256轮！浐灞“2017第一拍”对西安意味着什么？

　　大概两周前，浐灞一宗靠近东三环的土地经过256轮竞拍，堪称2017年“西安第一拍”。笔者注意到，该楼面价已超过2016年浐灞的住宅均价。

　　就在2016年12月15日，孙宏斌掌舵的融创中国，以18.5亿的天价拿下东二环地块，震动了西安。这块地面积约137亩，亩单价约1350万，容积率不大于2.8，楼面地价达7212元/㎡。时隔八个月，战场便从东二环转到了东三环。

　　还有一个变化，2017年中国TOP10房企已悉数进入西安，“大佬时代”局面已定。未来，西安地产市场注定新闻不断。

　　256轮竞拍下的“西安第一拍” 溢价率达150%

　　2017年7月25日，经过惊心动魄的114分钟、总计256轮的角逐，碧桂园以表面地价最高限价65508万元摘得浐灞生态区115亩土地，溢价率达150%。

　　土地挂牌情况说明

　　▶位置：浐灞生态区东三环以西、世博中路以南。

　　▶指标：净用地面积76899.18㎡(折合115.349亩，不含代征道路14.689亩、代征绿地4.28亩)。

　　▶容积率：不大于2.0不小于1.5

　　▶价格：最高限价65508万元+商业自持面积 12303平米+住宅现房销售面积140635.5平米+义务教育设施代建费32543.85万元

　　加上义务教育设施代建费，不考虑商业自持和现房销售，土地实际成本价达843万元/亩，折算楼面成本价 6320元/ ㎡。

　　有业界人士计算，若考虑到附加商业自持和住宅现房销售，各项成本进一步增加。按动态计算时间、资金和运营成本，大致增加1.2-1.5亿元(保守估计)，实际成交单价应为11.5亿元，折算成交单价为997万元/亩，楼面地价达7477元/㎡。

　　▲西安世园会和灞河实景，在它周边，将诞生包括丝路国际会展中心和新型城市购物中心。环境的价值，慢慢彰显。

　　据统计，浐灞区域商品住宅2017年上半年均价达到7291元/平米。对于这个价格范围，我们这要一分为二来看，在《为什么我们认为，西安的“城改”变成“竖起来的城中村”》中，我们分析了西安城区为何遍地“韭菜楼”，是因为容积率过高(往往都在5、6甚至更高)。

　　作为以“绿色立区”的浐灞，它的综合容积率远低于市中心区域。结合建筑规范，根据这块土地的容积率，我们可以推断出它的建筑形态：

　　R=1.5：别墅+洋房

　　R=1.7：洋房+小高层

　　R=2.0：洋房+小高层+高层

　　消费升级时代，人们更愿意为高品质产品买单。“一分钱一分货”，低容积、低密度的产品已成为西安的“宠儿”——这也是浐灞与其它区域最大的不同。根据目前市场行情， 低密度产品预估在13000-15000元/㎡。

　　西安地产开始进入“大佬时代” 前十大房企悉数进西安

　　这一次，云集浐灞生态区的2017年“西安第一拍”的身影中，有万科地产、碧桂园、保利地产、中海地产、西安振业、金地置业、龙湖地产、正荣置业等八家房地产企业参加现场竞拍。

　　根据统计，这八家中有四家位列2016年中国TOP10房企，而且基本上全部为上市企业(除正荣集团之外)。

　　根据西安城记了解，这次结合土地市场行情和生态区前期熔断地块实际情况，采取新的挂牌出让模式，率先采用“网上+现场竞地价”的基础上，实施以下方式：

　　❶现场竞地价达最高限价后，转为竞配套商业自持面积;

　　❷商业自持面积达到上限后，转为竞住宅现房销售面积;

　　❸住宅现房销售面积达上限后，竞义务教育设施代建费。

　　「西安城记」长期观察西安土地市场，限于西安本土因素，许多“地产大佬”们通过收购、合资、入股等方式进行布局。

　　除此之外，目前西安主城区对外公开的土地，少有成规模的净地。这就意味着，摘得地快的开发商不用参与城改繁复的程序，也可以避免城改拆迁与安置的“头疼”问题。一旦公开有良好的土地，对于很多开发商来说有着巨大的吸引力。

　　▲这是西安东轴线的整体概念规划，这一次2017年的“西安第一拍”土地，就位于会展金融港和国际绿色生态城的范围。

　　西安，目前已形成“多条轴线定长安”版图。浐灞位于“大西安东轴”，恰恰实现了“绿水青山就是就金山银山”。资本，就是发展的风向!这次浐灞“第一拍”，聚集了如此之多的全国品牌房企，就反映出浐灞后发优势的特点。

　　“时间换空间”的浐灞生态区 这是生态的价值

　　在很多公开场合，笔者对浐灞生态区的看法：“时间换空间，绿色换未来。浐灞，做好自己，不要太着急!”

　　没有绿色生态，肯定缺乏友好和可持续发展。西安，不像武汉、郑州和合肥等省会，走大型工业化之路。所以，浐灞虽距离钟楼直线仅十余公里，区域发展进程和人口增长，是靠环境资源的吸引以及城市发展的自然推动——这，走的是长线。

　　一直到上世纪末，西安主城区范围都未超过唐长安城。直到二十世纪初，这轮快速城镇化运动，浐灞才被逐渐纳入城市版图。在当时城市发展模式下，“生态区”的浐灞，“青山绿水”没有价值。所以，一直有人质疑浐灞的未来。直到世园会结束后，依旧有此声音。

　　▲西安丝路国际会展中心，将重塑西安的国际会展中心地位：《西安中轴巨变：会展中心迁址浐灞，央企700亿打造西安地标》

　　▲砂之船奥莱，位于世博园以北区域，占地约200亩，建筑面积约三十三万平米，成为西安规模最大的奥特莱斯。

　　▲位于浐灞生态区的灞柳基金小镇，在2017年第一一季度预审中，企业已超超百余家。

　　变化，在不经意之间开始：三月，王永康书记向总理展示了大西安空间格局图，浐灞“生态大走廊”引发了极大关注。

　　为何说是“生态大走廊”?首先，这条轴线上有浐河、灞河和渭河;其次，因自然条件发展较慢，如今反而为西安预留了充足的空间。

　　“时间换空间，绿色换未来”的结果，这条轴线上云集了西安众多现代服务业的重大工程，包括：浐灞国家湿地公园、万达文旅城、欧亚经济论坛永久会址、西安丝路国际会展中心、西安领事馆区、砂之船(西安)奥莱、华夏文旅(西安)度假区、雁鸣湖等。

　　区域的发展，有着很多不同的模式。苏轼曾有诗句：“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”。未来浐灞，我们拭目以待。

　　目前，西安主城区开发基本完毕。西安城市的发展，从最初的粗放型走向精细化、从中心城区走向多板块、从高密度走向更宜居化……在西安进入到“汽车和地铁时代”，交通和时间因素已解决，这些也必将影响城市的区域发展理念。