一个开发商眼中的“国五条” 房子总要卖出去找应对办法

　　“5月份之后，感觉市场氛围有了明显的改变。从我们对原有储备客户的调查来看，购房者对房价上涨的预期又开始强烈了。而最近几天，土地市场快速升温，很多大房企都在行动，这对于我们这些中小房企来说，就是风向标。”北京某房企老板刘明(化名)告诉本报记者。

　　用刘明的话来说，尽管今年“国五条”对市场产生了一定影响，但是经过近两个月开发商、政府与购房者的博弈，市场预期已渐趋明朗，“不过，越是在市场看上去就要柳暗花明的时候，开发商越需要谨慎。”刘明告诉记者。

　　刘明的公司规模不算大，公司之前做的几个项目主要集中在北京和天津，这两年开始也向热点二三线城市发展，做的都是普通住宅项目。尽管如此，他也算是地产圈子里的“老人”了，从2006年开始经营这家房地产开发公司，至今已经7个年头了。

　　“4月份我基本上一个月没出差，‘国五条’细则落地，具体效果大家都在观望。”谈及北京愈来愈严厉的限价政策，刘明苦笑着摇了摇头，“好在我们最近没有要拿预售证的项目，不然也死定了。”

　　“虽然政府不断升级的行政限价对于我们来说很掣肘，但说实话，开发商的房子总要卖出去，我们会找到应对的办法。”刘明告诉记者。

　　事实上，国内的楼市已演变为“政策市”，而在一轮又一轮楼市调控的“摸爬滚打”中，像刘明这样的开发商，也逐渐摸索出“政策市”下的生存之道。

　　“2010年以来，楼市调控的严厉程度有增无减，我们对后续政策的担忧始终存在，”刘明告诉记者，“但是我们也明白，只要卖地财政不变，房价就很难降下来，我们就有底气，政府对开发商的限制不会动真格，总有空子可钻。”

　　“我对政府调控的总结就是，调控总是波浪式前进的过程，市场好一点、房价起来一点的时候，调控力度就紧一紧；市场不景气的时候，调控也会松一点。”显然，刘明已经对楼市调控有了更加深入的体会，“只是，我判断不出行政调控走到最后该如何收尾。”

　　“现在对我们来说，最好的项目是有‘背景关系’的项目。”刘明对记者坦言。

　　按照刘明的说法，他现在的主要工作是“想办法联系一些与政府相关的项目”，“这种项目在二三线城市还是比较多的，至少可以保证我的企业正常运转，比如在商品房地块上拿出一部分房源用于公务员购房。”

　　“说实话，我现在的大部分精力都放在政府公关上。”刘明一脸无奈地告诉记者，“对于开发商来说，政府公关比销售还重要。”

　　刘明告诉记者，因为房地产开发行业涉及的政府部门多，而且每一个部门都可以影响项目的开发进程，因此“公关成本高”在行业内早已不是秘密。而在目前这个调控政策频出的敏感时期，“政府关系”更成了开发商的救命稻草。

　　“以前我们或者还希望追求利润的最大化，但现在销售速度和周转率的加快对企业来说更加有保证。”刘明告诉记者，目前市场仍以刚性需求为主，购房者对价格的敏感以及过高的资金成本让开发商们只能选择加快销售以应对调控。

　　“在这种特殊时期，还是得找点稳妥的办法，为此多花点费用也是值得的，”刘明坦承，“我们现在一个项目基本要拿出开发总成本的20%去做公关。”

　　“说实话，现在的楼市不确定因素太多，大家都只能顾及眼前，有一个项目就做一个项目。”刘明有些担忧，“其实对我们开发商来说，我们比政府更希望市场稳定，因为只有市场稳定了，我们在制定自身的发展策略时，才能做到长中短期规划配合进行。”