顾海波声援陕西限利房政策 称有法可依惠及民生

　　——限利(限价)房的理性思考

　　近日，陕西省住建厅和省物价局联合下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产利润在10%左右。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。目的在于防止房价反弹，引导刚需人群理性购房。

　　中国高房价是个不争的事实!房价收入比和房价租售比(房价租金比)严重超过国际警戒线!而且，保障性住房短缺和异化严重!更造成了住房领域严重的两极分化，有“房哥”住房几十套，有老百姓为能有挡风遮雨之处而仍在苦苦寻觅!

　　实际上社会上理性之士和广大老百姓反对高房价及对高房价进行限制的呼声由来已久，只是相关当局、各级地方政府视而不见、充耳不闻而已，只是老百姓的呼唤被利益、被“以房为纲”湮没而已。在2011年6月中旬，河北省廊坊市香河县下发通知，对香河县区域内新建商品房预售和销售价格进行限制，这意味着北京人购房的热点区域香河将成为全国首个实行“商品住房一律限价销售”的区域。 这次，陕西政府把“商品房利润须控制在10%以内”再次掀起波澜，但只要你我仔细分析，各级地方和房产商的“反对”声音最响，中国房地产由于权钱高度融合，“万般宠爱集一身”，现在，只要稍微有“限制”之声，就受不了啦，到处瞎嚷嚷!恐惧和贪婪一览无余，在我看来全是利益惹的祸!完全经不起推敲和批驳!

　　当地政府对楼市“全面限利(限价)”(我在这里把限利同限价同等看待，没有区别，下同)是否有真正诚意暂且不论!但舆论还是一片哗然!有赞成，有反对!笔者认为，楼市全面限价的提出对稳定房价有积极意义!是一个发展的方向!但是，商品房的限价又是有条件的，是个极其复杂的系统工程。需要同限购、限利润、土地政策、保障房政策、税收政策等结合起来才能起到稳定房价、安居乐业的作用!

　　一、 商品房限利(限价)的必要性

　　房地产业是中国最赚钱的行业之一。在十大暴利行业排行榜上，房地产多年名列榜首。其利润远高于其他行业大约5%的平均利润率!个别利润高达100%以上;国务院发展研究中心的报告显示：房地产近五年年均利润达30% 部分接近50%，国务院发展研究中心在京发布2012年研究丛书,专门论述了房地产行业利润率偏高问题.据统计,2003年前后,我国房地产行业毛利率在20%左右,与其他工业行业没太大差异。2007年之后年均达到30%左右,还列举了国内部分知名开发商的毛利率接近甚至超过了50%。按照“平均利润率”规律，引起了所有生产要素向房地产领域的非合理流动。根据1999年至2009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等多个榜单进行调查统计，发现涉足房地产行业的亿万富豪人数最多，约占总数的近三成。近几年更有大幅上升的趋势。

　　房地产领域的暴利和中国房价的高企已经产生了严重的“挤出效应”，可谓“一枝独秀、百业凋敝”!同时，高房价也产生了严重“滞胀效应”，由于商务成本和劳动力成本的提高，以及结构的恶化，产生了经济的滞胀并存。引起了整个经济结构、社会结构及人们心理的全面失衡!严重影响了经济结构的调整、经济发展方式的转变、老百姓的安居乐业和经济社会可持续发展!

　　第一、扭曲了生产要素市场的价格。按照“平均利润率”规律，引起了所有生产要素向房地产领域的非合理流动，造成了“人、财、物、产、供、销”所有要素都向房地产业集中，“千军万马上独木桥”，形成了严重“以房为钢”的畸形产业结构，所谓房地产业“一枝独秀”而百业凋敝，严重影响了经济发展方式的转型和经济社会的可持续发展。第二、高房价已经成为中国通货膨胀乃至经济滞胀的罪魁祸首。第三、高房价严重脱离国情、民情，已经严重影响到了占权重最大的广大中低收入阶层的安居乐业!引起了社会严重的两极分化，引起了社会广泛的质疑和“公愤”!第四、高房价和暴利使得房地产业变成了“权钱交易”和腐败寻租的重灾区!严重败坏了社会风气!损害了政府的形象!

　　二、 商品房限利(限价)的依据

　　《中华人民共和国价格法》(1997年12月29日颁布)第二章第十二条规定：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施”。第二章第十二条(三)规定：“捏造、散布涨价信息，哄抬价格，推动商品价格过高上涨的”。第三章《政府的定价行为》第十八条规定：“(一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格;(二)资源稀缺的少数商品价格;(三)自然垄断经营的商品价格;(四)重要的公用事业价格;(五)重要的公益性服务价格”。政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价。另外1995年颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》，也规定对于影响广泛而重大的商品和服务，有关部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。由此可见，我们的房地产限价和反暴利完全是有法可依的!然而，事实上，我们的《价格法》现在唯一对房地产不起作用!

