据说 陕西刚需最好的买房时机来了？

　　周末，小伙伴甩过一张图来，是某处大厅人挤人、坐席人满为患的场景。

　　这是沣东某住宅项目在搞针对内部员工的预售，精装9800元/平方米，2021年交付，现场火爆，用他原话就是“跟卖白菜不要钱一样”。

　　他声音里的焦虑无遮无拦：你说现在适不适合买房?房价还会不会涨?然后自问自答，肯定要涨，毕竟“地铁一直在修，西安也一直在发展”。

　　之前在给别人建议这事上被打脸次数多了，任何人都能学聪明一些：价格合适、能承担的起就买。我这建议简直是屁话，因为他最真实的焦虑，不是房价会不会继续涨，而是攒钱的速度压根赶不上房价的涨幅，一句话，想买没钱。

　　壹

　　限购政策最大的意义，除抑制了房价疯涨，也冷却了大部分人的冲动，一部分人失去了购房资格，另一部分人则陷入犹疑。

　　万一高位接盘，岂不是冤大头?最绝妙的出击，是在谷底入手，然后看着曲线一路上升。

　　从专业角度来看，各方因素都指向更加坚挺的方向。M2货币基数、资金流动渠道、库存周期、土地价格、大西安建设等关键指标，无不昭示着房价的光明未来，按图索骥，在需求的推动下，房价怎会有回落的空间?

　　但于房地产市场而言，政策因素永远不能忽视。

　　在本轮暴涨之前，楼市的低迷可以追溯至2011年。这一年内，连续三次楼市调控，一轮“限贷限购限价”过后，野马收缰，楼市趋于理性，最终陷入冷淡期。即便到2014年限购解除，惯性之下，西安楼市也没有立即反弹。

　　直到2016年下半年期，才进入新一轮的上涨周期。

　　管理层面显然不想让这种疯狂继续。截至9月13日，今年已经先后四次出台限购政策，砝码层层叠加，多维度为楼市降温。

　　政策仍在发力。22日晚，西安市物价局发布《西安市物价局关于商品住房价格申报有关问题的通知》指出，9月25日起，商品住房项目在办理预售许可前，或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房，在调整价格前，须向西安市物价局进行商品住房价格申报。

　　又匝上一道“不得随便涨价”的紧箍咒。

　　贰

　　“9.13政策”一出，就有业内人士惊叹：这是要重回2011的节奏?西安户籍居民家庭有两套房、外地户籍家庭有一套及以上的，将禁止再购新房;公积金贷款额度由75万降至最高65万;可贷款缴存时限从连续缴存6个月调整至连续缴存一年;对开发商报价明显过高的项目不发预售证。

　　严打造假手段骗取购房资格，公开处罚敢于试探底线的开发企业，五证齐全楼盘不得拒绝公积金贷款……种种条款都释放着政府管理层面“抑制房价”的真实意愿。

　　放眼全国，这一轮限购已蔓延至诸多城市。仅22日、23日两天时间内，就先后有南昌、西安、重庆、南宁、长沙、贵阳、石家庄等城市出台新的楼市调控政策。以北京3月份“限价、限购、限贷、限卖、限商”为起点，资金一路从一线向二线、三线城市转移，政策也紧随其后，据不完全统计，截至23日，已经有40多个城市加入“调控”行列。

　　调控的步伐不曾放缓，东部沿海发达城市继续堵漏洞，中西部城市全面加码，真有点20111年的模样，遏制投机、市场炒作的调控目标清晰明确。

　　后面政策还会不会加码?这取决于楼市的走向。毕竟，在政策篮子里，能影响房价曲线的金融工具多着呢，如继续提高首付比例、房贷政策收紧等。

　　根据统计局数据，西安房价已连续18个月上涨，在全国70个大中城市中，涨幅一直名列前茅。好消息是，西安房价涨幅在下降。8月份西安房价环比涨幅0.3%，是今年以来最低值。

　　叁

　　惯常经验告诉我们“越调控越涨价”，其本质仍是政策与需求的博弈，强势政策只能压制需求，推后其释放的周期，短期内缓解供需平衡。当政策放开后，反弹的可能性大大增加。

　　现在正是两种力量角力的关键时期，彼此力量的强弱，刺激着对方的反应。在市场上的表现就是，观望情绪加重。

　　开盘去化率成为窥见市场热度的一个参考角度。上半年动辄80%、90%甚至开盘售罄的辉煌业绩一下消失了，代之以30%、20%的数据。

　　调控政策已经见效，楼市从狂欢走向平静。很多人被政策挡在市场之外，手握“购房券”者也会更加谨慎，不单考虑机会成本，还得顾及价格成本。

　　于是，那些不在限购范围内的区域，如高陵区、临潼区、鄠邑区、蓝田县、周至县、沣西新城、秦汉新城、空港新城、泾河新城等，不少人转战这些区域看房。但这些区域相对来说仍是偏远，至少在最近几年内是如此，放长线的投资客可以考虑，作为第一住所的刚需群体却是远水不解近渴，交通成本大，生活配套缺失。

　　现在是不是买房的好时机?有人会说，刚需“该出手就出手”，房价还会继续涨。也有人会说，再等等看，年底或者明年可能会小幅下调。长期看涨没有问题，因为土地价格的趋势是明摆着的，成本涨了售价必定涨。

　　但短周期怎么走，得看政策的“脸色”，继续加紧或者松松绑。

　　能确定的是，今年的“金九银十”不会红火了。