利润来算，记者在西安市国土资源局网站了解到，2010年11月，凤城五路北侧、文景路以西一块面积为2366.7平方米，容积率小于等于3的住宅用地，被开发商出资每亩268.8万元购得，楼面地价每平米1325元，再加上每平米2000元的建安成本、每平米至少1000元的各种税费及15%左右的开发商应得的合理利润，房子成本价大致在 5000元/平米。

　　更为典型的案例是：在张家堡广场附近，一块占地面积106560平方米，容积率为3.5的住宅用地，被一知名开发商以121000万元左右的价格购得，用楼面地价的计算公式得出每平米3244元，再加上同样每平米2000元的建安成本、每平米至少1000元的各种税费及15%左右的开发商应得的合理利润，房子成本价已经达到7180元/平米。

　　了解这些指标 你也能算出成本价

　　什么样的价格算是合理房价，每个购房者都有不同的标准，大部分购房者在买房时希望是价格越低越好。然而作为我们要生活在其中几十年的房子，质量和产权是我们将来住得放心的重要因素，而这些因素的基础如建安成本、土地费用、税费等都有其合理的成本支出，所以对于自住的购房者来说，合理房价就等于合理成本，想要知道买的房子是否放心、划算，计算房子的合理成本就成为重要的一门必修课。一房产公司建筑设计师常海鹏告诉记者，楼面地价=土地单价(每亩)÷666.667㎡÷容积率，以300万/亩的地价，容积率为3.5的高层项目来说，其楼面地价就为1286元/㎡，再加上高层的建安成本、开发商利润、税费等。

　　虽然还有楼盘配套、园林等成本支出，但是对于每平方米房价的影响不算很大，购房者在买房时通过项目品质的综合考虑，再通过简单的计算公式，就可以算出在售楼盘的合理房价了。如果房价过高，说明开发商的利润高;房价过低，则有可能在成本结构上不合理。所以最接近合理房价的楼盘，也将会是选购时最划算、最放心的。

　　算算看

　　西安普通商品房合理房价计算方式(多层、小高层容积率通常小于高层容积率)

　　高层房价：建安成本2000元/㎡+配套税费等成本1000元/㎡+(每亩土地单价÷666.667㎡÷项目容积率)+15%合理利润

　　小高层房价：建安成本1600元/㎡+配套税费等成本1000元/㎡+(每亩土地单价÷666.667㎡÷项目容积率)+15%合理利润

　　多层(剪力墙)房价：建安成本1500元/㎡+配套税费等成本1000元/㎡+(每亩土地单价÷666.667㎡÷项目容积率)+15%合理利润