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2018上半年拿地力度分化 中型房企欲后来居上

2018年07月06日 08:37   来源:第一财经日报

  今年上半年,在拿地一项,碧桂园花了884亿元,万科花了723亿元,保利地产花了615亿元。上述三家企业,单拎任何一家的买地金额来看,都相当于一家中型房企一年的销售金额。

  伴随房地产市场调控的深入,规模化依然是房企撇不开的情结,房企在业绩竞赛中加速奔跑,房企土地储备规模与结构对业绩依然重要。

  据中指数研究院数据,在碧桂园、万科、保利之后,是龙湖、中海、华润置地、旭辉、绿地、中梁和中南置地。TOP10房企1~6拿地总额4784亿元,占TOP50企业的44.7%。

  值得注意的是,中梁和中南置地都属于行业内的中型房企,但它们在此轮拿地中,甚至超过恒大、融创、金地等大型房企。

  行业局面有了分化。一些企业将此段时间视为弯道超车的关键时期,趁低吸纳,抓紧拿地。

  易居研究院的数据显示,今年上半年,其监测的40个典型城市土地成交面积同比增长18%,但成交均价同比下跌13.2%,并且溢价率处于低位。

  中信期货分析师尹丹指出,“今年以来的土地交易仍然维持着旺盛的势头,一方面在于地方政府土地供应规模加大,另一方面在于企业对土地的需求仍然旺盛。”

  但与往年相比,房企拿地更趋理性,高价地的现象大为减少,并流标流拍现象也有所增多。

  值得一提的是,目前土地市场招拍挂中,限地价、限房价、竞自持、竞配建政策出让在越来越多城市,考验房企盈利能力。譬如,中铁置业69亿元竞得的北京顺义后沙峪地块采用“限房价、竞地价、竞自持”的出让方式;碧桂园40亿元竞得的佛山地块出让条件为“限地价,竞自持70年租赁住房计容建筑面积”;保利29亿元竞得的厦门地块采用“限地价、竞配建”的出让方式。

  资金依然是房企拿地的瓶颈,在目前的融资环境下影响更显著。

  房地产市场的监管仍在加强,房企融资正受到越来越大的压力,银监会严禁资金违规流入房地产,“资管新规”落地,信托资金也无法违规进入楼市,国内银行对房地产企业的信贷正在收紧,此外房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金也受到限制。

  一个明显的现象是,恒大等公司正在减少拿地,以消化前期土地储备为主。在资金压力下,更多房企强调回款,加强对现金流的管理。绿城在6月发放了《关于全面加强内源性现金流管理的通知》,要求项目加快去化以回笼资金。

  尹丹的判断是下半年,土地市场或会降温。原因是在需求端方面,限制企业购房正成为楼市调控新方向,居民杠杆率空间受限开始压制居民购买力。“在信贷融资和需求受限共同作用下,房地产企业在土地市场的敏感度和谨慎度还将提高。”


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