何为投资？何为炒房？西安为何可投资而不宜炒

　　在很多人的眼里，“投资”即等于“炒房”，是，好像又不是。自“房子是用来住的，不是用来住的”之后，反对“炒房”自上而下似乎正在形成共识。那么，什么叫做“投资”?什么叫做“炒房”?这在中国楼市，似乎是一个十分复杂的问题。

　　在中国楼市的历程中，把投资房产获益演变到最极致的，莫过于当年的“温州炒房团”!也就是那时起，“炒房”这个概念“深入人心”，也成了很多看着房价蹭蹭往上涨而自己还没有买的人所深恶痛绝的行为。但试想，如果没有开发商的“配合”，这房价又如何“炒”得起来?!

　　“炒房”不提倡，但事实上，在房产金融化的时代，又怎么能被彻底杜绝?

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　　1月13日，针对重庆有可能出现的“炒房”情况，当地十三家金融机构联合发表声明：反对炒房!从反对的内容来看，虽然对“三无(无户籍、无企业、无工作)”进行了拒贷处理，但文中并没有对“炒房”进行明确定义。

　　印象中，这是中国在楼市调控中第一次明确提出“反对炒房”这个口号!

　　从中国十余年来的楼市调控中可以看出，每次对于购房者的限制都是用“抑制投资投机需求”来概括，但十几年数十次的楼市调控中，从来没有提过“抑制炒房需求”，因此，如果真的把“投资投机”等同于“炒房”也似乎说不过去。

　　从以往的调控对投资投机的限制用“抑制”、“遏制”或“坚决遏制”，说明政府对一定程度上的投资投机是认可的，否则的话就直接用“反对投资投机”了。

　　但炒房呢?

　　2016年12月份的中央经济工作会议，提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是中国官方第一次提出“炒房”这个词汇，从那之后，每个地方政府在调控时都把这句话当成调控的准绳，一切政策制定都是围绕这句话而制定，至此，“炒房”成为过街老鼠，人人喊打，而2017年1月13日，重庆十三家金融机构第一次旗帜宣明的向“炒房”宣战。

　　但直到今天，没有官方也没有专家或媒体，对于炒房是什么?什么类型的购房行为属于炒房有过明确定义!

　　因此，大家一时间都在进行猜测或者对号入座，似乎现在本地人买多套、外地人来买房的都属于炒房客，而似乎所有的买房者又都属于“刚需”(在一定程度上，投资也是刚需)，这里面没有法律方面的严格定义和范围限定。

　　因为没有标准，所以炒房就没有明确的定义，比如买一套房是不是炒房?买十套房是不是炒房?那么首套房算不算炒房或者说有过N次贷款记录但名下只有一套房或者一套房都没有，这叫不叫炒房?又或者说，现在去重庆的外地人叫炒房，那么2016年全年去重庆买房的外地“三无人员”是不是炒房?又或者说房价暴涨之后继续买进的外地人是炒房客?那么房价暴涨之前的购房者是不是炒房客呢?或者说一个人一次性买了十套房，然后一辈子不卖只对外出租，算不算炒房?而一个人一年买一次卖一次，十余年买卖过十几套房但现在依然只有一套房或者无房，那么他是不是炒房?更甚者，从开发商拿的内购房是不是炒房?某楼盘针对某国企单位进行的团购(比市场价低50%左右)这又算不算是炒房?还比如，开发商捂盘惜售算不算炒房?开发商通过房托儿将房价炒高算不算炒房?再比如，地方政府把地王炒的比天还高，算不算地方政府联合炒房?国家放开限购限贷、降低首付、降低税费鼓励买房导致房价暴涨，这又算不算是政府炒房?

　　总之，对于市场中出现的种种购房现象，很难认定是不是炒房，也很难认定不是炒房，因此，想要给出炒房的定义，一时半会儿还不容易。

　　但结合2016年以及以往多次调控前后的时间节点，再加上本次提出“炒房”的时间节点，笔者终于搞明白了在中国什么是炒房?什么是投资?炒房和投资的最大区别是什么?

　　什么是炒房呢?

　　就是国家不让你买的时候你还买，那就是炒房，至少有炒房的嫌疑!

　　如2016年“十一”之后20几个热点城市出台严厉限购限贷之后，这个时候，你再冲进去都涉嫌炒房，特别是深圳、南京、合肥、苏州、郑州等房价暴涨城市!

　　什么是投资呢?

　　就是国家鼓励你买的时候你买了，这个时候就叫做投资，这个时候不管你的购买目的是啥，都不叫炒房!

　　如2015年之前，特别是每个城市房价还没有暴涨且没有出台严厉限购限的时候，那个时候，你买了三套五套、十套八套、乃至更多都不算炒房，那个时候，你还是创造GDP的大功臣呢!

　　因此，炒房和投资最大的区别，那就是：

　　前者是在国家不让你买之后，而后者是国家不让你买之前，按照这个来判断“炒房”和“投资”，大不会错!

　　西安的房子为何适合投资而不适合炒?

　　西安城市发展的潜力和楼市的热力，为少部分人通过投资增加家庭财富，又一次提供了阶段性的机会，当然是部分区域少数产品。现在很多人看到一个楼盘就问：适合投资吗?这显然是想多了，西安楼盘的高中低层次差异是比较大的，自住型楼盘占绝大多数，无论是刚需还是改善，根据自身需求的不同，选择面还是比较广的。

　　为什么不适合炒房呢?一是政策明令不允许;二是银行等金融机构现在起开始不支持;三是西安房价的涨幅整体较为平缓，不具备炒房需要的短期“大起”条件。当然，个别楼盘人为地不断调高房价的情况除外;四是新兴城区的发展，城市价值的兑现处于发展的补充期，房价增值的外在条件提升较为缓慢;五是可开发土地相当充沛，多数区域后续开发量相当大，新房供应源源不断，尚未进入到二手房交易占据主流的时期;六是仅有少数区域具有重大的支撑人口引入和房价快涨的城市发展利好题材。

　　所有条件中，最关键的一点是，如果没有目标楼盘的配合，通过短期“炒房”获利的前提是不存在的。但城市发展的前景，对可控比例范围内的中长期投资还是提供了较好的机会。所以，在西安投资房产，且在抑制投资需求的背景下，要“风物宜长放眼量”。