百姓该如何应对居高不下的房价 租房族比房奴生活压力大

　　新年伊始，“2013楼市预测”仍是人们关注的话题。近日，方圆地产首席分析师邓志浩发布一条微博称：“2013年一季度，房产价格稳步上扬，二季度开始加速上扬，全年涨幅15%左右，成交量十分理想。”此言一出，遭到了大量网友的批驳，认为15%的涨幅没有事实依据。不过此前，北京师范大学房地产研究中心主任董藩放言：“25年后，全国房屋均价将达到9万元，北京房价每平方米80万元，最高要千万元。”躁动的房产市场本来已令普通购房者纠结，一些所谓的房地产研究专家的“预测”更加剧了人们的不安。

　　北京的商品房究竟应该在一个什么价位?老百姓又该如何应对居高不下的房价?环球人物杂志记者在实地调查的基础上，试图回答这些问题。

　　房价年底上涨

　　2012年底，有媒体报道称，“北京二手房一夜加价70万，北京陷年底恐慌式抢房。”链家地产某分店员工张女士告诉环球人物杂志记者：“年底房价是在涨，而且房子是买涨不买跌，房价一涨，很多人怕再不买就更贵了，所以急着马上购买，因此房子好卖了，成交量也往上走。仅我们一家分店，上个月的中介费总额就有500万元。”

　　根据最新统计数据，北京市2012年12月的二手房均价为每平方米2.6万元，二环以内新建商品住宅成交均价已达每平方米4.7万元，比去年同期上涨4644元。四环以外也在涨。东王庄小区位于海淀区清华东路与成府路交叉口，在北四环以北。该小区一套63平方米的房子，目前标价260万元，约合每平方米4.1万元。而2012年11月初的时候，同样户型和位置的房子，成交价每平方米才3.65万元。仅仅一个月，房价就上涨了12%!“进入年底，东王庄的房价还在一直涨，而且幅度大了不少。”中介说。

　　这还只是二手房，二环的新房早已变成了高端住宅区。以陶然廷楼盘为例，该项目位于二环内陶然亭公园旁边，是面积为230—500平方米的大户型精装公寓，目前起价已高达每平方米8万元。业内人士预计，随着北京城区土地供应日趋稀缺，北京内城住宅“泛高端化”的趋势将进一步增强。

　　对于普通工薪阶层来说，房价这么高如何买得起。以北京市的人均收入为例，根据中国网财经中心统计，北京市2012年前三季度人均可支配收入为26948元，照此计算，北京市年人均可支配收入为35930元。而根据伟业我爱我家(小区网 论坛)市场研究院的数据统计，2012年全市新房成交均价为每平方米20745元。按照北京市目前的人均收入水平，如果一个人想在北京买一套面积60平方米的房子，不吃不喝也要工作34.6年。也有人计算出，根据平均房价计算，目前要购买一套100平方米的住宅，北京、上海等一线城市需要2.53代人的储蓄;长沙、太原等二线城市，需要1.26代人的储蓄;岳阳、保定等三线城市也需要0.81代人的储蓄。对于绝大多数消费者来说，穷尽一生的储蓄，也难买一套100平方米的公寓。

　　租房奴比房奴生活压力更大

　　既然买不起，普通人只能租房子住。然而房价涨了，房租也跟着涨。根据媒体的公开报道，2012年8月，北京房租均价高达3720元每套，与去年同期相比，大涨17.5%。

　　3720元，对于很多工薪阶层人士来说只能望洋兴叹，特别是那些刚走出校门不久的年轻人，目前不仅独立买房遥不可及，连独立租房也变得难以实现。收入高一点的还能与他人合租一套房子，收入差一点的只能两人甚至多人蜗居一室。环球人物杂志记者采访了中国社会科学院研究员、社会科学院国际投资研究中心学术委员会副主任曹建海，他对记者感叹说：“现如今，房奴都不是问题了，至少他们还有房子，可以安慰一下内心;新出现的租房奴们，把本该追逐职业梦想的初衷放置一边，为了一个在大城市的立锥之地辛苦奔忙，房子已经成为这群年轻人生活中不能承受之重。”

　　买不起房可以租房，但租不起房的时候怎么办?“对于刚刚跨入中等收入国家的中国而言，高房价、高租金属于特有的体制性问题。在世界大国中，中国是住房问题最多、对社会经济冲击最大的国家。”曹建海说。

　　谁在北京买房子

　　宋朝时，文人王禹偁(音同撑)曾在文章中提到当时首都开封的地价很贵：“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价。”可见那时的房价也是寸土寸金。但是，尽管房价很贵，当时很多官员与普通百姓一样买不起房。比如大文豪欧阳修，官至太子少师(从一品官衔)，在给朋友的信中也感叹说，自己在朝廷工作了这么多年，却始终没买上房子，只能一直在小胡同里租房住。

　　现在的情况则不一样了。据多家媒体公开报道，在部委大院集中的北京海淀区四道口，近几年盖起了不少新楼，有的刚刚竣工，有的正在装修，有的已交付使用。知情人士对记者披露，这些房子都是福利房，因此非常廉价，“内部职工是以每平方米4500元左右的价格购买的。”而旁边的商品房小区，每平方米均价则高达4万元以上。

