2013中国房地产市场六大"最政策" 年度盘点

　　2013年2月26日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求人民银行当地分支机构根据价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。进一步完善现行住房限购措施;对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责等。

　　最“忌惮”的政策:房产税

　　2013年5月24日，国务院批准发展改革委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。此后，房产税多次传出扩围消息，但最终都是虚晃一枪。

　　十八届三中全会以前，相关部门已经对房产税做了不少准备工作。重庆市政府、上海市政府先后明确于2011年1月28日起试点开征房产税。从实际结果来看，形式大于意义。

　　点评：自有关部门提出征收房产税以来，争议就没有停止过。在业内看来，今后一个相当长的时期内，中国都不具备对住宅征收房产税的条件。一项大的税收政策调整有三个必经程序：首先，得到基本形成共识的研究结论;其次，起草税法和实施细则的草案;最后，准备好处理相关问题的配套文件。

　　最“迫切”的政策：温州放松限购

　　在房企再融资重启的预期愈发强烈之际，素有楼市风向标之一称号的温州，微调了限购政策：已有一套住宅的，可以再买一套。

　　温州限购政策的调整或与其经济整体形势低迷有关。据温州市统计局最新数据显示，2013年上半年，温州市地区生产总值(GDP)为1695.30亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，增速较一季度回落0.3个百分点，低于全省8.3%的增速。

　　点评：温州限购政策松动的背后，是当地房地产市场处于低迷以及房源库存的居高不下。而温州新措施总体仍在国务院要求执行的限购标准内，属于调控政策上的宽松微调。一方面，温州限购政策的调整或与其经济整体形势低迷有关;另一方面，温州限购政策松动也表明了以往“一刀切”的房地产调控政策不再适用，未来调控应该注重区域差别化与市场化的调控。

　　最“创新”的政策 北京发展自住型商品房

　　北京市住建、发改委、规划、国土、财政等部门2013年10月23日联合印发的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》明确，北京市今后将加快发展自住型商品住房，通过采取“限房价、竞地价”等方式供地，建设套型建筑面积90平方米以下的住房，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。2013年年底前将完成2万套供应，2014年预计完成5万套。

　　去年年初，北京在年度房价控制目标中已提出“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。此次出台的意见重点要解决自住型、改善型购房需求。预计今年5万套的自住型商品住房的供应将占全部新增供应的50%以上。

　　按照自住型商品住房定位，意见规定，符合限购政策在北京市具有购房资格的家庭，均可购买自住型商品住房，其中两类家庭可优先购买：一是北京市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士购买的要年满25周岁;二是已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭。购房家庭只能购买一套自住型商品住房，如将该住房出售，以后不能再购买自住型商品住房。

　　点评：北京首次出台的自住型商品住房政策与自住型商品房土地的推出，吸引了大批首次刚需置业人群，但由于目前对于自住型商品房需求的人数较多，而真正入市的项目较少，因此，该政策对于未来全国楼市能否效仿，北京楼市的影响尚不明朗。

　　最“无奈”的政策:住房信息联网

　　住房信息联网恍若可见却又难以企及。但十八届三中全会《决定》提出，“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”。随着不动产统一登记制度的确立，住房信息联网再次被提上日程。

　　信息联网意味着我国住房信息将走向透明，从而给房地产市场添加变数。对此，专家认为，住房信息联网是征收房产税的基础，其对于市场的影响一方面在于将会逼出部分存量房，缓解供需关系，另一方面将为我国房地产调控提供更精确的数据资料支撑。

　　点评：住房信息联网与不动产统一登记制度一样，被外界披上了“反腐”的外衣。市场人士认为“房多一族”屡屡曝光就与房产信息系统和社会征信系统的缺失有关。而信息联网有助于发现腐败活动，斩断利益输送。住房信息联网触及部分人的利益，不希望过分将这一财产进行暴露，地方政府不配合、官员信息难公开、基础数据整理庞杂等因素均使这项工作寸步难行。

　　最“不易”的政策:保障房年度任务完成

　　据住房和城乡建设部透露，2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。截至2013年11月底，全国城镇保障性安居工程已开工666万套，基本建成544万套，已全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。

　　点评：目前来看，新一届中央领导集体解决住房问题的思路，是“商品房归市场、保障房归政府”的双轨制调控。深化住房制度改革，解决好群众住有所居问题，必须坚持市场化改革方向。同时，为那些由于劳动技能不适应、就业不充分、收入低等原因而面临住房困难的群众，提供能够满足基本需要的住房保障公共服务。加快推进保障房建设，解决总量不足的问题。

