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256轮!浐灞“2017第一拍”对西安意味着什么?

2017年08月13日 09:19   来源:西安城记

  大概两周前,浐灞一宗靠近东三环的土地经过256轮竞拍,堪称2017年“西安第一拍”。笔者注意到,该楼面价已超过2016年浐灞的住宅均价。

  就在2016年12月15日,孙宏斌掌舵的融创中国,以18.5亿的天价拿下东二环地块,震动了西安。这块地面积约137亩,亩单价约1350万,容积率不大于2.8,楼面地价达7212元/㎡。时隔八个月,战场便从东二环转到了东三环。

  还有一个变化,2017年中国TOP10房企已悉数进入西安,“大佬时代”局面已定。未来,西安地产市场注定新闻不断。

  256轮竞拍下的“西安第一拍” 溢价率达150%

  2017年7月25日,经过惊心动魄的114分钟、总计256轮的角逐,碧桂园以表面地价最高限价65508万元摘得浐灞生态区115亩土地,溢价率达150%。

  土地挂牌情况说明

  ▶位置:浐灞生态区东三环以西、世博中路以南。

  ▶指标:净用地面积76899.18㎡(折合115.349亩,不含代征道路14.689亩、代征绿地4.28亩)。

  ▶容积率:不大于2.0不小于1.5

  ▶价格:最高限价65508万元+商业自持面积 12303平米+住宅现房销售面积140635.5平米+义务教育设施代建费32543.85万元

  加上义务教育设施代建费,不考虑商业自持和现房销售,土地实际成本价达843万元/亩,折算楼面成本价 6320元/ ㎡。

  有业界人士计算,若考虑到附加商业自持和住宅现房销售,各项成本进一步增加。按动态计算时间、资金和运营成本,大致增加1.2-1.5亿元(保守估计),实际成交单价应为11.5亿元,折算成交单价为997万元/亩,楼面地价达7477元/㎡。

  ▲西安世园会和灞河实景,在它周边,将诞生包括丝路国际会展中心和新型城市购物中心。环境的价值,慢慢彰显。

  据统计,浐灞区域商品住宅2017年上半年均价达到7291元/平米。对于这个价格范围,我们这要一分为二来看,在《为什么我们认为,西安的“城改”变成“竖起来的城中村”》中,我们分析了西安城区为何遍地“韭菜楼”,是因为容积率过高(往往都在5、6甚至更高)。

  作为以“绿色立区”的浐灞,它的综合容积率远低于市中心区域。结合建筑规范,根据这块土地的容积率,我们可以推断出它的建筑形态:

  R=1.5:别墅+洋房

  R=1.7:洋房+小高层

  R=2.0:洋房+小高层+高层

  消费升级时代,人们更愿意为高品质产品买单。“一分钱一分货”,低容积、低密度的产品已成为西安的“宠儿”——这也是浐灞与其它区域最大的不同。根据目前市场行情, 低密度产品预估在13000-15000元/㎡。

  西安地产开始进入“大佬时代” 前十大房企悉数进西安

  这一次,云集浐灞生态区的2017年“西安第一拍”的身影中,有万科地产、碧桂园、保利地产、中海地产、西安振业、金地置业、龙湖地产、正荣置业等八家房地产企业参加现场竞拍。

  根据统计,这八家中有四家位列2016年中国TOP10房企,而且基本上全部为上市企业(除正荣集团之外)。

  根据西安城记了解,这次结合土地市场行情和生态区前期熔断地块实际情况,采取新的挂牌出让模式,率先采用“网上+现场竞地价”的基础上,实施以下方式:

  ❶现场竞地价达最高限价后,转为竞配套商业自持面积;

  ❷商业自持面积达到上限后,转为竞住宅现房销售面积;

  ❸住宅现房销售面积达上限后,竞义务教育设施代建费。

  「西安城记」长期观察西安土地市场,限于西安本土因素,许多“地产大佬”们通过收购、合资、入股等方式进行布局。

  除此之外,目前西安主城区对外公开的土地,少有成规模的净地。这就意味着,摘得地快的开发商不用参与城改繁复的程序,也可以避免城改拆迁与安置的“头疼”问题。一旦公开有良好的土地,对于很多开发商来说有着巨大的吸引力。

  ▲这是西安东轴线的整体概念规划,这一次2017年的“西安第一拍”土地,就位于会展金融港和国际绿色生态城的范围。

  西安,目前已形成“多条轴线定长安”版图。浐灞位于“大西安东轴”,恰恰实现了“绿水青山就是就金山银山”。资本,就是发展的风向!这次浐灞“第一拍”,聚集了如此之多的全国品牌房企,就反映出浐灞后发优势的特点。

  “时间换空间”的浐灞生态区 这是生态的价值

  在很多公开场合,笔者对浐灞生态区的看法:“时间换空间,绿色换未来。浐灞,做好自己,不要太着急!”

  没有绿色生态,肯定缺乏友好和可持续发展。西安,不像武汉、郑州和合肥等省会,走大型工业化之路。所以,浐灞虽距离钟楼直线仅十余公里,区域发展进程和人口增长,是靠环境资源的吸引以及城市发展的自然推动——这,走的是长线。

  一直到上世纪末,西安主城区范围都未超过唐长安城。直到二十世纪初,这轮快速城镇化运动,浐灞才被逐渐纳入城市版图。在当时城市发展模式下,“生态区”的浐灞,“青山绿水”没有价值。所以,一直有人质疑浐灞的未来。直到世园会结束后,依旧有此声音。

  ▲西安丝路国际会展中心,将重塑西安的国际会展中心地位:《西安中轴巨变:会展中心迁址浐灞,央企700亿打造西安地标》

  ▲砂之船奥莱,位于世博园以北区域,占地约200亩,建筑面积约三十三万平米,成为西安规模最大的奥特莱斯。

  ▲位于浐灞生态区的灞柳基金小镇,在2017年第一一季度预审中,企业已超超百余家。

  变化,在不经意之间开始:三月,王永康书记向总理展示了大西安空间格局图,浐灞“生态大走廊”引发了极大关注。

  为何说是“生态大走廊”?首先,这条轴线上有浐河、灞河和渭河;其次,因自然条件发展较慢,如今反而为西安预留了充足的空间。

  “时间换空间,绿色换未来”的结果,这条轴线上云集了西安众多现代服务业的重大工程,包括:浐灞国家湿地公园、万达文旅城、欧亚经济论坛永久会址、西安丝路国际会展中心、西安领事馆区、砂之船(西安)奥莱、华夏文旅(西安)度假区、雁鸣湖等。

  区域的发展,有着很多不同的模式。苏轼曾有诗句:“横看成岭侧成峰,远近高低各不同”。未来浐灞,我们拭目以待。

  目前,西安主城区开发基本完毕。西安城市的发展,从最初的粗放型走向精细化、从中心城区走向多板块、从高密度走向更宜居化……在西安进入到“汽车和地铁时代”,交通和时间因素已解决,这些也必将影响城市的区域发展理念。


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