房地产开发“潜规则”失控 反腐潮加速行业洗牌

　　大潮退去，方知谁在裸泳。2014年，一场涉及全国多省市的反腐飓风猛烈来袭，反腐之手将诸多房企推至风尖浪口，已然风声鹤唳的房地产界一时之间地震不断。

　　据此前媒体不完全统计，截至去年10月28日，共计53名省部级以上官员被查处。其中，30名与开发商有牵连，占比高达60%。另有相关数据显示，截至去年11月4日，中纪委完成对全国31个省、区、市的巡视全覆盖，共计28个省份涉及房地产腐败问题，占比高达90%。

　　这些涉房腐败形式多样，无论是项目开发前期的土地征用、出让环节，抑或后期的建设、销售等流程，均存在不同程度的牵涉。万科董事会主席王石曾公开坦言，房地产商很容易入狱的，受贿也很容易判刑，因为若不行贿，就拿不到好的地。

　　事实上，早在前年底，广东创鸿集团有限公司董事长黄鸿明被检察机关带走就掀起房地产行业的第一轮轩然大波。2014年起，华润集团董事长、党委书记宋林因涉嫌严重违纪违法接受组织调查，此后，大型上市房企雅居乐董事会主席陈卓林被监视居住，临近岁末又一港股上市房企佳兆业集团主席郭成英被传“失联”……历来资本联姻权贵、获取开发资源的房地产潜规则正逐步走向失控，其未来生存空间或将被进一步扼杀。

　　与此同时，一场以土地出让为核心、涉及15万亿元人民币的土地专项审计正悄然“撒下大网”，被外界视为“反腐利器”的不动产登记制度亦有新进展，反腐浪潮以摧枯拉朽之势改变房地产行业的游戏规则。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，反腐力度不断剧增，楼市的“黄金时代”正在远去，一方面与市场需求减弱有关，另一方面也与权钱交易减少、拿地成本上升有关。房地产的“白银时代”，反腐将会加速行业洗牌。

　　镜头1

　　60天内危机接踵而来，佳兆业前途未卜

　　1年前谈及佳兆业，这是一家刚刚将万科挤下深圳住宅销售冠军位置的新贵，意气风发。9个月前谈及佳兆业，这是一家刚刚联手生命人寿拿下大鹏87万平方米超大地块的大地主，豪情万丈。5个月前谈及佳兆业，这是一家半年斩获112亿、全国土地储备达2360万平方米的城市更新领跑者，潜力十足。2个月前，佳兆业也依然是深圳住宅市场销售占比最高的房企，朝着本地最具影响力的企业迈进。然而，过去的60天里，佳兆业遭遇了一场危及自身生命的“寒流”。

　　危机连续爆发，佳兆业无喘息之机

　　超过2000套房源被锁、进行大宗交易交割股权、创始人兼董事会主席郭英成辞去一切职务、锁盘范围扩大、限制融资和项目开发、限制公司转让、重续开发资质被暂停……先后3次短暂停牌，自今年1月1日其暂停买卖至今未能恢复，一步步，佳兆业集团在深圳的业务陷入停滞之外，还需要面对因郭英成辞职带来的连锁反应———汇丰银行4亿港元贷款强制性提前还款和两家龙岗旧改项目伙伴终止合作并讨还12亿元。

　　猝不及防的佳兆业已构成新年首例违约，并被迫将上海的项目公司青湾兆业作价12亿元卖给万科。该公司尚未得到喘息机会，市场又有消息传出，从1月7日起，包括中国银行、中信银行在内的商业银行和包括平安信托、华润深国投信托等至少20余家金融机构向深圳市中级人民法院申请诉前财产保全，查封佳兆业在深圳的部分资产。最近，佳兆业被锁定房源的范围蔓延至杭州、广州等地，其中杭州被锁定740户房源的项目是由于当地法院裁定冻结账户，而广州方面则与深圳一样，未给出相关解释。

　　深圳市规土委接通知锁盘，原因未作解释

　　回顾一系列环环紧扣的事件，佳兆业的危机应对引发广泛关注之外，自始至终，有一个重要的核心信息未能透明：引发这一切后果的“房源锁定”究竟为何而起?在此事件中担负权责的深圳国土部门，既没有在事先向佳兆业通告原因，也没有在事后对佳兆业及公众、媒体进行充分解释。

　　南都记者曾于2014年11月30日致函深圳市规土委咨询锁定原因及时间，该委相关负责人仅口头回应为：只是接获通知进行锁定，对锁定时间、锁定原因、有无文件下发、通知文件由谁而发等内容都称不便透露。其后佳兆业在关于锁定房源、禁止交易的公告中也表示，其向有关当局作出查询和沟通，但未获得通知。

