六位专家把脉楼市未来 租购同权等统统是伪命题？

　　今日，2017网易经济学家夏季论坛在北京拉开帷幕，本届论坛主题为“问道改革路 唤醒新势能”，数十位中国财经领域的高层官员和顶级智囊齐聚一堂，探讨当前中国经济的重大热点议题。

　　在主题为“去杠杆下的楼市未来”的分论坛上，国务院发展研究中心原副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦、中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁、全国房地产商会联盟主席顾云昌、中房集团理事长孟晓苏、北京师范大学管理学院教授董藩、链家研究院院长杨现领先生以及本场论坛主持人——中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰共六位专家围绕“楼市未来”、“市场分化”、“租购同权”和“房产税”等热点问题展开讨论。

　　楼市未来多空交织

　　对于未来房价看涨还是看跌?专家们意见无法统一，孟晓苏是看多者，顾云昌则没那么乐观，他认为2018年房地产将面临考验，开发商已感受到冬天的寒冷;而董藩则表示看空或是看多取决于“秋季大会”，若未来发展思路和过去十年没太大变化，则持续看多，反之则看空。

　　孟晓苏指出，十几年来每次出台调控政策，都会冠以“史上最严”的称号，令市场产生了“耐药性”，原来的房地产平稳发展的正常增长的曲线被调控政策压成了三年一轮的小周期，就像跳“蹦擦擦”的三部舞曲，目前虽是低谷，但是此后又会“跳起来”。

　　他认为目前楼市的下行只是暂时的，是政策调控打压造成的假象，而中央已经明确提出要稳定房地产市场坚持政策的连续性、稳定性，加快建立长效机制的建立，所以企业、老百姓看多楼市是正确的判断。

　　顾云昌则没那么乐观，他认为2018年房地产将经受考验，现在开发商已经感受到了冬天的气侯，开始要捂住他的资金了，是行业规律性使然。原因主要是今年去库存的任务很严重，去年年底到现在大概去了5000万平方米的库存，还有6.5亿平方米的库存，而且这个量还在增加。但是，“去库存去的都是没库存的地方，很多中小城市的库存很难去掉，人口外流，而一线城市往里流，房子供应不足，这就是房地产市场的供需不对称的问题。”

　　与前两位专家鲜明观点所不同的是，董藩认为目前尚不好给楼市看多或者看空下定论，即将召开的“秋季大会”才是决定性因素。“如果确定中国未来发展思路和过去的十年没有太大变化，毫无疑问这个市场是继续看多的，虽然中国可能有一半或三分之二的城市长期看投资价值不高了，但至少还有三分之一，特别大都市和它周围的卫星城的投资价值，我们还是高度看好的;如果秋季大会之后中国发展道路发生大的变化，特别是和市场有关的制度发生了大的调整，毫无疑问这个市场会有一场振动，振动幅度有多大不好说，未来市场的秩序，投资的组织，市场主体的回报毫无疑问都会受到影响”。

　　房产税该不该征收? 对于房产税该不该征收的问题，专家的观点呈现出分明的支持派和反对派。孟晓苏是支持派代表，他认为，如果不征房产税就会使两类人继续受害，一类人是农民，第二类受害者是最后买房的人。

　　“因为现在政府在不征房产税的情况下获得城市建设资金60%是来自土地，国外征收房地产税是从税收得，我们是从什么得呢?廉价征地高价卖，在土地差价里只有三分之一左右是返给农民了，三分之二用于城市建设，农民的权益多少是被剥夺了”。

　　“而最后买房的人受害，是因为不征房产税的情况下，所有城市费用都要从地价转化成房价里出，这些原本应当由社会公平负担的城市建设费用、拆迁房费用、医疗设施、学校建设费用等等都摊在地价里，给了最后买房的那些年轻人，而早买房的人享受着城市改善所带来的房价增长好处，却不需要出什么钱，这个制度设计就出了毛病”，孟晓苏指出。

　　董藩则是反对派，他的理由是“中国征收房产税的前提条件不具备，而且也没有可操作性”。他认为征收房产税至少要满足土地私有化、对所有房产关系进行大的清理整顿，保证现在的房地产权关系的记录准确无误等条件。

　　除此之外，在可行性上也操作不了，“就算征收，老百姓愿交吗?在北京100平米的房子值1000万，1%一年交10万，一边还贷款，一边交10万的房产税，交不起怎么办?像个人所得税是在工资直接扣掉，但房产税需要自己去税局交税，老百姓抗税怎么办?难道都抓进监狱吗?管理成本怎么办?(所以)有无数问题我们解决不了，操作不了”。

　　事实上，征收房产税的建议在2003年便被提出，到十六届三中全文就被中央接受并写入文件，但至今研究多年仍未推出。

　　市场分化趋势明显?

