胡志刚：管理层考虑房地产差别化调控

　　让大幅打折的楼盘重新报备，成为一些地方限制楼盘降价的方式。

　　杭州市不久前出台规定，自5月23日起，如果商品房实际成交价低于备案价超过15%，房地产开发企业需要重新向物价部门申报备案。虽然杭州市有关部门表示，此举是为了规范商品住房销售价格申报备案行为，并不是个别媒体所说的限降行为，但这依然被市场理解成为“限降令”。

　　在杭州“限降令”出台后，有媒体报道称，东莞南城刚需大盘世纪城·幸福公馆于4月底开盘时，其中一栋楼推出带精装修的特价房，这部分房源价格下降幅度高达21%，超过了15%的规定导致无法网签。该报道称，早在2011年东莞住建局、房管部门就联合发布文件规定，新建商品住房项目，销售价格一经备案，将自动设置15%的下调限幅。

　　实际上，上海目前已经出现了降价20%重新备案的个案出现。而早在2011年，早报记者从上海市住房保障和房屋管理局市场处一位工作人员处证实，如果网上房地产报价可浮动幅度超过20%，开发企业需要重新备案。

　　早报记者昨日从上海市位于浦东的某中高端楼盘处了解到，其5月下旬开盘后推出了大幅优惠，80多套大平层房源原价5万元/平方米，优惠后均价3.3万-3.6万元/平方米，折扣幅度达7折，开盘当天售罄。由于降价幅度达到了约30%，该楼盘遇到了“销售价格不得低于报备价格20%，否则需重新报备”的规定。该楼盘相关负责人表示，在开盘之前，就已经将所推房源的价格向政府部门重新做了报备，“流程走完之后，才开的盘。”

　　薛建雄称，其实开发商有没有申请重新报备价格也是观察其到底是真降价还是假降价的一个指标，像在上海，如果有楼盘申请价格重新报备，那么折扣可以认定为8折以下。

　　“基本上所有有网签的城市都有类似的规定，只是下限幅度有所不同，同时在网签的价格上，如果参照的是均价，开发商想要降价又不违反规定，还是有一定操作空间，如果执行的是一房一价，一旦降价的幅度超过下限，就只得重新报备了。”一家重新报备的外资开发商说，如果要重新报备，走一遍流程，开发商要跑发改委、物价局、房管局等政府部门，20天能审核下来就算快的了，如果政府部门不批，开发商就无法以降价后的价格销售。

　　该外资开发商说，由于政府部门对楼盘销售价格进行了限制，开发商在报备价格时往往要做预估，“不同市场环境下预估的情况也不一样，报得太高了对自己的销售也会不利。”

　　除“限降令”之外，还有地方推出了买房落户政策。昨日，海口市推出新政，自6月1日起在海口购买单套建筑面积在120平方米以上的新建商品住房，并已合同备案的海南省户籍购房人，可在海口市落户五人。房地产市场近来出现多个变化信号。一方面，年初出现的“量价齐跌”，非但没有改善，反而在更多的城市蔓延;另一方面，部分城市出手救市，除松绑限购之外，甚至出台行政色彩浓厚的“限降令”。对此，监管层虽在各地调研，但并未对外界发出明确的政策信号。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚在接受中国证券报记者采访时表示，一线城市和二三线城市的市场状况有着明显差异，很难实施“一刀切”的政策调整。管理层已经在考虑差别化调控，并从区域规划、供应平衡上进行总体协调。

　　“北京、上海是大城市，没有那么多的土地供应，而人口急剧膨胀。”胡志刚说，其中有相当部分的合理需求，包括数量改善型和质量改善型需求。前者是指从人均住房面积的角度而言，总体住房面积有进一步增加的必要;后者则是从居住条件的角度，住房质量仍然有改善空间。

　　相比之下，广大三四线城市住房市场供大于求，消费能力不足，市场低迷。对于这些城市，需要提供一些能够拉动需求的政策，促使库存消化。这种不同的思路即“分类调控”。

　　然而，“分类调控”思路似乎正在演变为“救市”行为。自今年4月以来，上海、保定、无锡、南宁、天津、铜陵、郑州、杭州、芜湖、东莞等地先后出台托市政策，以期刺激房地产市场需求，促进消化。其中，南宁、铜陵等地公然松绑限购政策，杭州、东莞等地则对降价现象进行限制。

　　胡志刚认为，限购政策是否退出，应在市场供需平衡的情况下进行调整。现阶段，一线城市仍然处于供不应求状态，因此不应该松绑限购。相比之下，部分二三线城市库存积压严重，限购政策可以放开。

　　他表示，地方政府松绑楼市政策，虽有合理的一面，但也是基于自身利益的考量。任何对房地产政策的微调，都要以维护市场稳定、合理引导预期为前提，不应给市场带来“政府救市”的预期。从政策层面看，未来有两项工作需要推进，从而稳定房地产市场发展。

　　一是调整地方政府发展的政绩观。通过在城市规划、土地指标、金融政策等方面的约束，防止助长房地产业独大的现象。同时淡化GDP考核，将就业、环保、城市化等指标纳入考核中。

　　二是加快完善房地产调控的长效机制。上述机制包括个人住房信息系统的建设与联网、不动产登记、多层次住房供应体系等的建立，通过上述体系的建立和完善，逐渐取代行政化的调控手段。部分长效机制已经开始运转，但真正发挥作用，需要三五年。

　　精彩对话

　　中国证券报：一些三四线城市房屋出现过剩，实际情况究竟有多严重?

　　胡志刚：有些三四线城市公务员到年底不发奖金，发房子。这种情况在部队，以及一些大国企中都存在;有些地方，强行规定科以上岗位必须买房。在内蒙古自治区，很多城市的房子已经建到20年以后，到处都是烂尾楼。由于无法消化就动员公务员带头购买，推销情况甚至与个人业绩挂钩。

　　造成这种情况最关键的原因在于，上一轮城镇化过程中，造就了很多空城。所谓“造空城”是指，地方政府在政绩冲动、土地财政驱动下，造了这么一大批房子，但产业、服务业、公用基础设施(包括学校、医院、商业配套)都跟不上去，干部已经形成了以盖房子为主导的政绩观。

　　中国证券报：很多地方陷入经济增长的困境中，那么未来还有没有继续以房地产拉动经济的冲动?

　　胡志刚：冲动肯定有，但可能没有这个能力了。从产业角度看，未来我们的目标是要实现城镇化、工业化、农业现代化、科技化、信息化的“五化”同步。这对各地要求比较高。按照下一步城镇化的部署，第一，在地方债的管控下，地方政府没有这么多钱;第二，监管层对土地、规划等的控制，使得他们没有“造城”空间;第三，在政绩考核上，GDP指标在淡化，关键看农民工能不能真正融入城市、能不能把产业做起来，这也在淡化房地产的作用。

　　中国证券报：无论从数据还是市场实际情况来看，当前房地产市场都在走低，如何判断未来走势?

　　胡志刚：今年我对市场的总体判断是有回落、有颠簸，但不会崩盘。总体来讲，中国的房地产目前需求是很大的。同时，中央已经在考虑差别化的调控，并从区域规划、供应平衡上进行总体协调。相信通过这些措施，实现市场的平衡和稀释，不至于出现整体性的崩盘。

　　具体而言，今年的房地产市场销售量会有一定回落。一线城市房价下跌的可能性不大，部分二三线城市价格下行一点是有可能的