西安温商投资董事长陈晓洁:西安工业地产发展探索

　　全球性金融危机以各种面目轮番呈现，中国实体经济也在不同程度地经受着考验，产业结构调整升级迫在眉睫。西安作为西部大开发桥头堡，如何能在此次产业转型中积极挖掘区域后发优势，利用丰富资源优势，因势利导、抢抓机遇，赢得发展良机？

　　区域经济如何能迎难而上，第二产业以经济支柱地位和对区域社会经济发展强大的拉动作用成为经济持续稳健增长的重中之重，工业强区也成为区域发展必由之路。唯有大力创造、培植高效的第二产业体系，发挥第二产业的强大拉动力量，打造产业聚集区，做强产业集群，筑成承接东部沿海、珠三角、长三角地区产业梯度转移的战略高地，才能在新一轮社会经济发展竞赛中赢得先机。

　　一、西安迎来工业地产发展机遇

　　现阶段，各地政府积极进行前瞻性产业布局，引导产业进行有效聚集，各地产业园项目都在抢抓机遇，招商引资。西安虽然是西部经济发展速度较快的城市，但在全国范围内还属于落后阶段，在经济快速发展的环境下，更应抓住这次发展机遇，促进经济发展。

　　近几年，西安中小企业的发展呈现繁荣景象，中小企业的快速发展为西安经济的发展做出贡献。但由于中小企业的传统建厂模式为自征地、自建厂、自投资，

　　这种模式因缺少统一规划，规模有限、配套缺乏，资源不能共享，发展受限制，缺乏完善配套、服务优良的支持性工业园区，发展速度明显慢于沿海企业。随着城市化进程推进，许多工厂面临搬迁，企业生存发展受到极大挑战，大量的中小企业因资金、规模问题被开发区拒之门外，而租用的城中村或城乡结合部厂房大多配套落后、安全性差，高标准的工业园区有极大的市场需求。

　　由于沿海、长三角、珠三角等工业聚集地区资源供应紧张、劳动力成本增加以及国家政策的影响，区域发展速度明显放缓，企业为寻求更有增长性的市场发展空间和更有竞争力的资源供给，必然将视野转向了快速崛起的西部区域。随着国家转换经济结构新战略的推动，西部地区经济速度加快的同时，也肩负了东部工业发达地区产业升级、产业转移承接使命。

　　二、工业地产的发展模式

　　各级政府积极探索新型产业园区发展模式，以开创性精神推动产业园区发展，但相比近年来，专业产业园区开发运营商的开拓运营，以及众多实力地产商的抢滩登陆，众多带动区域经济蓬勃发展的优秀项目风生水起，西部地区以政府管委会为运营主体的开发模式受其开发主体限制，无论效率还是经济活力都不尽如人意。

　　分析优秀产业园区项目的发展模式，专业运营商与政府的协力合作，政府在宏观上科学规划、合理布局，进行符合经济发展规律的谋划和指引，把握和修正宏观走向，建设产业大区，而将区内产业园区化推向市场化，扶持建设各具特色功能，产业协同、优势互补的园中园，将特色功能园区的建设导入到开放的市场平台，引入和培养有实力、有能力、富有创新力量的专业化园区运营商，才能更大程度激活经济发展活力，加速推进区域全面发展。

　　产业园区项目的成功运作除了需要土地价格、税收优惠等常规性支持，也必然受产业聚集、区位交通、原料及劳动力等资源易获得性、鼓励政策、产业链配套等诸多因素的共同影响。此外，支持性服务体系的建立也是园区提升软实力，赢得市场需求、赢得客户认可的决定因素。但是，大部分园区的视角只是停留在“招商引资”的初始过程，在园区内部企业的发展服务方面做得很不到位，致使园区只是缺乏生命力的物业空间，而不能成为企业入驻如归的家园。

　　三、如何在西安大力发展工业地产？

　　目前西安工业地产的发展尚属探索阶段。而国内其他部分省市的工业地产发展已有显著地成果，有很多是值得我们借鉴和学习的。以成都青羊工业总部基地为例，它位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域。项目以发展新型总部经济，打造彰显和提升企业形象气质的企业总部为产业定位。以研发高技术含量、高附加值的航空产品、电子信息、机械精密加工为核心，发展多种周边产业。建设内容包括企业总部办公区、生活服务区和综合配套区。“青羊模式”是一种创新的模式，真正创造了“四方受益”的多赢格局。

　　作为政府：仅仅投资400万，就为国家创造了上亿的税收贡献，大力推动了区域经济的发展；

　　作为开发主体：公司通过园区开发，获得了良好的经济效益与利润；对农民来说：为他们提供了就业机会，创造了良好了的居住条件和增收途径；

　　作为入园企业：进驻发发展区，可获得优美的环境和集约化发展平台，也节约了运营成本。青羊工业总部基地的这种模式成功的促进了成都的工业产业发展发展，为成都的经济建设做出了极大地贡献。

　　作为西安，我们有同样的经济基础和可发展的平台，有大量的中小企业对工业园区的急切需求。因此，我们也可以大力发展工业地产，并且可以借此推动西安经济的全面发展。在西安发展工业地产，就要建立一种适合西安发展的新型工业地产模式。究竟什么样的模式才是适合西安发展的？

　　作为西安，应以西安黄金腹地为依托，建设包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼宇和配套服务区等的新型工业产业园区。引进中小企业入园发展，为中小企业提供发展平台。园区的发展必然会带动区域经济的发展，可以解决区域的就业问题，为周边区域提供大量就业机会。而政府作为引导者，参与工业园区的建设也为陕西乃至国家作出巨大的贡献。

　　工业园区的建设可以以主题产业园的方式建设，如建立以电器为核心的工业园区，打造西北电器核心产业园区，可以提升园区实力和影响力。而相关产业的加入更可以提升园区的综合实力，促进各方面产业共同发展。企业入驻园区后，企业办公区和配套的生活服务区的建设更是不可或缺的。由此建立起一种新型的工业园区。

　　随着西安经济的快速增长，中小企业的不断发展，在西安大力发展工业地产是可行的并且是很有潜力的。