同比暴涨181.72% 一线城市年内卖地4720亿创历史记录

　　“创33个月以来新高”，“创45个月以来新高”，无论是今年9月份典型10个城市土地出让金收入还是今年11月份一线城市土地成交均价，都在不断飙升，土地盛宴貌似已不足以形容一线城市土地市场的高涨情绪，或许“饕餮盛宴”更为贴切?

　　据《证券日报》记者获取的一份数据显示，截至到11月底，2013年年内北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额为4720.38亿元，2012年同期则为1675.55亿元，同比暴涨181.72%，创历史最高纪录了。

　　“今年一线城市土地市场竞争非常激烈，甚至有部分老牌房企可能也连一幅地都抢不到，开发商对未来一线、二线城市房价走势判断的乐观程度似乎一直在打破你的认知底线。”一位龙头房企的高层人士向记者如此直言，“简直疯了!”他甚至称，或许两三年后，个别企业将出现问题了。

　　土地成交额剧增近2倍

　　数据显示，2013 年1月-11月，10个典型城市土地出让金收入为7928.9亿元，与2012年同期相比增长121.8%，较2011年同期增长38.4%。从历年同期情况看，今年前十一个月土地出让金收入创造了历史新高。与去年全年4397.7亿元的土地出让金收入相比，今年前十一个月已超过3531亿元。

　　值得一提的是，从四大一线城市历年土地出让金收入情况来看，2013年前十一个月的土地出让总额为4720.38亿元，创下了历史最高纪录。据数据显示，2012年四大一线城市土地出让总额为2042.22亿元，2011年、2010年和2009年则分别为2831.68亿元、3731.82亿元和2623.7亿元。

　　从四大一线城市土地成交情况来看，2013年1月-11月，一线城市共出让土地1112幅，累计建筑面积为9032.06万平方米，累计土地出让金收入为4720.38亿元，2012年同期则分别为6876.1万平方米和1675.55亿元。其中，土地出让建筑面积同比增长31.35%，土地出让金则同比上涨了3044.83亿元，暴增181.72%了。

　　“从出让的土地建筑面积和成交价格上涨幅度来看，显然土地价格高涨的非常快，这也折射出房企在一线城市抢地呈现出的白热化程度。”一位业内人士向记者表示，尤其各地地王频繁出现，一线、二线城市几乎只要有住宅用地成交，成交单价就一笔高过一笔了。

　　此外，根据中原地产研究中心统计数据显示，2013年1月-11月，全国40个主要城市土地成交额高达1.4万亿元，与2012年同期的8369亿元相比，上涨幅度达到了68%，与2012年全年这40个主要城市的土地成交总额10674亿元相比，超过了3345亿元。

　　地价飙升加大房价下行压力

　　“从土地出让金与商品房销售额的占比来看，比例在不断升高。”相关人士向《证券日报》记者表示，数据显示，2012年这一比例不到30%，2013年则预计达到40%左右。从这一角度看，土地成交价格高涨，但售价却受干预，导致账面上销售收入比开发商原来预期的有所减少。

　　不过，从2012年初开始，北京房价连续上涨已经超过了20个月，实际上，这背后土地的高价成交是拉高房价指数的主要推手，房价下行压力也随之加大。

　　对此，中原地产市场研究部总监张大伟表示，尤其今年地王频繁出现，其出现力度刷新了历史记录。“相比往年楼市最火爆期出现的地王，本轮地王的单价、总价都突破了市场的想象力”。

　　张大伟称，北京、上海等城市的大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内的在售房价，“地王可以说已经秒杀了在售的绝大部分物业”，而且导致定价权几乎掌握在开发商手中。同时，目前来看，按照全国主要城市出现的地王成交总价、单价以及其具情况来看，如果开发商想要赚取正常的利润，售价需要在目前市场的基础上，一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。

　　但尽管如此，仍有房企加速了向一线城市进军的步伐，包括泰禾集团、阳光城甚至融创中国以7.3万元/平方米的单价拍下北京的全国最贵地王，其未来是否能如融创中国董事长孙宏斌所说的卖到30万元/平方米，业内尚不去讨论。

　　但实际上，据《证券日报》记者获悉，现在连不少大型知名房企高层都称“疯了”，如此贵的地价，到底有多少利润可赚?定多高的售价才能被市场接受。“拿着贵地的开发商都在不断研究开发节奏，计算相应的成本，小心翼翼着呢”。

　　地王再度成为全国焦点 年末土地市场继续狂欢

　　临近年底，加上收紧性政策加深，以及三中全会所传递出来的对房地产行业有深远影响的政策信号，不能够说对房企的乐观预期完全没有影响。整体看，房企拿地积极性可能会稍有收敛，但仍不足以对土地市场形成明显冲击，年底之前，对于优质地块的“争夺”依然会继续上演。

　　“双11”狂欢之后，“地王”再度成为上周新闻焦点之一。

　　11月21日，北京、珠海年内的总价地王同时诞生。当天，北京共出让土地6宗，共收土地出让金115.6亿元。其中恒大地产[简介最新动态]集团以51.35亿元夺得的北京市朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地，刷新了年内北京总价地王记录。

　　珠海方面，同一天出让的横琴新区两宗住宅用地以总价104亿元成交。其中珠海华发集团以总价58.6亿元、楼面地价18400元/平方米拿下的珠横国土储2013-08号地块，刷新了珠海土地成交总价及单价，成为今年珠海“双料地王”。

　　紧接着11月22日，南京仙林湖区域的单价地王记录也被刷新至14212元/平方米。

　　9月底，国土部在部署做好第四季度调控工作时曾明确，各地务必严防密控，将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标，务必做到年内不再出“地王”。

　　10月22日，广东省国土厅召开会议亦强调，要确保未来半年不再出现“地王”。

　　然而，就在国土部喊话防“地王”的第二天，南京市国土局即以46.37亿挂牌江心洲、城北两宗地;半个月后，上海年度单价地王被刷新;10月23日，珠海横琴亦挂出“双料地王”。

　　另据不完全统计，上一周(11.17-11.22)仅北京、珠海、南京这三个城市的土地出让金就超过290亿元。

　　而据统计机构数据，截至21日，北京11月份土地出让收入达370.58亿元。其中，居住类土地出让收入252.98亿元，而去年同期只有2.5亿元。

　　年初至今，北京土地出让总收入达1610.03亿元，同比上涨205.65%。其中，居住类土地出让收入为1098.25亿元，同比上涨253.01%。

　　但是，从各地方政府的出让计划来看，年底之前，土地的盛宴还将继续。

　　截止目前，北京已公告出让的经营性用地有8宗，除1宗招标出让外，其他7宗挂牌总起始价达101亿元。

　　上海方面，将于12月入市的经营性用地约40宗，其中约35宗为挂牌出让，总起始价达190亿元。而今年前10月，上海土地出让金已达1681.5亿元。

　　有报告指出，临近年底，加上收紧性政策加深，以及三中全会所传递出来的对房地产行业有深远影响的政策信号，不能够说对房企的乐观预期完全没有影响。整体看，房企拿地积极性可能会稍有收敛，但仍不足以对土地市场形成明显冲击，年底之前，对于优质地块的“争夺”依然会继续上演。