　　一叶落而知天下秋。房地产业界除了对佳兆业事件的起因有诸多讨论之外，也普遍表达了对城市更新下一阶段进展的担忧，由此甚至有从业人员预测，该事件会导致深圳新房供应断档提前。另一方面，财新传媒的相关报道中，援引一位法律界人士的分析称，这(内地包括银行在内的金融机构向法院申请诉前财产保全)是在行政行为方面“找补”，为锁定房源、禁止交易确认程序依据。这一说法也得到不少观察者的认可。

　　项目仍在施工，业主得到权益保护承诺

　　由于无法获知官方解释，包括已在佳兆业购房的市民在内的公众及房地产商们均无法判断，佳兆业事件将持续多长时间、会以什么样的方式结束、购房者的权益又该如何保障。

　　目前能够确定的事态进展是，佳兆业相关项目仍在进行施工，而佳兆业业主已经进行过数次集体维权活动，选出的业主代表也分别与佳兆业及国土、信访、规划等政府相关部门进行过磋商。据南都记者调查了解，1月21日业主代表与相关部门沟通后得到以下答复：

　　“关于佳兆业危机处理预案及相关报告，信访办、国土委已经以正式书面材料递交上级机构，现等待上级机构批复意见;已备案业主共6780户，可以办理验收、办证、转让的相关手续;未备案业主人数国土局正在统计数据并核实材料，将会根据业主的要求进行分类处理，比如办理备案手续等要求，承诺1月22日上午12：00前与业主代表确认;为防止烂尾，政府事先要求每个项目缴纳监管资金。”业主代表总结称，对于广大业主的利益，政府明确表示坚决维护，而对于佳兆业公司本身，政府则还在讨论如何处理。

　　佳兆业危机并非债务，业界表示悲观

　　根据2014年8月佳兆业年中业绩发布会上释放的信息，结合其年中报可知，截至2014年6月30日，该公司当时债务水平达到297亿元，其中，需在1年内偿还的为60亿元，需在2年以后5年以内偿还的则为47亿元。而该公司上半年合约销售及已售建筑面积约达人民币112亿元及941707平方米，合约平均售价为11856元/平方米，纯利达到人民币11.56亿元。另外，其同时发展中的项目共有41个，建筑面积合共约为860万平方米，总土地储备达到2360万平方米，并多数位于一、二线城市。

　　从正常的市场价值来分析，佳兆业依然有足够实力还清债务，渡过难关。但目前行政行为造成的不明朗形势，令房地产业内人士及分析师均对此抱持悲观态度。

　　镜头2

　　创鸿集团

　　2013年11月，新华社一则消息震动了广东地产市场：创鸿集团董事长黄鸿明因涉嫌行贿揭阳原市委书记陈弘平，已被广东省人民检察院依法刑事拘留。而去年6月，中央纪委监察部网站发布消息称，广东省委常委、广州市委书记万庆良涉嫌严重违纪违法，正接受组织调查，万庆良曾经在2004年到2008年主政揭阳，也和黄鸿明多有交集。2013年末，创鸿集团证实其已由银行监管，集团对行政、人力、后勤、拓展等辅助部门进行瘦身，裁员幅度达到30%左右。

　　2014年，对创鸿集团来说无疑是清盘的一年。在黄鸿明被刑拘半年后，广州南沙创鸿汇被承建商收购更名中大城，番禺创鸿汇已转给合作方开发，中山通大地产完成并购南沙一品二期项目，佛山南海创鸿城也由合资方中融集团全面接手。

　　在佛山，创鸿集团曾重金买下南海创鸿城和创鸿灯湖左岸2宗地王，在2014年更陷入停工危机。2014年10月，南海创鸿城住宅组团交楼“爽约”，12月创鸿灯湖左岸同样遭此厄运，业主收楼无望，而由于资金短缺，这两大项目都处于停工状态，尚无接盘者出资收购。

　　黄鸿明被拘，无疑是这家企业命运的分水岭。

　　早在2012年，创鸿集团还大手笔进军商业地产和旅游地产，彼时其有12个商业项目在建，大商业总建筑面积超过300万平方米。创鸿集团曾计划到2017年实现全国化、连锁化发展，销售额超200亿元。如今，这一切都已化为泡影。

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　　杭州东方巨龙投资事件

　　2014年6月24日，杭州市人民检察院召开新闻发布会，公布8名领导干部涉案的千岛湖“阳光水岸”项目事件。涉案的淳安县8名领导干部，利用职务之便收受财物，接受东方巨龙投资发展(杭州)有限公司副总经理余进的请托，为该公司开发的千岛湖上坑坞北岛项目建筑容积率提高、项目推进违规提供帮助。

　　千岛湖阳光水岸度假村位于国家5A级名胜风景区千岛湖中心湖区沿岸，占地面积110余亩，拥有800米长的湖岸线。对于该项目的描述，网络上曾有“一线湖景，规模宏大，设计考究，豪华舒适，风格优雅”等形容。相关图片也展示出坡地园林、一线湖景、游艇码头和湖岸大露台等低密度豪宅设计，无处不展现出环境景观的优越。