北大吕随启：部分房产项目"灰色成本"高达30%

　　陕西省住建厅出台新政要求开发商合理利润率控制在10%左右之后，有专家指出，商品房的成本中有30%属于“灰色成本”。记者调查得知，“灰色成本”属于行业的潜规则，这类成本所占比例随房企的实力、项目的大小有所不同，至少10%，有些甚至高达40%。

　　难以公开的“灰色成本”

　　备受关注的“30%灰色成本”之说由北京大学金融系副主任吕随启提出，他称“灰色支出”占总成本的三成，既难以公开，又无法测量，以致房价虽一路高企，开发商却仍嫌赚得不够。

　　吕随启表示，“灰色支出”大部分被用作公关费用，与“权钱交易”等地产腐败密切相关。他估算约占真实成本的30%，土地出让金、建筑成本及税费，合计只占70%。那么，到底这项成本是否占30%之多呢?

　　“有些项目较小的，房企政商关系好的，估计也得有10%。”有开发商表示，所谓的“灰色成本”与项目大小、房企的实力等因素相关。

　　长期在华南二三线城市开发房地产业务的某实业负责人张金超认同该开发商的观点，此外，他与数位不愿透露姓名的房企人士一致补充称：“有些项目的‘灰色成本’甚至在40%左右”。

　　张金超解释道，一般来说，这种高成本项目是一种交换条件，在政府等机构看来，房企的利润虽然受损，但仍可以赚到钱，房企只要啃下这块骨头，谈下其他优质项目的可能性会更大。

　　隐形渠道“消化”灰色成本

　　曾在重庆、长沙开发项目的北京某实业公司地产部负责人谢运时表示，按照房地产的成本管理，每一项成本都需规定去向，而“灰色成本”常常平摊到前期开发和后期开发的部分项目中，尤其是管理、财务、广告宣传、销售代理等费用中。

　　然而，他表示，类似与广告宣传等费用在账上的成本只占少部分，因此不能把“灰色成本”过多地积压在这些费用项目的头上，所以公司会选择多种方式“避账”。

　　“这些‘灰色成本’有一些流向了政府机构。”上述某大型房企华南区项目总监则向记者指出，一般来说，建工、采购等所需的“打点成本”已经成为一个产业链，如果处在其中一环节的公司不按行规办事，也许会比别人挣得少，甚至会亏钱。

　　上海　房地产研究院发展研究所所长李战军向媒体分析房地产的成本构成，他以1元的房价为例，其中30%-40%左右是政府收取的土地价格;20%-30%是税费，税与费合计数十种，也是政府和事业单位收取;10%-30%是建筑成本，包括水泥、设备、劳动等，一般10%-20%才是利润。

　　尽管按照李战军的分析，账面上流向政府部门的费用已经超过六成，然而，吕随启等不少专家评论李战军的算法中仍缺乏“灰色成本”这一项。