宝鸡一别墅项目违法销售 相关部门称执法无凭证

　　国家对商品房的开发销售有着严格的规定。然而近日宝鸡市一些观众向我们栏目反映，在宝鸡有一个占地200多亩的联排别墅区，还在打地基就已经开始对外销售了，更让大家不解的是，这个联排别墅项目的开发，至今还没有取得国有土地使用证。那么，究竟是谁给无证项目开绿灯呢?这样的房子销售出去，购房者的权益怎么能够保证的了呢?

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　　这个已经开始对外销售的别墅项目，名叫“仙逸蘭亭”小区，地处宝鸡市金台区胜利塬上。记者以购房者的身份刚走进售楼部，一名工作人员就迎了上来。

　　记者：这个咋卖?

　　仙逸蘭亭工作人员：价位是4980元每平方米。

　　看到记者有购房意向，工作人员专门给记者请来一名销售人员，讲解小区的基本情况。

　　记者：我看这个房子还没盖。

　　仙逸蘭亭销售人员：现在已经起主体了。

　　记者：主体看不见嘛，什么都没有。

　　仙逸蘭亭销售人员：他现在地基刚打好，才起负一楼的主体呢。

　　这名销售人员说，目前，要购买这里的房子，得先交两万块钱的排号费，在房价中，可以获得十多万元的优惠。

　　仙逸蘭亭销售人员：因为咱们9月16号开盘嘛，我们是从8月18号开始，正式开始排号的，就是一直到9月16号之间属于排号期，所有的排号的客户到开盘登记日有一个活动就是交两万抵十二万。

　　交两万抵十二万，这样的优惠确实诱人，这种排号销售，使得这里的房屋销售十分火爆。

　　仙逸蘭亭销售人员：咱们现在昨天下午排了173个。

　　记者：都交钱了?

　　销售人员：对，只交两万。

　　这位销售人员称，“仙逸蘭亭”小区是宝鸡市金台区政府的招商引资项目，占地面积230亩，有74栋别墅，每栋楼高四层，每栋设计四户到六户，每户面积最小为230平方米，最大为372平方米，今年4月开始建设，目前别墅的销售价格为每平方米4980块钱。

　　仙逸蘭亭销售人员：我们这个项目也是政府大力支持的。

　　楼盘手续不全 排号违法销售

　　根据我国《城乡规划法》、《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规规定，商品房预售，必须要取得：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。而宝鸡市“仙逸蘭亭”小区的销售，究竟有没有取得相关证照呢?

　　仙逸蘭亭销售人员：咱们目前的话三个证，然后剩下两个证的话是9月16号之前就到，他开盘前期他能开始排号，只要土地证能买下来，他后边所有证都没问题的。

　　记者：现在有土地证?

　　销售人员：有土地证，建设规划证，还有一个施工证。

　　为了让记者放心购房，销售人员给记者出具了一份土地成交确认书，这份确认书上显示，“仙逸蘭亭”小区的开发商，是陕西国中置业有限公司宝鸡分公司，通过竞拍取得了国有建设用地使用权。

　　仙逸蘭亭销售人员：缺个预售证，缺个建筑工地规划许可证，再一个他是9月16号当天开盘嘛，开盘前期必须是五证齐全的。

　　手续不全，就开始对外销售，而用排号的方式销售，更是国家法律明令禁止的。2003年，最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》，其中第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议，具备了买卖合同中的主要内容的，就认定为构成商品房买卖的事实。所以，宝鸡市“仙逸蘭亭”小区的排号销售行为属于违法。

　　陕西莊威律师事务所律师周兴武：开发商已经开始收消费者两万块钱的订购金，那么不论以什么样的形式表现，那么按照最高人民法院的规定，它是一种典型的房屋销售行为，那么，没有房屋预售许可同时又进行了房屋的认购行为，那么显然是一种典型的违法预售行为。

　　而根据我国《商品房销售管理办法》的规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。如果收取，相关部门就应当依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定，责令停止违法行为，没收违法所得，并处已收取的预付款1%以下的罚款。

　　“五证”不全违规销售 “黑”别墅谁来管?

　　那么，宝鸡市“仙逸蘭亭”小区，为什么手续不全就敢卖房?8月26号，记者首先来到了宝鸡市国土资源局金台分局。副局长张兵智说“仙逸蘭亭”小区项目规划用地214.59亩，建设用地是193.207亩，土地是经过他们报批的。

　　宝鸡市国土资源局金台分局副局长张兵智：这个土地是属于2011年第20批次，属于灾后重建这个批次里面的，由陕西省政府2012年批准为国有建设用地。

　　而关于是否获得《土地国有土地使用证》，还得要去宝鸡市不动产登记中心咨询，随后，记者又来到了宝鸡市不动产登记中心。

　　宝鸡市不动产登记中心副主任党安锁：我叫档案上查了一下，到现在为止还没有接到它的登记申请。

　　记者：那就意思说明什么?土地证办了没办?

　　宝鸡市不动产登记中心副主任党安锁：没有。

　　而楼盘的销售人员给购房者提供的土地成交确认书，是否具备国有土地使用证的效力呢?

　　宝鸡市不动产登记中心副主任党安锁：因为成交确认书是办证的一个重要资料，它不等于是土地证。

　　而要获得国有土地使用证，还有好几步程序要走。

　　宝鸡市不动产登记中心副主任党安锁：首先是成交确认书是第一步，有了成交确认书，再就是土地出让合同，根据出让合同的约定，要完善各种税费，各种税费完善以后，就持成交确认书、出让合同，还有各种税费交费凭证还有咱的征地批复，来土地登记中心就是不动产登记中心，来申请土地登记，也就是办理土地证。

　　相关部门称没有凭证 无法制止违法行为

　　原来，“仙逸蘭亭”项目，是在没有土地证的情况下，就开始建设，并对外排号销售。这一行为，当地主管部门是否知情?又是如何监管的呢?记者来到宝鸡市住房和城市建设局。

　　宝鸡市住房和城市建设局开发建设科工作人员：那是违规的。

　　记者：违什么规?

　　宝鸡市住房和城市建设局开发建设科工作人员：没有取得预售证，不允许收各种各样的费用，这个是明确的。

　　宝鸡市住建局这位工作人员称，商品房要对外销售，取得“五证”是最基本的要求，而宝鸡国中置业公司开发的“仙逸蘭亭”楼盘，连土地使用权都没有取得，就开始排号预售，涉嫌违法销售，但对于这种违法行为，并不属于住建局的查处范围。

　　宝鸡市住房和城市建设局开发建设科工作人员：不是我们的职能，是由宝鸡市综合执法局执法。

　　随后，记者又将这一情况反映给了宝鸡市城市管理综合执法局。

　　宝鸡市城市管理综合执法局：仅是凭广告说他预售的话，我们没有相关的凭证的的话，当事人不能给我们提供的话，我们是不能够认定人家是提前预售的实际行为发生了。

　　占地两百多亩的房产开发项目，不仅存在违法建设问题，而且在公开违法销售，记者采访时，轻而易举都能了解到的事实，为什么主管部门还要所谓的凭证。我们不知道，主管部门是真的要凭证才会制止违法行为，还是为不想执法寻找理由?