2018西安楼市热点问题猜想 房价将稳中微涨

　　2017年，楼市调控政策密集出台并初见成效，特别是最后三个月，房地产市场罕见地迎来了一轮密集的政策信号。从十九大报告到中央政治局会议，再到中央经济工作会议，连续对房地产市场定调，新的住房制度轮廓也逐渐清晰。

　　2018年，西安楼市会出现怎样的变化?房价涨还是跌?购房者该观望还是出手?哪个板块会成新的热点?“地产观潮”系列报道试着为您打开问号。

　　问题1

　　房价是涨是跌?

　　西安房地产交易整体将趋稳，住宅价格将稳中微涨

　　2017年，全国各地出台楼市相关政策和规定的次数之多、力度之大，都超过了以往。目前，从全国房价调控成效来看，总体平稳，从需求面着手的限购限贷措施，已基本遏制住了房价上涨的势头。

　　对于大家关心的房价走势问题，业内人士普遍认为，明年房价趋于稳定。其中一线和强二线城市调控严厉，房价难跌，整体需求仍向上。西安等中西部热点城市购房需求还在释放中，承接了外溢的人口和产业红利，房价还有上行空间。同时，各大城市之间展开人才争夺战，放开落户政策，加大首次购房优惠及高层次人才定居保障制度，这也使房价短时间内难以下降。

　　报告显示，2018年全国商品房成交均价或将继续上涨，预计全年增幅在3%左右。美城机构市场部总监沈玮分析，2018年将是房地产深入改革的一年，调控政策层面依然中性略紧。综合西安市场特征，预计2018年西安房地产市场将保持稳健发展态势。结合西安房地产市场发展特征，可以推断，随着市场供应的补充，2018年西安房地产交易整体将趋稳，住宅销量将保持在今年的水平，而随着市场上高品质产品涌入及拉动，住宅价格将稳中微涨。

　　问题2

　　调控会不会松动?

　　已有的房地产市场调控会继续坚定不移地被执行

　　1月5日，兰州市发文对部分区域取消限购;继续限购区域则取消限购社保、纳税证明，但同时加码实施限售，需满3年才可交易。此外，合肥、南京、青岛等城市通过土地、人才落户等手段，也为房地产调控减压。一时间，关于楼市调控松动的消息引发广泛关注。

　　调控会不会松动?日前，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设会议上指出，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

　　西安建筑科技大学建筑学院副教授马健表示，兰州、南京出台的政策，实际是在进一步细化调控措施，针对各类需求实行差别化调控政策。对满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房统筹兼顾。中央经济工作会议强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，未来将会综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，目的是既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。

　　沈玮也表示，中央经济会议上虽然并未提及“调控”，但2017年可谓是房地产调控年，目的则遵循“房地产平稳健康发展”的原则。会议提到的“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”，意味着调控将在2018持续、稳定的延续下来。而且，一句“分清中央和地方事权，实行差别化调控”，意味着中央只会给出控制住房价的目标，具体的调控措施交给地方政府执行。地方政府对房地产调控负有主体责任，已有的房地产市场调控无疑会继续坚定不移地被执行。

　　问题3

　　发展租赁市场是重点?

　　在政策推动下，将出台针对流动人口的租赁政策

　　中央经济会议将住房制度建设作为2018年的重要工作，而培育住房租赁是完善住房制度建设的重要举措。早在十九大时，“建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”就已经被提出，随后全国范围内各地政府建设租赁平台也罢，性质为共有产权的土地出让也罢，阿里、京东、建行、招行等进入房地产市场等，无不说明对租赁市场的重视及启动。由此可见，2018年发展租赁市场是重点。

　　万科西安公司总经理钱嘉接受华商报记者采访时表示，租赁的概念越来越突出，租赁住房未来会成为国家力推的产业方向。租赁住宅这个市场目前还没看到天花板，潜力很大。西安万科既要结合国家的政策，也会根据万科整体的战略布局和城市的现状需求来展开。

　　从各项部署中可以看出，官方对租赁市场的发展规划更加具体。王蒙徽日前指出，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

　　链家房地产研究院院长杨现领表示，针对城市流动人口的租赁市场将迎来增长。目前，中国流动人口规模超过2.47亿人，主要包括外出农民工和大学生，集中在少数城市。目前流动人口居住条件恶劣，越住越远，越住越差，且目前没有相关政策和标准化产品覆盖他们，流动人口的住房问题一直没有纳入统一的政策框架。2018年，在政策的推动下，针对流动人口的租赁政策有可能出台，在租金补贴的帮助下，会有大量的企业和资金进入到这一市场，行业将面临新机会。

　　西安交通大学公共政策与管理学院教授杨东朗也认为，国家要求要发展住房租赁市场特别是长期租赁，重点是多主体、多渠道的供应，允许有条件的企业进入租赁市场。开发商可卖也可租，包括对农村住房、城中村改造住房等的市场开放，保障居民的自住和改善，加大租赁住房，尤其是长租房的发展。

　　问题4

　　2018房产税会不会来?

　　西安还处于成长期，距离房地产税征收还有一段路要走

　　2017年12月20日，财政部部长肖捷表示，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。作为房地产长效机制的重要一环，房地产税一直是近年来备受关注的话题。2018房产税会不会出台?

　　全国住房城乡建设工作会议重申：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。华商报记者了解到，房地产税开征的两大前提是：不动产统一登记全国联网以及房产估价标准、规范的准备已经完成大半，预计2018年各项准备工作大致就能完成。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出，这意味着房地产税出台已经真正进入倒计时，2018年有很大几率列入立法计划。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，房产税就是其中的一根接力棒，是短期调控退出的先决条件。房产税不推出，调控就不能退出，长效机制的建立也就无从谈起。所以，房产税已是箭在弦上，虽然有问题存在，但出台进程将会加快。

　　尚美佳执行董事聂海峰分析认为，房产税距离西安还比较遥远。目前，国内试点城市上海和重庆都属于直辖市，经济发展量级都在全国前列。若要试点城市扩容，北京、广州、深圳等一线发达城市将成为首选。而西安的城市发展和房地产市场还处于成长期，暂时达不到试点城市的量级。

　　创典全程总经理徐正茂也认为，房产税的立法任重道远，征收也必须要有健全完善的全国范围内统一的不动产登记管理体系作为基础。结合政府对房地产发展的综合考量，西安距离房地产税征收还有一段路要走。