租赁住房用地大幅增加！或将推高房价？

　　10月12日，上海(楼盘)市政府新闻办举行市政府新闻发布会，市规划国土资源管理局局长在会上提及：优化房地产市场供应结构。……按照“商品住房用地稳中有升、保障性住房用地确保供应、租赁住房用地大幅增加”的原则，……在就业密集、产城融合重点区域以及轨道交通站点周边区域推出租赁住房用地，构建租售并举的住房体系。

　　当前租赁住房用地(全自持用地)规模如何，未来将怎样实现“大幅增加”，我们作了一些测算和思考。

　　小试牛刀，8宗全自持合计53万平米

　　2017年7月，上海在土地出让中首次直接明确了土地用途为租赁住房。截至9月30日，上海、广州(楼盘)和深圳(楼盘)三市相继推出8宗全自持租赁用地，合计建筑面积53万平米，已成交的上海6宗租赁用地预计形成住房套数不低于4557间。

　　上海分别于2017年7月和9月成交6宗租赁用地，总建筑面积42万平米，平均楼面价仅为6755元/平米。截至9月底，上海部分商办、特殊用地调整为租赁用地，共计63万平方米，综合已成交、已挂牌、其他改租赁三部分，上海租赁面积供应约105万平方米。目前15宗地块中多数地块已确定供应套数，套均面积82平方米左右，若按此计算，预计至少可供应约1.3万套住房。

　　表：上海已出让全自持地块出让情况

　　大幅让利，彰显政府坚定决心

　　在上海和广州成交的全自持地块中，政府对于地价做出了大幅度的让利。目前沪、广、深三市挂牌或成交的8幅地块合计建筑面积53万平米，预计合计成交价为40.66亿元，折合平均楼面价仅为7672元/平米。在区位分布上，上海9月出让的4幅地块全部位于中环以内核心地区，其他地块则位于就业密集、产城融合的重点区域。

　　根据周边地块历史成交价保守计算，正常招拍挂途径下上海6幅地块成交价估计将达到170亿元，而实际成交总价仅仅28.4亿元，只有实际市场价值的17%，政府土地让利幅度超百亿。广州挂牌的全自持地块限定楼面价为10416元/平米，附近2014年成交的住宅地块楼面价已经达到9364元/平米。政府的高额让利充分彰显了推进住房租赁市场发展的坚定决心。

　　十三五规划目标任重而道远

　　目前，国内一线城市十三五期间租赁住房规划供应规模均已出炉，北上广三市预计新增住房供应135万套，深圳预计配建租赁住房占全部新增商品住房的20%。尽管2016-2017年租赁用地供给总量逐渐增加，但从政府规划来看，未来的租赁用地供地还将有更大规模的提升，到9月30日为止2017年的实际供应量距离规划也还有很大的差距。

　　上海于2017年7月发布《上海市住房发展“十三五”规划》。“十三五”时期，上海将大幅增加租赁住房供应，在产业集聚区、交通枢纽区、商办过剩区重点发展租赁住房，预计新增供应租赁住房70万套。想要达到这一目标，年均需要实现供应14万套。2017以来上海通过各类途径增加供应量尚不足本年计划任务的10%，相较于十三五规划总体更是只实现了1.9%。

　　路漫漫其修远兮，政府的本次表态不仅仅是对市场的一剂强心针，更进一步坚定了十三五规划所明确的目标。可以预见的是，上海乃至全国未来会有更大规模的租赁用地上市。

　　期待：集体用地供给将成主要实现方式

　　尽管决心坚定，但是土地成本是横亘于开发商和政府面前的最大障碍。开发商亏本或者政府牺牲财政收入，都不是最好的方法。在租赁用地的供给来源上，未来将会有更加丰富的途径。

　　2017年8月，国土资源部出台《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在现有土地招拍挂竞自持、全自持以及盘活存量商改租的基础上又增加了重要的供给渠道。集体土地建设租赁住房，不仅盘活一二线城市周边集体用地，而且大大增加了住房租赁用地的市场供给，在政府管控的同时引入了市场化的供应机制。

　　我们预计未来将有大量的集体建设用地实现供给放量，成为住房租赁用地的主要来源，缓解租赁市场需求旺盛与供给不足的矛盾。

　　集体建设用地入市租赁后，开发商投入的沉淀资产将显著变轻。通过租赁集体用地，长租公寓的建设不再需要沉淀大量的土地成本。房企的前期投入主要是建安成本，通过后期对外出租与支付土地租金之间形成的租金差额完成资金回流，周转效率将大幅提升。

　　隐忧：租赁用地挤占住宅用地规模，

　　变相推高房价

　　原本可以用于供应住宅的土地转为租赁用途，从长期来看，或将在一定程度上压缩商品住宅土地的供给总量。按照十三五规划数据，如果未来一线城市租赁用地供给全部通过商品住宅用地转变而成，据测算，商品住宅土地供给总量将被压缩20%，而如果大规模引入集体用地用于租赁或者商改租，挤占比例会有所减少。

　　同时，越来越多的城市实行“

　　限地价、竞自持”的土拍方式，变相推高了房地产开发商自持土地的成本。

　　供给减少，成本增加，在当前租售同权无法真正实现的背景下，短期内住房需求也很难转变为租房需求。供需两端同时作用，未来一线城市房价或将更有支撑。当然，市场的具体发展，还有待后市政策的进一步明朗。