“新常态”下中国楼市何去何从

　　11日闭幕的中央经济工作会议，从九个方面阐释了“新常态”下中国经济的趋势性变化。但是对于中国经济重要组成部分的房地产行业，这次会议却并没有涉及，而2011年、2012年的中央经济工作会议曾连续强调“坚持房地产调控不动摇”。那么在“新常态”下，中国楼市将会何去何从呢?

　　本报记者为此专访了曾被称为“中国地产界三剑客”的知名房地产评论人曹建海。

　　12日，北京冬天的午后，在位于中国社会科学院旁的一家咖啡馆，记者见到了曹建海。虽然作为中国最高等级社会科学研究机构的教授和博士生导师，但是曹建海的打扮却颇为随意，羽绒服、运动裤、运动鞋，看上去很有活力。

　　聊起中国楼市、中国经济，曹建海立刻变得滔滔不绝起来，和记者从过去十几年飞涨的房价说起。

　　人物档案：

　　曹建海，河北省永年县人，1967年生，目前任职中国社会科学院工业经济研究所的教授、博士生导师。他成名于房地产评论，曾著有《向高房价宣战》，也是中国楼市看空派的代表人物。与牛刀、时寒冰号称“中国地产界三剑客”。

　　经济依赖房地产的模式难以为继

　　谈及过去十几年房价的飞涨，楼市的疯狂，曹建海认为其对中国经济、乃至整个社会都已经造成了巨大危害，中国经济依赖房地产的模式已经难以为继。

　　首先，中国经济发展依赖房地产导致的一个恶果就是经济发展模式是粗放的，进而对资源、对环境都产生了过大的压力。如果再这样发展下去，资源就会枯竭，环境也会崩溃。此外，由于房价上涨太快，房地产业的钱太好赚，炒房的钱太好赚，因此过去几年社会上投机之风日盛，不少资金都进入了楼市，而这些资金中相当一部分来自于制造业，来自于实体经济，这在东南沿海地区尤其普遍，房地产业成为实体经济的吸血鬼。曹建海认为，这种对于生态环境、社会风气、工商实业都造成严重伤害的发展模式已经不可持续了，即使政府想要继续维护房地产行业也会感到力不从心，并且逐渐成为政府高层的一个负担。

　　房地产不会崩盘 房价会逐渐回落

　　虽然曹建海认为依靠房地产推动中国经济发展的模式已经不可持续，但他也表示，无论如何，政府是不会让房地产崩盘的。

　　“2014年房价刚刚有松动，出现了下降的趋势，地方政府开始纷纷放松或者取消限购政策，央行在限贷政策上也放宽标准，这些实际上都是托市、救市的行为。”曹建海说道，“在这些楼市政策的作用下，再加上货币政策的宽松，房价很快就会企稳。”曹建海表示，政府之所以要托市、救市，是因为房地产行业已经大到不能倒，某种程度上已经绑架了中国经济。

　　“如果房价快速回落，那么必然引起房地产市场的大幅震荡，其直接后果就是政府在土地市场无法取得收入，进而引爆地方债务危机，会进一步冲击银行业，引发金融市场大规模动荡，而金融危机随之而来的就是经济危机，乃至社会危机，这是决策层绝对不能接受的。”曹建海说道，“不能否认，由于城市化、中国人文化心理等等因素的影响，还是有大量刚需存在，因此中国房地产市场不会发生那种摧枯拉朽式的崩盘。”

　　曹建海认为，虽然中国的房地产市场不会崩盘，但是房地产行业地位将逐渐下滑，房价也会逐渐回落。曹建海认为，“新常态”下，除少数一线城市由于有大量人口聚集，导致住房供求关系紧张，因此房价还会比较稳定，或者说回落速度比较慢，全国其他大部分城市的房价都将处于回落的状态。

　　房价为何涨不动了?

　　“新常态”下的楼市走向出现新变化，原因何在?曹建海认为有三个方面原因，一个是房地产行业自身的供求关系，二是货币政策的走向，三是房地产相关制度的改革。

　　原因一

　　供求关系发生变化

　　曹建海认为，这些年房地产市场的发展已经让中国的住房走出了短缺的时代，目前的真实情况应该是供给大于需求。

　　从供给方面看，新房库存严重，除少数城市外，大部分城市的新房库存消化周期都在12～20个月之间，也就是想要把现有的房子在市场销售完，也要一年到一年半的时间才可以，还不算这期间新增的房子，而在三、四线城市这样的情况尤其突出。