　　最“期待”的政策:房地产调控长效机制

　　经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。“这意味着，之前以行政手段为主的房地产调控，在三中全会之后将逐步被市场化手段所取代”。

　　首先，调控不再是人为打压，而是市场为主导。第二，转变政府职能也意味着放权。今后的宏观调控将是多层次的体系，具体操控将是以地方为主的差别化的税收、金融、法律等手段的调控。

　　至此，公众对房地产调控长效机制的期盼，在三中全会公告中找到答案。行政调控与市场调控是一个此消彼长的过程，限购、限价等行政手段将逐步退出，但现行的限制性措施，尤其是一线城市短期内会继续执行。长远来看，市场为主导的房地产行业将拥有常态化发展空间和稳定的外部环境以及以法律法规为依托的制度性保障。

　　点评：十八届三中全会的召开，给房地产调控长效机制划出了大致范围。市场化与科学化的房地产调控，将对房地产行业发展起到制度性的保障。稳定的政策预期和市场环境，使房企有机会平等竞争和自由竞争，但健康、多元化的市场对企业的要求也更高。在多元化的市场格局下，能否把握真实的市场需求，生产出有符合宜居、环保、有竞争力的住房产品，从而塑造产品品牌及企业品牌，是否具备较强的资金实力和融资能力，是未来决定企业生存发展的最关键因素。

　　2013年，中国房地产市场是一个充满变化的一年。

　　有人在抛售内地房地产;有人在暗示内地的楼市风险已经较高;有人在敲响"楼市泡沫要破灭"的警钟。另一面，市场依旧持续火爆的交易场景;层层加码、步步升级的楼市调控政策;频频见诸于报端的"地王";银行陷入"钱荒";多地公积金政策紧缩……

　　两极分化的走向令楼市这样一个博弈场愈加让人看不懂，但尽管如此，仍然要问一问，2014年的房地产行业将如何演变?

　　调控政策有待改进

　　对于许多普通购房者来说，2013年是惊心动魄的一年。

　　"2012年年底，我和家人去找中介公司看房的时候，一进门，经纪人通常都会热情地递上名片，然后倒上热水，再耐心地为你介绍各种房源信息，骑着电动车带你去看房。可过了春节再去看的时候，经纪人一听说想买个小户型的二手房便不再搭腔。前后半个多月的时间，脸变的真快啊。"回想起买房时，在房地产中介那里前后碰到的不同遭遇，记者的一位朋友小杨仍然很感叹。

　　房产经纪人的"变脸"术率性上演，这在2013年年初并非是一个偶然现象。

　　如果说二手房是楼市的晴雨表，那么在政策调控下，买房人、卖房人的表情则可以说是二手房市场的晴雨表，2013年房地产市场一开局，便迎来了二手房市场的一个沸腾，而这份火爆场景的背后，一个很重要的原因是源自于市场对楼市调控新政的恐慌。

　　梳理过去一年，房地产调控政策让人应接不暇。2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作提出"国五条"，这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次升级。前四次分别是2010年1月的"国十一条"、4月的"国十条"、9月的"929新政"以及2011年1月的"新国八条"。

　　随后不久，国务院于2013年2月26日正式公布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，其中规定二手房的个调税由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收。

　　该政策下达后，立刻引起市场一片哗然，二手房市场一度陷入恐慌，迎来了新一波"抢购潮"，一时间，连夜排队过户的现象频现于各地，当年三月份二手房交易量也创下新高。

　　"抢购"背后的原因，则是源于买卖双方对于"从严按差额的20%征收个税实施"的担忧，而这也正是小杨为什么会前后受到房产经纪人不同礼遇的关键所在。

　　2013年3月30日，"国五条"各地实施细则纷至沓来，北京、上海、重庆细则先行，但在各地出台的细则中，许多地方政府对20%个税却没有过多描述。

　　小杨告诉记者说，如今回想起来，当时不像是在买房，而更像是买大白菜。"从头到尾，我们只是实地看了一套房子，便匆匆忙忙在当晚就付了定金，签了合同。大家都在赶在政策落地之前签约，20%的税，万一碰上了，对于普通家庭来说实在是太沉重的负担。"小杨如是说。

