下半年中国20余城市“加法”调控楼市 租赁唱主角

　　随着中国经济进入新平台，在资产战略配置层面，宜以权益类优先，准现金也有必要，一线城市地产的价格亦有上涨余地。国企混改、消费升级和创新成长则是未来可期待的投资主要脉络。

　　中国经济是否进入新周期，是近来各界热议的话题。在这一讨论的背后可以看到，2015年以来，全球及中国经济出现了一些显著变化。

　　一是全球经济趋稳，但增长偏弱且创新不足。自2014年底美联储宣布退出量化宽松以来，全球经济逐渐趋稳，且原来越不被看好的经济体改善越明显。典型的例子是去年的俄罗斯及巴西，以及今年的欧元区及日本。这是因为，全球创新动能的整体不足导致了增长改善更多地呈现出均值回归的特点。中国经济自2010年三季度以来增长持续下行的态势也发生了改变，呈现出明显的整体趋稳、趋好迹象。

　　二是全球主要经济体陆续告别通缩，且通胀仍不是显著威胁。居民消费和大宗商品价格逐步趋稳，弱复苏和资源产品的宽松平衡，使得人们并不担心通胀卷土重来。中国也告别了比东亚危机时期还严峻的通缩，当下通胀形势温和。

　　三是反危机的刺激措施整体在撤火。由于美、欧的经济增长和通胀水平均不及预期，美联储的加息缩表、欧央行的退出量宽进程都呈边走边看的态势。鉴于中国经济增长已从10%以上降至6%-7%的平台，物价也从3%降至1%-2%，货币供应速度显著放缓实属必然。中国不仅不再强调强刺激，而且对金融和地产等行业采取了严厉的调控措施。

　　四是经济的虚实协调日益重要，道阻且长。如何维持实体经济与虚拟经济(尤其是资产价格)之间的良性关系和协调发展，是摆在各主要经济体面前的问题，而中国所倡导的“创新、协调、绿色、开放、共享”的新发展理念正渐渐深入人心。

　　综上，说新周期也罢，朱格拉周期也罢，包括中国在内的世界经济，在次贷危机十年后，毫无疑问将走向新平台，展现新气息。基于这样的宏观经济背景，我们才能进而讨论如何调整资产配置战略。

　　一是中国权益资产是价值洼地，投资宜把握三大主线，耐心是关键。与估值较高的美、欧、日股市相比，自次贷危机以来中国股市并无显著上升，目前估值处于25分位的稳健水平，所处的经济周期和权益估值，甚至市场情绪都很类似于2004年。许多人尚在追问改革在哪里?其实，改革在于发展理念的巨变，也在于经济刺激从放到收;改革在于供给侧改革使得实体经济得以提质增效，也在于央企已悄然缩减到98家;改革更在于创新付出了代价也收获到一些果实。当然，改革尚在路上，对于中国A股，要有更多的耐心和信心。

　　如果说权益类资产值得超配，投资主题则可指向国企混改、消费升级和创新成长。其中，最应寄予厚望的是国企改革。混改标的在边际上显著改善是大概率事件，而创新成长则更像沙

　　中国楼市传统旺季“金九银十”首周，多地楼市成交遇冷，其背后是各地不断加码的房地产调控。2017年下半年以来，包括北京、重庆、烟台、深圳等在内的20多个城市再现“密集调控潮”，更多以增加供应、鼓励租赁等“做加法”的方式推动房地产市场平稳发展。

　　长沙日前宣布，将推出万套定向限价商品住房，向中等偏下收入家庭供应，其中，部分住房的销售价格仅为每平方米4950元人民币，明显低于长沙楼市均价。

　　武汉市也在近期宣称，争取让大学毕业生以低于市场价20%的价格买到房子。

　　许多地方出台加快发展住房租赁市场的“落地政策”。广州、佛山、成都等12个首批开展住房租赁试点的城市，陆续出台实施方案。如，杭州8月30日出台的方案提出，将加大公租房供应力度，未来3年新增租赁住房总量将占新增商品住房总量30%，未来5年公租房保有总量不少于8万套等。郑州市方案指出，发挥国有租赁企业的引领作用，培育专业化住房租赁企业等，并指出，到2020年国有土地新建租赁住房3.8万套，集体土地新建租赁住房5000套等。广州市计划未来五年全市普通商品住宅用地计划供应2375万平方米、租赁住房用地计划供应825万平方米;住房建设计划安排75万套，其中普通商品住宅60万套、租赁住房15万套。

　　尽管并不在试点城市之列，但北京也在鼓励住房租赁方面动作频频。北京市日前提出，今后五年将按照建设150万套住房的要求，推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房的落地。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，下半年以来，中国有超过20个城市发布了各种力度不同的调控政策，包括增加租赁房源供应，增加限价商品房供应，增加共有产权住房供应等。与此前限购、限贷限价等以限制需求为主的“减法”调控不同，新一轮调控潮更多倾向于从供给侧出发，“做加法”增加供应。

　　业内人士认为，随着一系列租购并举政策的推出，中国楼市以售为主的时代将迎来拐点。链家研究院数据显示，到2020年，中国租房市场租金总收入价值将达1.6万亿元。

　　里淘金。以资源类为代表的周期股、受调控约束的金融股和地产股，很可能会继续有不错的表现。行业洗牌中，龙头企业是不二之选。

　　二是流动性依然很重要，尤其是人民币现金。债市方面，随着实体经济的温和改善，以及央行推动流动性常态化的明朗化，信用债和含权债的前景可能比单纯的利率债更好。因此，保持流动性的充裕十分重要。就人民币流动性而言，信托优先级和非保本银行理财可能是稳健之选。

　　同时，人民币和美元相比可能更好，利率和汇率大势均如此。尽管人民币仍然比欧元等要弱，但其估值修复或更为坚实。如无危机事件的冲击，稳健的人民币准现金资产表现可能不弱于黄金，甚至好于利率债。

　　三是地产暴涨论可以休矣。次贷危机后，中国楼市经历了剧烈调整后的凶猛上涨;但时至今日，房地产行业已在洗牌，区域市场已在分化，行业集中度缓慢提高。当前，除了中心城市和少量的都市圈周边小城市，房价暴涨已是水中月。不过，这也给大都市的富裕阶层带来了住房“以旧换新”的窗口期。至少在年内，地产的龙头股表现应还不错。

　　中国经济进入新平台，决定了我们看待已进行的增长转型以及可期待的经济愿景时，可以更为乐观，而不是怀疑和悲观。在如此的认知下，在资产战略配置层面，宜以权益类优先，准现金也有必要，一线城市地产的价格亦有上涨余地。国企混改、消费升级和创新成长则是未来可期待的投资主要脉络。