　　二手房市场，也同样存在大量供给。与新房市场不同，二手房市场都是散户持有，散户是否继续持有住房，主要就是看一个标准，也就是其投资回报率如何。

　　在市场机制完善的发达国家，房租是收回房产投资的一个重要途径，但是在中国，尤其是一线和二线城市，房屋租金和房屋售价比已经严重失衡，甚至达到了1:500。在这样的租金回报率下，房主只能通过房产增值来获得收益，实际上也是过去十年中国房产投资的普遍情况。但是一旦房价上涨趋缓，尤其是和其他投资途径相比收益较少，那么以往进入楼市的投资就很有可能会撤出，二手房市场也会出现大量供给。

　　再看需求方面，在“新常态”下，中国经济的增速会回落，居民的收入增长速度自然也会下降，人们对于收入预期的乐观程度因此就会减弱，这就会进一步影响人们的购房意愿，导致购房需求也减少。

　　而目前正在进行的反腐对于高端住房的需求尤其会产生比较大的影响，像以往高端住房的主要购买者，包括官员、企事业单位高级管理人员、高级科研人员、文体明星等，这些人的收入都会有显著下降，估计会在50%以上，而且这会是一个长期趋势，而这几类人群收入的减少必然导致楼市高端需求的萎缩。

　　原因二

　　货币流向发生变化

　　曹建海表示，在目前经济增速逐渐放缓，物价涨幅日趋缩窄的背景下，货币政策的趋势必然会是趋向宽松，重要的是货币向哪个领域流动，而货币主要有四个流向，一是房地产市场，二是股票市场，三是消费品市场，四是生产资料市场，投放的货币一般都是被这四大领域吸收掉。

　　“从以往的经验看，宽松的货币政策会导致大量资金进入楼市，推高房价，所以也有担心是不是这次降息，包括未来降准会导致房价又一波上涨。”曹建海说道，“但是现在有一个明显不同的情况，就是股市开始了上涨，并且吸引了大量资金，甚至一个交易日的成交量就突破了一万亿元人民币。如果股市能够持续稳定健康地上涨，那么就有利于资金流向股市，甚至吸引大量的楼市资金进入股市，同时因为股市上涨带来人们的收入增加，因此也不会因为楼市资金撤出导致对消费品市场和生产资料市场带来冲击。所以只要有其他更多投资渠道，货币宽松未必就会导致资金都流向楼市，也就不会推动房价上涨。”

　　曹建海分析认为，如果从更国际化的视角看，美国逐渐退出了量化宽松的货币政策，美元正在逐渐走强，预计2015年美元肯定要加息，这种情况下，必然会导致大量资金外流，从而导致国内的货币流动性出现紧张。

　　因此综合内外两方面因素看，2015年～2016年的货币政策总体上会是一个中性的，国内货币的宽松也是为了应对资金外流带来的紧缩效应，同时货币流向也会发生改变，因此对于货币推动房价上涨的作用将十分有限。

　　原因三

　　房地产制度改革深化

　　曹建海表示，新一届政府正在推动有关房地产市场的一系列改革，具体包括三个方面，一是土地制度，二是房地产税，三是不动产登记制度，这些制度的改革其影响将是深远的。

　　在土地制度改革上，主要是推动农村集体建设用地入市的改革，以及宅基地流转的试点，有利于建设一个城乡统一的土地市场，减少土地征用的比例，这样地方政府就不能再垄断土地市场，从而有利于土地价格的市场化，并通过土地价格调节土地市场。

　　目前房地产税的具体方案还不明朗，但是总体方向就是对持有多套住房进行累进征税，且已经成为共识，而这个政策很有可能不再进行试点，而是在2016年或者2017年直接全面推行。目前二手房市场中，至少有30%的住房是属于多套持有者，而目前全国城市里面的商品住房总面积估计在250亿平方米，按照30%计算，就是75亿平方米面积的住房，大约7500万套都是属于多套持有者。而一旦推出房产税，这些住房很可能都会流向市场，平均到每年流向市场的会超过1000万套，几乎和每年新开发住房数量相同，供给的增加必然导致价格随之变化，房价也就很难再有大幅上涨。

　　不动产信息登记制度会是这三个制度改革中速度最快的，随着反腐的推进，以往地方政府对不动产信息登记制度的阻碍力量已经基本消失。而一旦这个制度建立，就有利于住房信息真实情况的披露，包括全国到底有多少套住房，其中多少套是在出租，多少套是在闲置，有利于了解房地产市场的全貌。而信息的公开就有利于各方在房地产市场中处于一种理性的状态，而不会再造成以往因为信息短缺导致的恐慌和盲目，也就会有利于房地产市场的稳定，不再造成房价的暴涨。