李连源:楼市需要由外围政策向核心房价插入
上周,中国指数研究院发布4月份百城房价指数显示,西安4月房屋均价为6726元/平方米,环比下跌0.16%,同比去年4月下降9.80%。至此,西安市房价自去年7月份至今年4月,已经连续同比下降了10个月,每平米跌了731元。(今年2月、3月短暂止跌企稳,分别上涨了0.33%、0.22%,但4月份房价环比再次下降。)
今天,国家统计局统计结果表明:4月70个城市中,房价有18个城市环比上涨,西安环比下降0.3%。无论0.16%与0.3%区别虽不大,但却道明了目前楼市并非全线回暖,城市(市场)分化加剧,并依然向着买方市场转变的客观事实。
从观察角度看,西安3月份商品房成交量为120余万平方米,4月份为140余万平方米,成交量虽呈上升态势,库存去化周期将进一步缩短,但面对超过20个月去化周期的西安,依然面临去库存的巨大压力。3、4月份的增量,说明目前楼市以价换量仍是常态,并是开发商加速去化库存的有效途径之一。
但千万别忘记这波行情是在降准降息、“3.30新政”等政策叠加的推动作用,市场效果难以尽如人意,努力加速去化依然是重中之重。观察万科万达建立合作联盟,就不难发现楼市下半场市场空间有限,倒逼房企颠覆自己转型。而相对于“两万”联手,更多房企不是积极地去转型、提升,而热衷于鼓噪房价的上涨和寄希望于“更凶猛的新7万亿或再次推动房价暴涨”的臆梦。
一轮政策掀起一波行情,是回应政策也是回应住房。就像给人注射兴奋剂一样,先兴奋起来,过后才是极度疲劳。至于楼市能否回暖,就看后续跟进政策的力度了。
对于房子,中国老百姓的普遍观点是够住就行。对于有积蓄的投资房子也不失为一条稳健途径,但总是有成本的。也就是说无论降低首付、利率、税费等,都只是减少了房子以外的负担,而核心的房价并未减少,这才是关键。在楼市粗放高速发展10多年后,没房的人就是买不起,需要政策真心帮扶。
所以,即便“更凶猛的新7万亿”落地,房价也未必能够暴涨!本轮市场调整与2008或2011年的市场调整的根本区别是,本轮调整是由市场力量自发形成的。市场的主动调整,表明大中城市供求形势正由供不应求向阶段性、结构过剩转变。楼市需要由外围政策向核心房价插入的决心和行动了。
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