西安陕西自贸区将挂牌！对未来房价有何影响？

　　陕西自贸区正式挂牌在即，最终进入“自贸区”版图的是哪些区域?面积有多大?西安市一位接近自贸区申报的官员透露，经市级各部门反复沟通高新区(含空港新城一部分)、国际港务区的基础上经开区、浐灞生态区被纳入自贸区实施范围。

　　从国内首批自贸区试点后的情况看，对于区域经济发展的意义是不言而喻的。由此带来的对房地产的影响也是不小，尤其上海等地自贸区设立后的前2年，对房价等影响比较大。那么，对西安的房地产影响大不大?对房价又会有什么影响?

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　　到底哪些区域被划进去?

　　首先是中心片区，面积在90平方公里左右。这个片区涵盖了位于高新区的西安出口加工区A区、位于经开区的出口加工区B区，以及高新综合保税区和位于西咸新区空港新城的西咸保税物流中心的部分。

　　上述官员称，高新区是整个西安乃至陕西发展最快和最成熟的区域，划进来无可厚非;而西咸新区作为陕西的重要板块，必须要划一部分进来。

　　第二片区为国际港务区，面积超过20平方公里。涵盖了国际港务区和浐灞生态区2个功能区的部分区域。

　　第三个片区为杨凌示范区，面积为最小。杨凌必须有一块，特别是“一带一路”战略下，杨凌的现代农业要为全世界的粮食安全做贡献。

　　最终的自贸区送审稿中，陕西自贸区的实施范围为119.95平方公里，紧贴着面积的顶格限制。

　　在2016年最初的消息中，拟有西安市高新区、经开区、国际港务区、浐灞生态区均有版图进入，西咸新区空港新城，杨凌也进入。可参阅《绝对重磅!!陕西自贸区批了，你的生活将因此而改变!!》一文。最后的方案则照顾了大多数利益，高新区连接空港新城、经开区部分区域;国际港务区加了浐灞的部分区域;加上杨凌片区，构成了最终的三块。

　　陕西自贸区区位概念图，以最终公布为准

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　　为什么是这几块?

　　首先看中心片区，这里囊括了陕西最具优势的高新技术企业和产业。

　　其中，出口加工区A区和B区两块区域，皆是国家级出口加工区，进出口额在中西部加工区中排名前列。西安高新综合保税区承载着陕西电子信息产业以及三星、美光等国际企业。西咸保税物流中心位于西咸新区空港新城，本身具有保税物流仓储、全球采购、国际分拨配送、进出口贸易等功能。粉巷君注意到，该中心已提前在复制和推广上海自贸区改革试点经验。

　　纳入自贸区后，中心片区将重点发展战略性新兴产业和高新技术产业，着力发展高端制造、航空物流、贸易金融等产业，推动服务贸易促进体系建设，拓展科技、教育、文化、旅游、健康医疗等人文交流的深度和广度，打造面向“一带一路”的高端产业高地和人文交流高地。

　　其次是国际港区片区，这个片区包括国际港务区和浐灞生态区两个片区。

　　国际港务区有我国首个国际陆港——“西安港”、中亚班列“长安号”、一类陆路开放口岸、跨境电子商务产业园为基础的对外开放基础格局。浐灞生态区则以是陕西金融产业聚集之地，这在自贸区功能范畴内是重要的组成部分。

　　纳入自贸区之后，国际港务区片区重点发展国际贸易、现代物流、金融服务、旅游会展、电子商务等产业，建设“一带一路”国际内陆中转枢纽港、开放型金融产业创新高地及欧亚贸易和人文交流合作新平台。

　　至于杨凌示范区，作为中国第一个农业高新技术产业示范区，在农业改革发展中成绩明显。纳入自贸区范畴，于情于理都说得过去。

　　杨凌示范区片区以农业科技创新、示范推广为重点，通过全面扩大国际农业领域合作交流，打造“一带一路”现代农业国际合作中心。

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　　近半年来，根据“航空航天、商贸物流、文化旅游、能源金融四大产业”的定位自贸区筹划发展得如何?一起来看：

　　高新区：按照总体目标，高新区要经过3至5年改革试验，建成具有国际水准、投资贸易便利、高端产业聚集、金融服务完善、人文交流深入、监管高效便捷、法制环境规范的自由贸易园区和创新创业生态系统，在服务国家“一带一路”战略中，凸显科技创新特色，形成一批可复制推广的制度创新成果，树立一批有辐射带动作用的创新驱动新模式。

　　高新区在原有“高新区政务大厅”的基础上，建设中国(陕西)自由贸易试验区西安高新片区“一站式”服务大厅，从2016年10月起，开始派专人赴上海考察和学习上海自贸区“一站式”服务大厅，制定西安高新片区“一站式”服务大厅建设方案。为实现“一口受理一站审批”，高新区在现有综合服务受理流程基础上，筹划以“一表受理”为核心的综合服务模式，同时征集自贸区综合服务大厅涉及市级权限的数量和内容。

　　国际港务区：陕西自贸区获批后，西安国际港务区积极去上海、长春等地学习取经，积极复制上海自贸区的经验，自主提出了30多项创新政策，以开放倒逼改革，促进服务投资贸易的便利化和金融的便利化，从而推动国际港务区的开放发展、创新发展。

　　围绕自贸区建设筹划的西安国家级对外文化贸易基地、丝绸之路经济带西安港国际采购中心、一带一路进口粮油贸易集散基地、一带一路进口冷链贸易集散基地等项目正加快推进。

　　引入委内加工、海关特殊监管区非保仓储业务、跨境电商的“大包过机”业务，极大地提升了作业效率，今年1月10号最高单量达到10万单。探索实行跨境电商“大包过机”业务，通关效率明显提高。最近，在西安综合保税区洋货码头进出口监管区，平均每天查验的出口货物数量超过4万单，比去年同期增长了近20倍。

