李连源：楼市需要由外围政策向核心房价插入

    上周，中国指数研究院发布4月份百城房价指数显示，西安4月房屋均价为6726元/平方米，环比下跌0.16%，同比去年4月下降9.80%。至此，西安市房价自去年7月份至今年4月，已经连续同比下降了10个月，每平米跌了731元。（今年2月、3月短暂止跌企稳，分别上涨了0.33%、0.22%，但4月份房价环比再次下降。）

    今天，国家统计局统计结果表明：4月70个城市中，房价有18个城市环比上涨，西安环比下降0.3%。无论0.16%与0.3%区别虽不大，但却道明了目前楼市并非全线回暖，城市（市场）分化加剧，并依然向着买方市场转变的客观事实。

    从观察角度看，西安3月份商品房成交量为120余万平方米，4月份为140余万平方米，成交量虽呈上升态势，库存去化周期将进一步缩短，但面对超过20个月去化周期的西安，依然面临去库存的巨大压力。3、4月份的增量，说明目前楼市以价换量仍是常态，并是开发商加速去化库存的有效途径之一。

    但千万别忘记这波行情是在降准降息、“3.30新政”等政策叠加的推动作用，市场效果难以尽如人意，努力加速去化依然是重中之重。观察万科万达建立合作联盟，就不难发现楼市下半场市场空间有限，倒逼房企颠覆自己转型。而相对于“两万”联手，更多房企不是积极地去转型、提升，而热衷于鼓噪房价的上涨和寄希望于“更凶猛的新7万亿或再次推动房价暴涨”的臆梦。

    一轮政策掀起一波行情，是回应政策也是回应住房。就像给人注射兴奋剂一样，先兴奋起来，过后才是极度疲劳。至于楼市能否回暖，就看后续跟进政策的力度了。 

    对于房子，中国老百姓的普遍观点是够住就行。对于有积蓄的投资房子也不失为一条稳健途径，但总是有成本的。也就是说无论降低首付、利率、税费等，都只是减少了房子以外的负担，而核心的房价并未减少，这才是关键。在楼市粗放高速发展10多年后，没房的人就是买不起，需要政策真心帮扶。

    所以，即便“更凶猛的新7万亿”落地，房价也未必能够暴涨！本轮市场调整与2008或2011年的市场调整的根本区别是，本轮调整是由市场力量自发形成的。市场的主动调整，表明大中城市供求形势正由供不应求向阶段性、结构过剩转变。楼市需要由外围政策向核心房价插入的决心和行动了。