房地产市场十大思考：房地产行业将进入四个“新常态”

　　2014年12月15日，中国社会科学院《经济蓝皮书：2015年中国经济形势分析与预测》蓝皮书称，2015年，中国经济仍将保持平稳较快增长，预计GDP增速为7%左右，房地产将失去大规模投资价值。

　　当前国内外经济形势较为严峻，从外部经济环境来看，欧美市场冷热不均，经济形势分化，新兴经济体经济受自身潜在生产力以及大宗商品价格的影响增长势头出现波动。从国内形势来看，我国当前还处于经济转型阶段，在过渡时期，房地产市场形势开始逆转，国家统计局公布的11月份70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中，价格环比下降的城市有67个，同比下降的有68个，同时，最高的价格涨幅也下降9.9%。地方政府债务问题慢慢开始凸显，社科院发布的《中国国家资产负债表2013》显示，2012年地方政府债务达到19.94万亿元，全社会去杠杆化在所难免。外部市场需求下降致使我国当前产能过剩尤为明显。今年三季度，我国产能利用率为78.7%，与上季度持平，同比下降0.9个百分点，处于近4年来的较低水平。产能利用率低，是产能过剩行业最直观的特点。

　　当前，我国所处的经济环境也出现3个断层：1.国内经济增长从10%左右的高速增长下降到7%左右的水平，经济增速出现断层;2.我国改革力度当前超乎想象，扭转政府主导向市场为主体的竞争机制，改革力度和速度近些年前所未有，改革变量出现断层;3.自2008年全球经济危机以后，欧美发达经济体和新兴经济体在全球化贸易中地位的变化影响了全球化的进程所带来的断层。

　　我国当前所处的时期也较为特殊，在国内外经济环境变化的背景下，我国当前首先面临的是经济增速的的换挡时期，也是前期刺激政策的消化时期，同时还是结构调整的阵痛时期。增长速度进入换挡期，是由经济发展的客观规律所决定的。结构调整面临阵痛期，是加快经济发展方式转变的主动选择。前期刺激政策消化期，是化解多年来积累的深层次矛盾的必经阶段。“三期叠加”是当前我国经济的阶段性特征，同时，使得经济中不稳定的因素凸显，尤其是当前经济增速趋势性下滑以及投资拉动不可持续的情况下新的经济拉动点没有树立。

　　我国经济在从两位数的增长到下降到目前的7%左右以后，相应的也出现了一些矛盾和问题。比如产能过剩问题，高耗能的电解铝、钢铁制造，光伏太阳能、风电，以及造船和钢铁业中高端产品的硅钢，均被业界公认为“产能过剩”。许多行业产能利用率不足75%，尽管部分行业处于严重的过剩状态，但是投资仍在继续，这将进一步加大行业风险。地方政府在拉动经济增长的过程中，以基础设施投资拉动使得政府债务问题凸显，根据IMF估计，我国广义政府债务已占GDP近50%左右，这些负债的本息中很大一部分只能依靠出售土地收入偿还，或者举新债还旧债。同时，备受争议的房地产行业也在当前的综合经济环境背景下进入行业调整期。随着传统经济增长方式的转变，三驾马车拉动经济要转向以新型城镇化发展来带动的内需模式，同时，房地产行业也将进入新常态：新技术、新业态、新产品、新模式。这涵盖了在未来房地产行业的十大思考。

　　1、市场需求从排浪式需求向个性化需求转化

　　从百姓投资来看，过去十年间，买房置业投资成为广大老百姓的首选，尤其是2008年以后我国股市的长期低迷，百姓的投资渠道受限，买房投资成为人民为数不多的选择。所以我国住房不仅具有居住功能还兼有投资属性，在过去十年投资的比例还是不可小觑的。投资的收益也是非常可观的。2009年有业内人士在北京买房投资，一套两居室当时价格100万，而到现在已经上涨到300万左右。投资的收益非其他产品可比。

　　但是随着我国房地产行业的发展以及人口结构的转变，尤其是我国住房政策打击投机性需求支撑自住性需求的政策引导下，房价盲目快速上涨的时代已经结束(前提是货币政策稳定)。以后刚需以及改善需求将成为未来市场的主流，所以盲目买房投资的时代已经结束，而以年轻人为主力的置业者对于房子提出了更高的个性化的要求。这就对产品的个性化创新提出更高的要求。

　　2、市场投资以“四个新常态”代替30年高强度投资

　　2003年-2013年是我国房地产市场的发展的黄金十年，房地产业成了企业孵化器，也是富豪的生产线，同时，也是老百姓投资标的物。当前万科已经成为了全球最大的房地产开发企业，2014年万科的销售回款已经突破2000亿元。而企业利润也从几亿元上涨到百亿元以上。高速增长的房企不仅仅是万科一家，绿地、保利、恒大等房企均在这一轮发展中快速崛起。伴随着大房企发展起来的还有众多的中小房企。但是随着房地产市场的发展以及行业的政策调控，行业竞争、兼并致使大批房企倒闭。根据相关机构的统计，2014年1-9月份房地产行业已完成和未完成的并购金额合计为1054.04亿元，去年同期这一数据仅为552.38亿元，同比增长了90%。而房企新注册数量呈现下降趋势，国家工商行政管理总局企业注册局昨日发布数据2010年，全国新登记房地产企业曾高达8.07万户，注册资本8775.15万元;2011年，减少到7.66万户，7943.99万元;2012年，进一步减少到5.56万户，5486.38万元。房企的调整最终脱离不开需求，以需求为导向才是最终的出路。所以个性化需求派生出来的新技术、新业态、新产品、新模式成为房企投资的关键，比如复星的蜂巢理论、万科的城市配套商(住宅、体验商业、产业地产，好产品、好服务、好社区)的四新的探索。