“最纠结烂尾楼”烂了15年 竟然卖掉105亿元

　　原本国盛中心应该有良好发展前景，然而15年间频繁转手和股权之争却拖累其至今未能开业。如今，105 亿元的交易对价刷新了国内商业地产大宗交易的最高金额纪录，该项目的未来却仍不明朗。

　　8月25日，北京空气已沾染上初秋气息。舒爽的午后，交通枢纽地铁东直门站熙熙攘攘，路边的公交站也排着长队。一派繁华中，一栋烂尾楼紧挨交通枢纽站，寂寞地矗立着。

　　该项目即是2008年北京奥运会重点配套项目之一东直门国盛中心。国盛中心于2000年开始建设，期间几经开工停工复工，纠纷不断。2012年，项目全面停工，成为北京核心区内著名烂尾楼之一。由于其复杂股权纠葛和涉及的多起连环诉讼，该项目更被冠上“中国产权纠纷最复杂的项目”之名。

　　坐拥北京最大交通枢纽位置，集商业、公寓、写字楼和酒店于一体大型城市综合体定位，51万平方米超大体量，原本该项目应该有良好的发展前景，然而频繁转手和股权之争却拖累其至今未能开业。在多位业内人士看来，这样的烂尾原因远比资金不足、模式失误更令人惋惜。

　　据中国房地产报记者调查发现，15年间，北京城建、香港康实、北大青鸟、华远地产、国浩中国等多家上市公司都曾染指该项目，中信集团、光耀东方等企业也曾对其觊觎，意图分上一杯羹。

　　如今，旷日持久的烂尾僵局终于告一段落。8月20日晚间，国有四大资产管理公司之一的中国信达发布公告，将收购新加坡国浩集团的全资子公司国浩房地产(中国)有限公司(以下简称“国浩中国”)旗下位于北京东直门的国盛中心，交易总金额为105亿元人民币。

　　2007年接盘国盛中心的新加坡地产商国浩集团，一直未能如愿启动项目运营，在商业地产红利似乎已终结的时代，国浩集团经历了7年漫长股权纠纷后，最终选择抽身走人。

　　而对国盛中心来说，新一轮棋局似乎才刚刚开始。作为国有四大“坏账银行”之一中国信达，最擅长资本运作。以低价拿到这一“不良资产”之后，信达会选择操盘运营，还是将其推入下一轮资本买卖，尚未可知。

　　“双赢”交易

　　在项目现场记者看到，国盛中心外观与两三年前并无太大改变。依然是外立面基本完工、内装尚未完成半成品状态。

　　但还是有些许变化悄然传递着项目或将重整信息。记者发现，在东直门公交站正对面16万平方米的国盛时尚购物中心，以往都是全封闭状态，现在最东边围挡处却开了一个口，直达购物中心入口处的保安室。

　　一位在该项目驻守了近三年工作人员告诉记者，最近项目是有一些新动作，但何时开门并没有时间表，“信达接手了国浩，合同签订了，债务也承担了，现在处于交接期，很多东西都不明确”。

　　上述工作人员称，2013年，国盛中心地下一层和交通枢纽链接部分曾短暂营业三四个月，大部分装修了，楼上部分则都没有装修。“即便准备开业，装修也还需要大半年才能启动。”

　　对于招商及重整具体信息，记者拨打在网上找到的国盛时尚购物中心招商电话，发现已是空号，中国信达的官网联系电话未有人接通。

　　多位业内人士指出，不管该项目能否在新东家手中起死回生，中国信达接手对国浩中国来说是最好也是仅有的选择，目前的交易算是双赢。

　　公告显示，国浩中国以105亿元价格(包括45.63亿元现金以及59.37亿元项目债权)出售东直门项目公司。交易完成后，Vantage Beauty Limited、Vantage Beauty (HK)Limited、海南公司及项目公司将不再属于国浩方面。

　　105亿元交易对价不仅刷新了国内商业地产大宗交易的最高金额纪录，也为国盛中心贴上了新的标签。此前，中国大宗交易的最高价格为2013年10月李嘉诚71.6亿元出售上海浦东在建商业综合体东方汇经中心。

　　国浩集团方面表示，截至6月30日，东直门项目在国浩房地产集团账册账面总值约为人民币84.6亿元(约102.5亿港元)。交易预期为国浩房地产集团产生纯利约15.8亿元(约19.1亿港元)。交易所得款项将用于偿还国浩房地产集团债务及营运资金。

　　“对国浩来说，止损是最重要的，甚至斩仓都得卖，如今还有15.8亿元纯利，何乐而不为?况且，除了信达还有谁能付出这样的交易条件?”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜说。

