学区房“炙手可热” 透视学区房“追高”背后的风险

　　前两天，杭州公办小学报名，一些热门学校一表生都爆表，落户时间有提前的趋势。“学区房要提前三年准备才保险!”不少家长开始操心要提前准备学区房。

　　事实上，学区房一直“炙手可热”。尤其是热门学校，周边的学区房价格飞涨，甚至出现“天价”学区房。去年10月底，下宁巷一套28平方米左右的学军小学本部学区房，卖到了230万，单价高达83123元/平方米。

　　“买个学区房有两大用途，一是自家小孩读书用，二是读完书转手卖还能赚一笔。”在大多数买高价学区房的父母眼中，购买学区房稳赚不赔。

　　在楼市行情低迷时期，学区房自带的属性，也让其价格依旧坚挺。这也成了投资者眼中规避资金风险的港湾，有人甚至专门炒作学区房。

　　去年，教育部提出的“多校划片”，北京、上海等地已经实施，杭州的上城区也陆续跟进试点。这也让不少购买学区房的家长疑惑，今后“学区房”还会继续存在吗?学区房的房价还会继续飙升吗?

　　学区房卖还是不卖?

　　保值增值又能解决上学问题的学区房，是不少人眼中的香饽饽。有的名校学区房，几年间价格就翻了数倍。

　　杭州学区房的标杆肯定是学军小学附近的学区房。最典型的要数城西的耀江·文鼎苑小区，建于2005年，傍着学军小学紫金港校区的名校，在一期开盘时均价在7000元/平方米，2009-2010年间房价上涨，均价也仅在1.8万元/平方米，如今，该小区二手房均价已高达5.5万元/平方米，12年时间涨了五六倍。

　　现在，该小区有业主却在卖或不卖之间摇摆。闻先生在2006年买下了文鼎苑90方的房子，当时每平方米价格在八九千元。后来，儿子出生，顺理成章上了学军小学。

　　闻先生很庆幸当时买下了这套学区房，因为11年间，小区的二手房价格噌噌上涨。“今年2月份，我看到小区里有人将90方的房子，卖到了520多万元。”一看小区价格大幅上涨，闻先生也很心动，盘算着卖掉文鼎苑的房子，置换一套更大更舒适的。

　　“文鼎苑的学区、周边配套、交通等方面都挺好，但对房子的户型以及物业管理不太满意。”闻先生家的90方只有两房一厅一卫，空间仍显局促。

　　“学区虽好，但总是感觉少一个房间!”这也是闻先生想置换的原因之一。如今，市场上的90方户型大都能做到三房两卫，居住舒适度更佳。

　　考虑到儿子小学毕业还有两三年，要方便上下学，闻先生的置换前提是“不能离文鼎苑太远”。他去看了周边的锦绣之城、河滨之城、万家花城等楼盘，然而并没有下手。

　　看了大概两个月的房子，闻先生渐渐打消了置换的念头。“一是家里人不同意卖掉文鼎苑的房子，理由是学区房本身还会涨，加上儿子还在上学，换房终究比较折腾;二是现在小区的房价有所回落，最近看到一套88方户型的挂牌价是480万，比年初那会儿的售价低了。”

　　“最重要的是，当下楼市行情火爆，有的区域一房难求，卖了文鼎苑的学区房，不知道能否买到合适自己的房子。”闻先生道出了他的顾虑。

　　虽然这样的学区房产品类型略显落伍，居住舒适度略逊色。但在名校光环的笼罩下，仍能保值增值。最终，闻先生决定，等儿子小学毕业，再考虑置换，“毕竟只有一张房票，在限购政策下，还是要慎重考虑。”

　　卖掉学区房置换新房 踩准时机很重要

　　有人纠结要不要卖学区房，有人却在合适的时机果断出手置换到了理想的房子。杭州的张小姐就是其中一个幸运儿。

　　张小姐和闻先生买在同一个小区。闻先生2006年买的文鼎苑一期，张小姐则是在2009年买下的二期，同样是90方户型。虽然房子大小一致，价格却在三年时间翻了一倍。张小姐透露，当时买的时候开发商还给打了75折，最终以每平方米1.8万元的价格买下了这套房子。

　　张小姐是冲着学军小学的学区买了文鼎苑，那时候她儿子刚刚出生，想着早晚要用上学区房，以后方便孩子上学。

　　后来，张小姐的儿子顺利上了学军小学，只有两个房间的90方就显得拥挤了。去年上半年，张小姐下定决心换房!于是，她开始搜寻文鼎苑周边的房源。

　　去年8月份，距离文鼎苑大约5公里，出现了一个新楼盘——滨江锦绣之城。张小姐对这个楼盘的开发商、户型格局都挺满意的。除了产品更优于文鼎苑，更让张小姐满意的是，当时她虽尚未卖出文鼎苑的房子，但购买新房仍可以算首套，首付甚至仅需2.5成，贷款利率按照首套房计算，还有折扣。