　　回想2013年年初的抢购现象，在链家地产工作的经纪人小谷这样告诉记者："当时，那些满五年唯一住房的小户型特别抢手，只要一登记在系统里，就跟卖大白菜一样被抢光了，甚至有些客户房子都没有去看，只是在系统里看了房屋户型图之后就立刻交付了定金。"

　　时至2013年年中，房地产市场依旧不平静。各地"地王"频现与此同时，银行陷入"钱荒"，多地公积金政策紧缩。进入2013年下半年，住房信息联网、房产税、不动产统一登记、以房养老，以及各地跟风二套房首付提至7成等等一系列政策频繁出击。这些虽然对楼市未造成重大影响，市场整体表现相对平稳，但"调控潮"并未就此结束。

　　从2013年三季度开始，"国五条"出台后，各地房地产市场开始出现分化。多个城市对地方调控细则进行微调。

　　2013年11月开始，深圳、上海、广州、北京四大一线城市陆续出台二套房首付提高至七成等系列政策。随后，武汉、南昌、沈阳、厦门、福州等二线城市也相继开始为调控政策"加码"。截至2013年年底，共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措。

　　值得一提的是，这一连串的调整方向有紧也有松，其中，限购政策略有放松的有温州、芜湖等城市。

　　从具体调控内容上看，尽管各城市间情况各异，力度与细节上存有差异，但大多着眼于贷款、限购、保障房、监管等相关政策进一步收紧。而二线城市的调控政策几乎照搬一线城市的模板。

　　各大城市调控政策的集中出台，让房地产市场在那个初冬感受到了一丝凉意，楼市降温预期也再次被市场期待。从2013年11月的交易表现看，一些城市的交易开始变得缓和与冷静。据相关资料显示，全国43个重点城市住宅市场，2013年11月成交量环比上涨和下降的城市数量呈现均等局面，其中，北京出现15.76%的降幅，而上海减少了1.82%、杭州下滑了14.05%、苏州缩水达26.32%。

　　调控政策几乎贯穿整个2013年的房地产市场。然而，值得一提的是，在一年一度的中央经济工作会议中，监管层却一字未提"房地产与调控及房价、商品房市场"。对此，专家分析，这绝对不是意味着会放松调控与退出调控，相反，2013年的房地产调控政策会延续到2014年。

　　"但考虑到当前楼市分化与供求不平衡及经济、楼市实际情况不一，各地方政府会因地制宜的实施调控政策，微调或收紧，主要是一、二线城市与三四线城市。"专家说。

　　对于今年的住房调控政策，社科院《中国住房发展报告》认为，调控主要任务是平衡供求，调整结构，稳定房价，加快改革。

　　具体的政策措施上，上述报告建议，实施差别化的区间目标调控，保持宏观政策的稳定性、连续性。行政调控目前不能完全取消，但是需要改进。第一，要理顺市场供求机制，强化市场预期管理;第二，深化住房产权制度改革，探索住房产权的共同持有与多级拆分制度，并建立与之相适应的土地出让、住房融资和财税配套制度;第三，适时推进房地产税改革，逐步放开住房限购;第四，放宽住房信贷限制，支持首次置业和合理改善性需求;第五，降低二手住房交易税费，减轻购房者实际负担等。

　　楼市趋缓已现分化

　　尽管房价仍在一片普涨声中，但2013年房地产市场一路奔跑的脚步还是出现了放缓的迹象。

　　据国家统计局2013年11月18日公布的信息显示，70个大中城市中，10月份新建商品住宅环比价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。下降和持平的城市均以三四线城市为主。其中，下降的城市分别是温州(下降0.1%)、秦皇岛(下降0.1%);持平的城市南充、牡丹江、郑州。

　　关于大中城市的划分，据记者了解，目前，房地产业界比较认可的分法是，北上广深等是一线房地产市场;除此之外的省会城市和副省级计划单列市是二线房地产市场;其他地级市及以下城市是三四线房地产市场。

　　在这项数据里，尽管70个城市的环比平均涨幅只收窄了0.2个百分点，但依然引起了市场高度关注。而此前关于三四线城市楼市即将崩溃的争论，再次变得热烈起来。

　　无独有偶，中国社会科学院近日发布《中国住房发展报告》指出，2012-2013年，一二线城市房价上涨较快。与一二线城市相比，三四线城市房价整体增速较缓，结构出现分化迹象。该报告指出，从总体来看，三四线城市库存增加较多，部分城市房价出现下跌的迹象。