　　针对楼市的未来发展，刘世锦、顾云昌都提到了“市场分化”这个关键词，刘世锦认为，不能按照过去笼统划分一二三四线城市，在城市化进程中，崛起了三大都市圈、珠三角、长三角、津京冀等大都市圈，圈内和圈外的市场已经出现分化;但杨现领就对市场分化的观点持相反态度，他认为中国市场从未分化过，只有同一方向，就是长周期的繁荣。

　　刘世锦在解读2016年房地产投资为何兴起的原因指出，因为城市化进程出现重大的结构调整，三大都市圈，珠三角、长三角、京津冀等内地几个大都市圈都在加快成长，房价往上走，与此同时其它一些地方，包括所谓一线城市，省会城市房价却相当平稳的甚至朝下走。

　　所以回到对楼市看多还是看空的问题上，刘世锦认为要考虑圈内或是圈外的因素，“房地产市场并不存在个一个全国性统一的市场，它是区域性非常强的市场，北京在土地供应没有明显增加的前提下，价格如何下来?”

　　对于市场分化加剧的原因，顾云昌用一句话概括为“在中国快速城镇化的过程当中土地资源的错配造成的”，其中还有两方面的深层次原因。

　　第一是我们的土地资源供给和人流动的方向相反，比如北京、上海等一线城市人口规划指标早超标了，但土地供应却按照原计划来，造成供应不足;与之相反，中小城市搞造城运动，规划各大园区，土地分出去了，可是人却没了;其次是贫富差距，在市场分分化中，贫富差距越来越明显。

　　针对市场的分化问题，杨现领则持相反态度。他认为，中国房价到目前为止只有涨没有跌，所以没有分化;其次，市场高度的联动和传递，说明这是一个整体。“一般都是南边的城市先涨，涨到北边，东边的城市先涨，涨到西边，中心城市先涨，涨到周边，或者从一二线涨到三四线，这个规律几乎从来没改变过。其实核心的背后是指所有资产价格都是在传递跟联动的”。除此之外，新房与二手房的价格也存在联动和传导性。

　　杨现领还表示，之所以大家天天谈分化，主要原因就是调控引发的各地成交量差异和杠杆的分化，而这些均系人为造成的，并不是真正的分化。

　　租购同权是伪命题

　　在广州、无锡等城市发布了租购同权的地方调控政策后，租购同权迅速成为市场的热词，而租购真的能同权吗?专家都持怀疑态度，对于这个问题，董藩用很接地气的比喻来回答：“租个女朋友人家能给你生孩子吗?那怎么可能啊?租售永远不可能同权”。

　　多位专家一致认为，资源的稀缺性决定了租售很难同权，在有户籍、有房产的情况下，都不一定能战略优质资源的情况下，更轮不着租客了。李铁在发言中指出，租购同权政策出台后，各方关注学区房能否实行同权，但这是比较难的，一位优质学校校长表示，如今户籍同权是只有买房达六年才给一个学区名额，把名额给租户是做不到的。

　　李铁还提出了更多现实问题，“现在北京外来人口几乎都有房可租，可是北京同权能不能参加高考?广州两千多万外来人口，其中51%在农村集体土地出租几十年，能不能享受同权呢?都做不到啊”。

　　所以，杨现领认为今天的同权根本无法到达上述讨论的医疗、教育等高阶权利的层次，能够解决最基本的同权：比如不被业主随便驱赶、租金不被随便上涨、能够办理居住证等等就是很大的进步。

　　除此之外，他认为，租售同权不光要考虑租客的权利，也要考虑业主的权利，建立长效的管理、维护机制，双方权利要同步调整。至于租售同权是否会引发房价或涨或跌，他认为二者没有关系。

　　针对租售同权政策出台却无法落实额现状，李铁建议，“颁布前应该相对谨慎，征求更多意见，而且我们不能强调再走大企业开发所谓租赁住房的路子，应该更多发挥中小投资者建房买房买地，小块出租小块住房，来形成稳定发展的前景，这样才能形成租赁住房最长期稳定的条件”。