易宪容：中国为何无法摆脱楼市调控的工具性

 国内楼市风险之高，房地产泡沫之大，这已是不争的事实。从目前的房地产现状来看，无论是从空间还是从时间上，房地产市场的泡沫已经十分之大，房地产的风险也自然随之提高。所以，当国内房地产市场开始调整，房地产市场下滑就成了近期中国主要的宏观经济风险。

  其实，对于当前国内房地产市场的问题，从中央到地方，从民众到政府官员，大家都心知肚明，也知道中国房地产市场泡沫的严重性。而房地产市场运行中最为核心的一个问题是，政府宏观经济政策至今无法摆脱房地产宏观调控的工具性。也就是说，房地产作为整个经济增长的宏观调控工具，当经济增长过热过快时，就采取经济及行政的手段让房地产增长有所收缩;当经济增长放缓，则出台政策来刺激房地产投资。

  从我国当前的经济增长模式看，现阶段需要的是高效率、有质量的GDP，但是现实的经济生活与这个要求相差很远，以信贷过度扩张来拉动的房地产增长仍然是当前GDP的主要内容。

  所以，国内房地产市场一出现周期性调整，房价只是些许的下跌，不仅经济增长下行的压力越来越大，而且银行信贷的风险、地方债务的风险、整个国内宏观经济的风险都在住房价格些许下跌时显现出来。由于没有人愿意或敢于承担这些风险，当看到房地产市场调整所带来的巨大风险时，政府不得不重新采取行政干预的方式来阻止当前国内房地产市场的调整，特别是地方政府纷纷出台了房地产的救市政策。可以说，中国经济增长模式不改变，房地产宏观调控的工具性就不会摆脱。

  另外，在现有的土地制度及金融制度安排下，每一个政府官员上任后，为了追求个人业绩最大化及个人利益最大化，房地产就成了达到其目的最好的工具。

  还有，在现有的金融制度下，土地抵押融资可以成为地方政府低成本或无成本从银行或金融机构获得所需要资金的最好工具。而资金的获得就将使城市基础设施建设的规模扩大，这样，GDP及土地财政上去了，房价上涨了，城市表面上繁荣了，地方政府在短期内业绩也就上去了。对地方政府来说，房地产是如此之好经济增长工具。

  再有，目前国内不少城市的房价之所以很高、房地产泡沫之所以很大，这也与政府的房地产交易制度存在严重缺陷有关。可以说，在全世界任何一个国家，对房地产市场的投机炒作没有不受到严重限制的。而中国的住房信贷优惠政策及住房税收制度最有利于推高房价，制造GDP的繁荣，在这种条件下，房地产的工具性更是明显。

  而为何房地产一直成为宏观调控的工具，很大程度上与目前政府还没有制定一套中国房地产发展的长效机制有关。因为，在没有这种房地产长效机制的情况下，政府也就不存在稳定房地产市场的可选择方案。无论是房价下跌可能引发的金融体系风险，还是经济增长下行所面临的周期性调整，政府要化解这些问题的最好方式就是重启增加住房投资。

  可见，国内房地产的工具性与中国的经济增长模式、政府绩效考核制度、土地制度及住房交易制度等方面有关。而这些方面不改革，政府摆脱房地产的工具性是不可能的。而中国房地产的工具性可能将成为当前改革的最大障碍，也是未来中国经济增长的最大风险。