　　张小姐没有过多思考，就买下了锦绣之城100多方的房子。想到以后居住空间更大，儿子有单独的房间，再看到如今新房一房难求的局面，她十分庆幸自己当时踩准了换房时机。

　　在买房的同时，张小姐顺便将自己文鼎苑的房子挂牌出售。一对为孩子提前4年买学区房的夫妻买下了张小姐的房子，总价390万元。

　　张小姐说，房子高于市场价卖掉，也缓解了自己置换新房的资金压力。

　　如今，文鼎苑二手房可以卖到5.5万元/平方米，对此，张小姐坦言，不后悔。

　　“一方面是担心学区划分政策有变化，多校划片后，即使买了优质的‘学区房’，也可能被派位到其他一般的学校，那学区房的价值必然大打折扣。不如早点脱手，置换更好的产品。”张小姐说，另一方面是自己以非常低的成本置换到了更适合的房子，无论是小区品质、地理位置，还是未来的升值空间，都十分满意，这也得益于踩准了买房的时机。

　　探索多校划片 高价学区房降温

　　一面是学校一表生报名爆满，家长们对购买学区房趋之若鹜，另一面是学区房价格居高不下。

　　对此，为平衡教育资源，抑制高价学区房，去年，教育部办公厅明确提出要根据实际情况，积极稳妥采取多校划片。而且教育部还“钦点”了24个城市的名，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。杭州赫然在列。

　　“多校划片”，是指一个小区对应多个学校，多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。

　　为了让孩子上个好学校，很多家庭在小孩还未出生时就四处寻觅学区房，学区房的价格也是水涨船高。

　　但如果实行多校划片，一些买了名校学区房的孩子有可能会被分到普通学校，而普通学区的孩子则有可能分到名校。也就是说，买了学区房也未必能上心目中的好学校。这样的做法，不仅可以平衡教育资源，更能起到让高价学区房降温的作用。

　　如今，北京、上海、广州、成都、天津等城市都出台了相应的措施。今年，北京市的朝阳区实行多校划片，统筹2所及2所以上的学位资源，根据个人需求和志愿进行统一公平分配。

　　例如，朝阳区规定，以今年6月30日为限，当日之后取得的不动产权证书所对应的实际居住地址，将不再对应一所学校，适龄儿童少年依据该实际居住地址登记入学，将参加所在片区的统筹分配;丰台区规定，逐步实行购置“二手房”的房主子女通过多校划片派位方式入学;西城区规定，符合入学条件的“集体户”适龄儿童，根据学校学位情况，通过多校划片方式在全区范围内派位入学。

　　杭州的上城区从2012年开始试行两所公办初中的联片招生，今年，上城区的胜利小学钱塘校区和天地实验小学双学区招生，让学生有更多选择。

　　记者发现，多校划片入学渐成趋势，想单纯依靠购买“学区房”定点入学的方式将被改变。

　　炒作高价学区房风险加大

　　全国多地试点多校划片，目的就是为了让家长降低对购买学区房就能上某一所小学的期望值和可能性，避免学区房的过度炒作，让其价值回归合理性。

　　张小姐透露，当时卖掉文鼎苑的学区房，也是受到多校划片趋势的影响。“如果多校划片全面实行，那购买学区房的意义不大，因为普通学区的孩子也有可能上名校。”她说。

　　而闻先生认为，学区房的高价，本质是优质教育资源太少。多校划片之后，名校还是那些名校，资源还是那些资源，“一旦合并成一个学区，只会让名校学区房更俏。”

　　在今年初，文鼎苑的二手房再次上涨了一波，90方的单价达到5.7万元/平方米，直到限购政策出台，价格稍有回落，目前大约在5.5万元/平方米。在闻先生看来，这个市场价是比较合理的，甚至已经到顶，“炒作高价学区房肯定是风险很大。”

　　闻先生和张小姐都表示，挂牌卖房期间，来看房的基本没有投资客的身影，大都是为了孩子上学来买。“就文鼎苑来说，我认为目前的价格已经透支了它的上涨空间。”张小姐说。

　　不少家长认为，只要上了名校，孩子就能有出息，因此挤破脑袋要把孩子往所谓的名校送，学区房价格自然是居高不下，一路看涨。殊不知，孩子能不能学好，再好的学校和老师也只能起辅助作用，关键还是靠自己。

　　业内人士表示，如果是为了让子女享受更优质的教育资源，那么购买高价学区房至少还能物尽其用。如果是纯粹的投资行为，追高价购买学区房风险极大。