　　西安国际陆港集团近期与芬兰最大的物流供应链企业科沃拉集团签署了战略合作协议，与波兰的马拉舍维奇就长安号快速换装、海外分拨基地建设等确定了合作意向，在德国的法兰克福、德国帕西姆国际机场设立了海外仓，为跨境电商海外快速集结分拨奠定了基础。

　　经开区：对现有政务服务大厅进行改造，建设自贸区综合服务大厅，实施“一口受理、多项联办”工作机制，按照“一表申请、一窗受理、并联审批、信息共享、限时办结、一窗发放”原则进行改革。将工商、质监、税务、公安等部门办理的工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证、社保登记证、统计登记证、印章刻制备案等，统一由“一口受理”窗口受理，各相关部门联合审批，实现“二十二证三章”联办。企业最快在一个工作日内、只需往返综合服务大厅两趟，即可拿到相关证照。

　　对现有出口加工区服务大厅进行改造，将实现海关报关和查验、检验检疫检验和查放、国税出口退税、专业机构报关代理、国际货运代理等职能，同时积极争取引进外汇服务职能。

　　创新海关和检验检疫监管模式，建立自贸区货物状态分类监管制度，对保税货物、非保税货物、口岸货物进行分类监管，通过采用“联网监管+库位管理+实时核注”的监管模式，对货物的“进、出、转、存”情况进行实时掌控和动态核查，实现“一次申报、一次查验、一次放行”。

　　浐灞生态区：此次纳入自贸区的范围只有3.81平方公里，仅占浐灞全域面积的0.29%。但是，按照国家赋予该自贸片区的战略定位却是“国际旅游文化交流示范区、丝路沿线国家金融创新试验区”，可谓“小中见大”，任务甚重。

　　浐灞结合多年来区域发展所形成的优势与特点，将“区内”与“区外”资源科学利用、统筹兼施，将国际化建设与对外交流平台搭建作为自贸区筹建重点，彰显出自身特色。围绕涉外服务，浐灞生态区设立签证服务中心，作为自贸区国际化对外开放的重要平台，开展法国、德国、瑞士、荷兰等国签证业务。

　　目前西安领事馆区作为西安乃至陕西省对外开放重要平台，将带动一批外国驻华机构、代表处、跨国企业总部聚集，努力建成国际交流核心区。西安领事馆区重要的配套设施——西安领事馆区丝路国际文化艺术中心已完成策划工作，即将开展项目前期准备;以西安领事馆区外事大厦建设为平台，积极引进的中韩跨境免税体验店项目，已完成入区协议签订。西安领事馆区已累计与10余家外事机构签署入区协议。

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　　陕西自贸区会给咱带来什么?

　　自贸区袭来，无论对陕西省，还是对每个个人而言，都称得上是“超级大礼包”!陕西还首次提出“自贸区全省化”，可见对自贸区的重视，同时也说明自贸区对陕西的重要。对陕西经济发展的促进那是不用多说了。老百姓日常生活中的购物、买车、就医、就业乃至创业等多个方面都将受益。具体可参阅《陕西自贸区总体方案通过，我们在哪些方面受益》一文!

　　具体到房地产行业，对未来几年地产开发和房价会有哪些影响?

　　因为自贸区实施范围大多数在西安，对西安利好最大，2016年西安经济总量约6200亿，加上西咸新区大约600亿，加起来有6900亿，西安的目标是力争在2021年前后年度经济总量“过万亿”，自贸区挂牌后，助推西安发展那也不用多说，有可能年度“过万亿”的目前提前实现。

　　对西安来说，经济持续向好发展，加上户籍政策的逐步放开，对人口的有序导入是有利的，至少理论上会增加住房需求，无论是购买还是租赁，对楼市提供了新的支持点。对高新(新区)、经开、港务区、浐灞等区域的地产开发也将注入新的支撑点。这也不用多说，至少态势是这样。

　　再具体一点说，高新目前较为成熟地段的房价将碰到天花板，因为最近两年区域房价跑的太快了，即便是有自贸区的概念，涨幅也是有限。目前不太成熟的地段、高新新区的房价将在短时间内或有一个提升期。但随着交通条件的改善，如地铁3号线、6号线(在建)等公共交通工具及贯通二环和三环的昆明路等多条道路提升改造，通行率提高，将可能使部分人因高新的高房价而被迫分流到其他区域。

　　对于港务区和浐灞生态区来说，鉴于发展基础目前较高新区弱，有了自贸区带动，加上2012年十四届全运会主会场西安体育中心、万达旅游文化城建设的助推，区域的发展利好获得新的助力，随着区域其他重点项目尤其是属于配套性的项目和设施的建设进度加快，宜居性进一步提升，未来几年内的发展会让人感觉“很快”，房价获得新的支撑，新的地产项目也将获得加快开发的动力。

　　对经开来说，北客站板块乃至北大学城板块的建设速度或将因此进一步加快。空港新城的楼市目前属于蛮荒阶段，或许未来也不一定有较大的加强。其利好影响将被秦汉新城等周边关联板块吸收。

　　房价会不会因此而涨，涨多少，还得看产品、地段以及开发商的实力，毕竟现在针对开发商的金融政策、个人购房房贷利率等在逐步收紧，未来积极因素是否能远大于消极因素，还有待观察。但有一点是肯定的，绝大多数品质还说得过去的楼盘的房价不会跌。