暴涨机会难再现 温州客：短期回暖仍可"出货"

　　在市场供应及价格波动以及政策预期的不确定性等因素的共同影响下，申城8月新房成交量出现连续第2个月回落态势，但环比跌幅已明显收窄。同时，80.2万平方米的成交面积体量仍保持住了近4月成交量高于80万平方米的水平，高于市场预期。不过，对于楼市的未来走势，包括温州投资客在内的不少 “圈内人”并不乐观。

　　受各方因素干扰，市场其实开始慢慢变得不像六七月那么火热了，政策高压下的交投双方仍保持较为理性的预期。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，交易量的有序释放、价格的温和波动是今年“金九银十” 最有可能出现的局面。而对于后市，一些已从楼市抽身而出的温州投资客似乎仍“心有余悸”。在2010年下半年卖掉了位于古北、联洋板块各一套投资房“顺利出逃”的冯先生如今将资金主要投资于黄金和短期理财产品，虽然绝对收益远不及其在楼市的斩获，但用他自己的话说，“图的就是安心”。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部最新统计数据显示，8月上海新建商品住宅成交6458套、80.2万平方米，为近3年同期最高成交。而上海搜房数据监控中心统计，8月上海市商品住宅成交均价为22651元/平方米，同比去年提升了3.1%。搜房数据监控中心分析师汤正魏指出，在中高端项目成交放量的带动下，上海楼市的成交均价在6-7月连续2个月维持在2.4万元/平方米以上的高位。而在8月这一价格再次回落，主要是由于改善型项目在经历了6、7 月成交的高峰期之后市场有效购买力被大量消化，从8月起，刚需楼盘再度成为市场成交的主力——从8月成交面积前10名的楼盘分布看，浦东、嘉定和宝山的楼盘依旧强势领先。另外，中高端项目频频出现于全市成交榜前列的现象已经在8月终止，中低价项目已再次占据市场的主导地位，在成交面积前10名的榜单中，成交均价在2万元/平方米以下的项目占了6个席位，成交均价3万元/平方米以上项目更是彻底绝迹。

　　成交量依然维持高位，开发商的库存压力却并未减轻。据网上房地产显示，截至8月底，本市一手房可售面积约为1005万平米，库存再度突破千万平方米大关;而截至9月5日下午4时，官方公布的一手房可售面积仍为998.12万平方米，较7月下旬940.6万平米的库存量不减反增。随着“金九银十”的来临，开发商的入市积极性明显提升。据统计，8月份本市新建住宅新增供应面积共计90万平方米，一批开发商在8月中下旬为抢得先机而提前入市备战，8月第四周的供应量也因此飙升至30万平方米以上，占比全月供应总量的1/3左右。值得注意的是，8月份的新房供应面积不仅创下了近3年内的同期新高，还终止了此前3个月申城楼市的“去库存”状态，再次出现供大于求的局面。

　　温州投资客冯先生表示，虽然这几个月以来楼市成交有回暖迹象，但在他看来这只能是反弹而非行情翻转。“很明显的迹象是，我身边不少朋友的高档二手房几乎很难以市场价脱手，挂在中介几个月少有人问津，和股票一样，没有新资金大举进入，目前的楼市依然具有顶部特征。”同时，冯先生认为政府部门调控和抑制房价过快上涨的政策储备依然非常丰富，如存量房房产税、取消预售制度等，相对目前的限购政策，这些储备政策对楼市成交和价格的抑制作用同样不可小觑，因而只要政府调控房价的基调未发生改变，长期来看房价将保持相对稳定，很难再出现过去的暴涨机会。