　　三、 商品房限利(限价)亟待完善

　　商品房的限价又是有条件的，是个极其复杂的系统工程。我认为的限价应该是限制利润率。需要同限购、限利润、土地政策、保障房政策、税收(普遍开征房地产保有税、尤其对于存量投机房开征差额累进税)政策等结合起来才能起到稳定房价、安居乐业的作用!

　　第一， 限房价必须首先限定利润率。得公布土地楼面成本价，建安成本，加上财务成本、人力成本，基本上综合成本/平方米就8、9不离10了。现在有的土地囤积多年，有的还是划拨和协议出让土地，不开工土地收益已经翻了几倍、几十倍、甚至上百倍!现在的“限价”开发商完全可以狮子大开口，名为“限价”实为高价，为开发商的暴利穿上了“合法”的外衣，“限价等于高价”!完全违背了限价的原意，。所谓限价完全是戏弄老百姓!不限利润率的限价是“伪限价”!是“伪命题”!

　　第二， 必须严格执行《中华人民共和国土地法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，对闲置两年以上的土地一律收回。重新上交易平台。防止国有资产流失和腐败。

　　第三， 限价必须同限购结合起来，必须制度化和长期化。否则，“限价等于高价”!同时不限购会造成大量的投机客涌入，就像大海前浪推后浪，逐步推高欠发达地区的房价，加上保障性住房的欠账、异化和腐败，对于当地的原住民尤其是中低收入者来说，是极不公平的!

　　第四， 建议商品房限价(反暴利)在条件成熟的时候，尽快向全国推广!

　　限价房和限购房存，现阶段仍有积极意义。住房同吃一样是生活必须品，不同一般商品，同时住房制度很不完善，保障房严重短缺和腐败，限购一定时期内还是必要的!不然老百姓住房问题会更大!必须在健全制度(例开征房产税、开征交易所得税等)、规范保障房的基础上逐渐退出。

　　让房地产市场不可能是一个完全的商品市场!尤其是在中国这样一个地少人多、两级分化极其严重的社会，要尽量限制住房的投机功能，让住房回归居住的本质功能!让每一个人都活的有尊严!让每一个人都安居乐业!

　　中国强调以科学发展为主题，以加快转变发展方式为主线，更加注重社会和谐，更为关注民生。让百姓过上更体面、更有质量的生活，不仅是经济问题，也是政治问题。在加大保障性住房供应(而不是“官员、腐败”保障房)，解决中低收入者“住房难”问题的同时，让限价房和反暴利法的阳光照进乱象丛生的商品房市场，使房价回归到“没有欺诈，没有暴利”、大众可以承受的合理水平，那么，中国离“居者有其屋”的梦想将更近一步。

　　中国经济可持续发展、经济发展方式的转变、房价理性回归和安居乐业，都需要实招!都需要房地产调控的持久战!哪怕它再用8年!行政问责、管住银根(对房地产业定向收缩)、反腐败、财产公示、房产税(必须全面实行、尤其向存量投机房、开发商囤房征收)、20%所得税、“依法斗地主”(2年闲置土地依法收回)等都是实招!但是，我们都没有看到!实际上最大的实招是制度、刚性和长期的调控!换句话说，也就是“变色龙”式的“调控”是最大的虚招!

　　我们必须彻底摆脱“以房为纲”的路线!彻底颠覆中国房价“大起不落”的谎言!中国房地产的理性回归必须同实体经济的发展壮大、同经济发展方式的转变结合起来!这样的发展才是可持续的!任何国家的强盛，主要靠的是先进的科学技术和先进的制造业!靠的是劳动生产率和国际的定价能力!以资源能源消耗、低效率、两极分化、环境破坏为代价的生产方式行将走到历史的尽头!

　　为了我们祖国的真正崛起和强盛!为了让住房真正回归其居住属性!为了中华民族的真正幸福和安居乐业!为了我们经济发展方式的真正转变!中国的房地产必须反暴利!中国的高房价必须理性回归!中国的经济发展方式必须彻底转型!中国的反腐败(尤其是房地产领域)必须坚持不松懈!综上所述，我们必须坚持“房地产调控的持久战”!

　　中国房地产产业健康、平稳发展的关键性因素是：规范的制度、摆脱“以房为纲”和回归民生!

　　至于，房地产“限利”(限价)政策是否又是变成一场“政府秀”?是否又会无疾而终?还有待于事实和时间的检验吧!