金科李战洪：上市好比“双规” 三调三换应调控

　　在金科地产副总裁李战洪看来，面对楼市调控以及市场的不确定性，开发商只要做到“三调三换”就足以应对。

　　8月9日，他在海南博鳌接受人民网记者专访时表示，每轮调控后，行业的集中度越来越高，这时企业的品牌战略就愈发重要，上行通道做利润，下行通道做品牌。在这方面，金科已经完成了。

　　否认战略调整之说

　　7月9日，金科发布公告，上半年公司房地产业务实现签约销售金额53.22亿，同比减少11.88%;实现签约销售面积80.21万平方米，同比减少4.02%。

　　虽然”双降”的成绩不尽如人意，但并没有减慢金科规模化发展的速度。据统计，5月份后，金科已经频频在土地市场出手，相继在重庆、四川、江苏等地拿下8块土地，耗资达20亿。

　　由于国家调控效果显著，土地市场价格已大幅度下跌，或许金科正是意识到是抄底土地市场的最佳时机，为今后开发优质项目提前做好准备。此外，这些地块普遍集中在二、三线城市地区，有业内人士分析，金科也随着调控开始战略转型进入二、三线城市。

　　对此，李战洪否认了这样的说法。

　　“在二三线城市频繁拿地，算不上战略转型，我们还是着重一二三线城市的协调发展。”他解释，金科从2002年就关注城市化率比较低的城市，中西部地区是重点。除了“622”战略，还有“大重庆”战略，即用10年的时间，进入重庆30个地级市，成为重庆市场领跑者。

　　另外，与很多开发商一样，金科也在走多元化的发展趋势。除了住宅地产外，商业地产也是重点发展的对象，据李战洪介绍，在未来两三年里，不低于五个金科五星级大酒店会陆续出现。

　　“三调三换”应对市场

　　宏观调控以来，房地产业已发生深层次的变化，有开发商表示能度过冬天就已不易。而李战洪认为，企业只要做到“三调三换”就足以应付市场。

　　三调，即调整产品结构、调整开发节奏、调整开发规模。他解释说，房地产企业在楼市下行通道时，在这一阶段所采取的调整措施;而对于整个市场来说，叫做三换，就是换价格、换产品、换市场(也称换客户)。

　　“换价格就是在特定的时期所制定的措施，比如从去年下半年开始，开发商很多都是以价换量。”李战洪称，换产品则是把现有的产品进行一些调整，像好的改善型需求销售比较好，而远郊的刚需产品卖的特别好。“根据不同市场需求，所以要进行产品的更换”。

　　至于换客户，可能卖不动的产品是因项目地段选错或者客户群就不是，如果你的产品不是主流的客户群，所以就要进行更换。

　　李战洪最后强调，只要做到“三换”和“三调”就足以对付市场。

　　上市好比被“双规”

　　虽然去年金科成功借壳上市，但由于整个行业收紧，上市对金科的融资只是略有改善。“房地产业其实就是一个准金融行业，需求资金量非常大，开发商对资金是永远不满足的。”金科地产股份有限公司董事长黄红云曾表示。

　　而对于上市一周年给金科最大的改变是什么，李战洪笑称感觉被“双规”。

　　“自己把自己双规了，上市后要规模发展和规范发展并行。对企业要按照机制来运作，要规范发展。而公司数据的发布，企业的管理都要很规范。在这个过程之中，你还要追求规模发展，所以最大的体会就是自己双规了。”李战洪如是说。