　　曹建海告诉本刊记者：“在北京拥有住房无非有两种合法方式：福利分房和买房。”作为全国政治中心，北京的党政机关、国家部委众多，能分房的大多是国家机关或一些效益不错的企事业单位。对于这些单位的职工而言，以1998年住房商品化改革为分水岭，之前是完全无偿的福利分房，之后则是从单位购买价格低廉的商品房，但仍属变相的福利分房。具体的操作流程是，这些部门与地方政府进行土地交易后，房子由开发商代建，建成后以成本价卖给单位内部员工，并办理相应商品房手续。这一群体是房屋市场中最大的既得利益者。

　　而且，随着房地产市场的不断升温和个人积蓄增多，这些人大多另外购买了私人商品房。因此，到目前为止，他们中很多人拥有两到三套住房。曹建海归纳说：“40岁以上的国家单位职工以前分到的房改房，目前普遍拥有和商品房相同的完全产权，获得成本很低。这些房屋因为年代较早，很多家庭已经通过购买新房实现了升级换代，原来的房改房大多用于出租，以获得租金收入。”

　　第二种拥有住房的方式是完全由个人掏钱购买商品房。其中又可分成两类人群：一类是所谓的社会成功人士，俗称的有钱人，他们通过不同的途径赚到了足够多的钱，买房不成问题;另一类是具有刚性住房需求的普通人群，这也是目前购买高价商品房的主力军。这些大多在20—40岁的年轻人，大部分都不具备支付首付的能力，但通过向父母甚至祖父母“融资”，还是能凑出足够的钱。“中国人家庭观念很强，很多这类的借款事实上不用归还。这就导致年轻人购房具有强烈的啃老倾向。”曹建海说。

　　从微观楼市成交和市场预期看，一季度房地产投资继续向上，房企利润大增，房价上涨压力不减将是大概率事件。

　　自从去年四季度中央提出推进城镇化发展战略以来，房地产犹如脱缰野马驰骋千里，2012年12月底至2013年1月份楼市成交的提升和地产股反弹成为近来市场关注的话题。分析人士认为，政策真空期、季节因素影响、投资的惯性增长和市场适应性的增强，将带动地产市场持续景气，而下半年诸多不确定因素可能使房地产市场再受重压考验。

　　2013年以来，一线城市楼市成交环比持续上升，土地市场成交也继续升温。地产市场的暖冬点燃了开发商业绩承诺的希望。透过楼市热销的背后可以看出，市场内在的修复和政策压力偏松可能是近期地产走牛的重要支撑，而季节因素退居其次。

　　先从季节因素看，2004年以来的历史数据表明，一季度往往是地产投资高速增长的时期，尤其是在投资高涨的2007年和2008年，但2010年以来持续3年的地产调控中，地产投资增速一路下滑，伴随着政策的影响，这种季节性因素已经非常微弱。当前支撑地产投资增长的动力更多来自于去年四季度以来城镇化推进的政策利好，以及一些龙头公司积极消化库存。可以说企业与政府积极主动的策略催生了去年四季度以来房地产市场的火爆。

　　那么这种局面是否可以持续呢?从近来市场的变化和政府的表态看，一线城市房价反弹、房产税未来推广、官员抛售房产现象扩大、各地开始深化城市发展纲要等，在这些利多利空因素的交织下，仿佛很难决断。但是考虑到当前的时点、地产调控的时滞与市场反应等因素，一季度可能是全年房地产投资的高点，地产公司的业绩可能会同比创下新高。随着投资模式的转型和政策微调的影响，地产投资和销售继续向好将面临更多因素的考验。

　　首先，从当前时点看，“两会”前后一般是政策静默期，尤其是针对某一具体行业单独出台调控政策的概率有限。政策的暂时持续性和调整的周期使得行业利益和部门格局可能不会发生大的变动，对于地产而言，从北京、上海等有代表性城市的官员表态看，政策维持现状的概率较大，是否要加码还需根据市场形势而变。不过从大的方向看，政府单一行政调控的效力和影响都有很大的不足之处，市场化、自发的调节将会主导未来楼市发展。

　　第二，从当前市场表现看，一线城市成交环比提升20%，当前北上广深的周成交数据已经超过2010年调控时水平，而房价也在高位缓慢爬行。从调控的效果看，价稳量涨的局面在接下来的时间内还将是市场的主要特点。在短期经济没有外部冲击的影响下，房地产市场的运行态势继续平稳，这将继续扩大地产企业的盈利空间。从当前部分企业公布的业绩快报看，平均利润增速在25%左右，龙头企业去年四季度以来的热销将极大提升全年的利润，从而实现年初的业绩承诺。

　　第三，从比较确定的政策因素看，城镇化的推进，在初期将会加大对“物”的投入，这就意味着以城建、项目为主的传统地产投资模式还将保持着较大的后劲。因此，从贯穿全年的主题看，地产投资增长还将有20%以上的空间。一季度加大开工、争取项目、落实资金，将是各主要城投公司和地产公司的工作重点。

　　最后，从地产企业的应对能力和市场预期调整看，经历了3年的调整，规范的地产企业已经建立好完善的风控体系和应对措施，在市场波动的时候，龙头企业积极主动的管理能力进一步加强，而市场对政府调控的意图和政策效力也有充分的预期和调整。因此，整体上，地产市场抵抗非系统风险的能力在提升，这也在一定程度上支持未来楼市的平稳运行。

　　当然，需要关注的是下半年后调控风险可能积累。虽然当前房地产景气回升较为确定，但是不排除系统性风险和外部因素的扰动导致房价快速增长，届时政府可能再度出台较为严厉的措施，房地产市场可能再度陷入调整。