　　据知情人士透露，自2013年开始，就陆续有中信、光耀东方等金主意图收购国盛中心，最终还是因项目庞杂、利益纠葛而却步，如今信达出现可谓相当及时。

　　而对擅长处置不良资产信达来说，这同样是一笔很划算的买卖。2013年农展馆地块的楼板价已超过7万元，国盛中心所在的区域位置更加优良，但以信达的收购价格计算，楼板价仅2万元/平方米左右。

　　“绝对超值。这个地块，物业每平方米均价肯定超过10万元，也就是说建成后估值应超510亿元。我认为信达对盘活这个项目可能还没有成熟的想法，但是信达即便把这51万平方米当作空地来抵押融资，也完全可以把这次收购款全部套现且绰绰有余，为什么不做呢?”柏文喜分析指出。

　　15年烂尾纠葛

　　只是，看似双赢局面，其实也蕴藏着难以言说的无奈。

　　国盛中心问题从其前身东直门东华广场2000年初启动时就已埋下。

　　2000年初，北京城建投资发展股份有限公司与海南京灏实业有限公司从北京市东城区政府取得东直门东华国际中心项目，并为此成立了项目公司“北京城建东华房地产开发责任有限公司”。其中，北京城建占54%的股权，海南京灏拥有近1/3的股份，为第二大股东。

　　但由于种种原因，北京城建许久未能获得土地开发证，于是决定将其转让以赚取利润。

　　2001年11月，北京城建与香港康实公司达成合作协议。按照协议，康实投资应支付500万元履约保证金以及6.8亿元的首期项目补偿款，但款项却由于种种原因一直拖欠。于是，康实投资董事通过关系将东直门项目介绍给深发展。

　　2003年，康实投资董事找到中财国企投资有限公司和首创网络有限公司等五家企业，向深发展申请15亿元贷款。此时，原本置身其外的深发展也踏入泥潭之中。

　　仅仅一年之后，康实投资宣布退出东华置业，而由北大青鸟董事长许振东接任东华置业的董事长。此时华远地产掌门人任志强对于东直门项目亦有意向，不过当年8月有关方面签订的《和解协议书》宣告北大青鸟完全掌控了东直门项目。

　　由于东直门项目的复杂性及不确定因素，北大青鸟旗下的任何公司都无法通过东直门项目得到贷款，无奈之下，北大青鸟也只能将其转让。至此，国浩地产浮出了水面。

　　2007年7月，国浩中国与北大青鸟达成协议，以58亿元人民币收购东直门东华国际中心90%股权，在国浩中国与北大青鸟的协议执行中，城建东华股东构成变更为，海南京灏持股90%，北京市东城区住宅发展中心持股10%，海南京灏成为权属转移的中心平台。

　　值得注意的是，由于项目公司涉及银行贷款问题，在国浩中国支付58亿元中，有25.8亿元被银行扣下，国浩中国向北大青鸟及其关联公司共支付了32.2亿元。由于没有付清所有的款项，北大青鸟对国浩中国的收购并不认可。

　　2008年1月31日，海南省商务厅确认，海南京灏的外商投资企业批准证书自动失效，北大青鸟因此宣布和国浩地产(中国)的并购交易作废，东直门交通枢纽项目仍属于北大青鸟绝对控股的城建东华。

　　随后，国浩中国在2008年3月向海南省工商行政管理局提出诉讼，从而开启了一场旷日持久的官司。后来，为了化解矛盾，国浩中国在2011年4月以30.48亿元的代价支付了曾是东直门项目最大股东的北大青鸟所欠中国农业银行的本金和利息。

　　直到2014年9月，海南省高院终审判决国盛中心项目归属国浩中国，一切似乎才尘埃落定。但受困于新老股东利益纠葛和连环诉讼的国盛中心已经错过了商业地产综合体的最好时机，不仅如此，长期诉讼还使得国浩中国元气大伤。

　　接近国浩的知情人士称，诉讼期间，国浩的商业运营团队频繁变化，虽然最终通过法院判决获得了项目的所有权，但项目重启困难重重，国浩的现金流也已经告急。

　　知情人士称，虽然有15.8亿元纯利，但是国浩这么多年不断借新还旧，实际产生了很多隐性财务成本。“国浩其实已经比较危险了。”该人士称，若国浩中国倒闭，借款成为坏账，提供贷款的银行也会很棘手，这时候有银行属性的国有企业信达接手，其用意不言自明。

　　在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来，中国市场本身法律政策健全程度还不足，对外资机构进入拿地积极性有影响。国浩在国盛中心的失利更是外资对政策法规不适应，导致项目不顺的典型代表。