　　该报告认为，2013年中国一线城市住房价格快速上涨，但一线城市住房市场变化情况并非孤立情况，与世界主要同类城市住房市场变动趋势整体相似;二线城市房价两极分化较为严重，部分二线城市量价高企，其中，二线城市住房价格增速最低为海口1.1%，最高为厦门16.5%。

　　业内人士分析，2013年11月份全国交易数据的"减速"，昭示着2012年年底上演的翘尾大戏在这个冬天很难再现，市场恐将踏着缓和的节奏走进2014年。

　　值得一提的是，房地产市场的两极分化现象，在上市房企的业绩报告中也有所反应。据中原地产统计数据显示：在已公开的17家A股上市房企发布的全年业绩预报中，预增的企业达到11家，预期减少的有5家，分别是银润投资、天伦置业、合肥城建、东湖高新、天业股份。

　　2014年商业地产最"抢眼"

　　"春节前后，可能有更多城市加入到调控大军中来。"这是当前业界对房地产市场的一个普遍预期。

　　那么，不断升级的调控"紧箍咒"能否为楼市降温，2014年的房地产行业将如何演变?

　　作为楼市坚定的唱多派，北京师范大学房地产研究中心主任董藩曾表示，25年后，北京每平方米房价将超过80万元非常容易。虽然这一言论受到无数次"攻击"，但似乎都无法改变他唱涨的决心。

　　董藩分析说，25年前中国人的收入最高不过1-200元，以当时的情境，说25年后北京房价能够涨到每平方米2万元，"别人一定认为这个人疯了"。但事实是，北京五环内的房价早就超过了这个价格。

　　同样预期房价会继续上涨的人士不在少数，其中也包括华远地产董事长任志强。在一个论坛上，任志强再次宣称，房价仍会上涨。不过，一向被称为"任大炮"的他，此番对今年房价的预期并不如往年那般"豪放"。任志强表示，"2014年房价总的趋势是看涨的，但是增幅放缓，如果说具体区间，则有可能从两位数降到一位数。"

　　除了"上涨"说之外，目前市场上更倾向于另一种预判。一些主流观点认为，2014年的房地产市场将迎来转折之年的到来，房地产市场将会呈现两极分化现象。

　　"在房价冲高的2013年，虽然一二线城市房价都出现了上涨，但三四线城市的房价却是步履维艰的，有的城市房地产市场过剩问题和泡沫破裂的风险很大。"一位业内人士如是说。

　　作为地产企业的代表，保利地产董事长宋广菊公开表示，2014年房地产市场总体呈平稳上升趋势，区域结构呈现不均衡发展。她分析说："一二线城市，特别是一线北上广深还会持续上涨，这主要是由于特大城市聚集力和影响力进一步增强;二线城市应该是平稳增长，因为它既有不断增长的需求，同时也存在去除库存的压力，所以供求关系趋于平稳;三四线城市由于需求不足、供应量过大，房地产有下降的压力。"

　　持类似观点的还有住建部政策研究中心主任秦虹。她认为，2014年房地产市场增长速度很难超过今年，分化的趋势会延续。

　　原因有两点，一是销售增长超过预期。秦虹表示，2013年1-10月份全国新建商品房销售面积增长速度是41%，1-9月全国二手房销售面积增长84%，这两个增长速度远远超过预期，去年商品房销售面积增速在此基础上再创新高的难度非常大;二是市场以自住型需求为主。一二线城市限购、限贷政策很难退出来，在这样的情况下，市场需求主体以自住性为主，自住性房子不可能重复购买，一家只需要一套房子住就可以了，因此今年自住性需求仍会增长，但增速超过去年很难达到。

　　中国指数研究院在其2013年中国房地产市场总结报告中也指出，在政府主导加大供应和货币政策回归中性的背景下，2014年商品房价格涨幅将会收窄，但热点城市商品房价格上涨压力依然较大，调控政策仍可能加码。两极分化加剧也是2014年房地产市场的趋势之一，价格方面，地价和供求矛盾加大了一线城市房价上涨的压力，但部分三线城市价格则存在下跌的风险。

　　一批开发商对房地产市场更远的未来也不乐观。其中，万达集团董事长王健林就曾公开表达了这样一个观点："房地产的好日子可能不会超过十年"。

　　有业内人士表示，做住宅市场会越来越难，利润越来越薄，但商业地产才刚刚拉开序幕，未来，随着房地产调控可能不断加码，商业地产将成为投资主阵地。