土地证竟也有"山寨"的 易合坊无证销售出"奇招"

　　近日，伴随着房地产市场的逐步回暖，一些建设手续不全、不具备销售条件的房地产开发企业也开始违规向社会公开销售。特别是一些城改房，这种无证或五证不全的项目特别多，几乎成为地产行业“潜规则”。但是不少购房者对此也习以为常，缺乏购房风险的评估，就在一定程度上助长了违规销售之恶风。

　　建设规划许可证能当土地证用有购房者反映，位于西安市灞桥区坊渭路与柳莺路十字附近的易合坊[ [户型图] [项目图片] [业主论坛] [查看更多详情] ]项目，由四德置业开发的城改在售项目存在证件不全，涉嫌违规销售的问题。

　　记者以购房者的名义，电话咨询了易合坊一位姓薛的职业顾问。他告诉记者，目前项目已经开始公开销售2栋楼，房屋均价为4500元每平方米，现在有两个证：一个是土地证，还有一个是用地规划许可证。预计明年初就可以拿到预售证，购房协议上明确明年6月之前可以进行网签。

　　为了解事情真相，6月26日上午，记者来到该楼盘售楼部。据售楼人员介绍说，“易合坊[ [户型图] [项目图片] [业主论坛] [查看更多详情] ]”是由四得置业开发的香王村城改项目，目前项目二期共33栋楼，户型从82平方米到140平方米，均价在4500元一平方米左右。小区的房子价格从3500到7000元不等。目前最先推出的2号楼已经销售60多套。如果有看中的户型，可以一次性付清，也可以办理按揭。

　　当记者询问该楼盘是否五证齐全时，售楼人员明确表示，目前易合坊项目有《项目选址意见书》和《项目建设规划许可证》两个证。记者在这两个证件上看到，发证机关是西安市纺织城地区综合开发办公室。

　　为打消记者的担心和疑虑，这位售楼人员信誓旦旦地表示：公司《项目建设规划许可证》可以当做土地证用。其他的手续都会在明年年底全部下来。如果到时候证件依旧不全，可以随时退房。

　　没有城改项目批复能合法吗?

　　采访中记者发现，易合坊[ [户型图] [项目图片] [业主论坛] [查看更多详情] ]销售人员给记者出示的相关文件中，只有一个2009年9月有关部门纳入西安市城改范围的计划性文字，并没有西安市城改办或当地城改部门准许改造的批复文件。此前，记者在该售楼部暗访时，有置业顾问曾说《项目选址意见书》也可以代替土地证，两种解释无法自圆其说，让人对易合坊[ [户型图] [项目图片] [业主论坛] [查看更多详情] ]是否有合法手续产生怀疑。

　　一位不愿透露姓名的代理公司负责人对记者表示，《项目选址意见书》只能表示在这一区域开发的意向，和商品房预售所应具备的五证“八竿子够不着”.而所谓的《项目建设规划许可证》也是第一次听说，按说规划部门发的两证应该是“建设用地规划许可证”和“建设工程规划许可证”,《项目建设规划许可证》代替土地证一说“纯属胡闹”。而纺织城地区综合发展办公室颁发这个证件是否有效“不好判断”。

　　记者随后来到了西安市纺织城地区综合发展办公室了解该项目的情况，宣传策划中心一位姓吴的工作人员接待了记者。记者询问易合坊[ [户型图] [项目图片] [业主论坛] [查看更多详情] ]的售楼处看到有两个证，《项目选址意见书》和《项目建设规划许可证》，发证机关是综合发展办公室，能否查询一下这两个证是不是这里的办公室颁发?姓吴工作人员告诉记者，这个暂时没办法答复，得等主管领导回来以后，调查清楚后再将情况告诉记者，截止记者发稿时也未见吴姓工作人员和记者联系。

　　未办理“五证”销售属违法对于售楼人员《项目建设规划许可证》可当土地证使用的说法，记者咨询了陕西至正律师事务所的律师张静，张律师表示，《项目建设规划许可证》和“五证”之一的《国有土地使用证》没关系，更不存在此证可以当彼证的情况，售楼人员的如此说辞是不负责任的。

　　毋庸置疑，标准的城中村改造房也要有完善的证件。根据《西安市城中村改造建设管理办法》的规定，利用城中村土地开发建设城改房，上市销售必须具备三大条件：1.实施城中村土地开发的主体，要取得国有土地使用证;2.城中村改造项目要符合城市总体规划，取得规划手续;3.城中村改造项目最终需要取得《商品房销(预)售许可证》，这一项是城中村改造项目准许向社会公开销售的重要标志。由此可见，易合坊在五证全无的情况下是相关政策命令禁止的，属于违法销售行为。

　　根据西安市住房保障和房屋管理局2012年2月21日对外公布的十项类别、129项涉及商品房销售的行政执法依据、程序及标准，像易合坊这样擅自预售商品房的项目将被处罚。