8成房企上半年利润明显上涨 “以价换量”或成后市突围之道

　　近日，各房企纷纷公布半年报，详尽公示上半年财务情况。数据显示，上半年销售数据、营销收入等普遍上涨。值得关注的是，利润成为大多房企展示的亮点，8成房企上半年利润明显上涨，净利润合计654亿，同比涨幅达到34.6%，净利润率也高达10.2%，而去年的净利润率仅为9.4%。业内人士分析，房企正从规模向质量转变，后市发展或许会选择“以价换量”。

　　现象：

　　上半年财务数据在历年来最喜人

　　据华商报记者不完全统计，近期公布的30余家房企半年报，房企的营业额都有不同程度上涨。多家房企都公开表示，上半年营收大涨，仅有个别中小型房企出现负增长。行业机构表示，今年上半年的财务数据是历年来最喜人的数字。

　　在销售方面，梯队前列的碧桂园、恒大、万科一直被关注。据克而瑞公开数据显示，上半年碧桂园累计销售金额4124.9亿元，销售面积4389万平方米，分别同比增长42.8%和36.1%;恒大上半年销售3042亿元，同比增长24%，已达全年5500亿销售目标的55%;万科2018年上半年累计实现销售金额3046.6亿元，销售面积2035.4万平方米，分别同比增长10%和9%。可以看出，今年上半年碧桂园继续保持了较高的规模增长，同时也高于百强房企36.7%的行业平均水平。

　　上半年，保利地产一直追赶，以2153.1亿元销售金额位居第四，在营收方面稍差一筹，上半年拿到595.4亿元。

　　按照房企增速推算，恒大下半年可售货量约7000亿，只需要销售50%就可以实现3500亿，恒大今年销售突破6000亿几无悬念。无独有偶，碧桂园下半年预计可售货量在7000亿元左右，全年业绩规模将超8300亿元。

　　中原地产研究中心统计数据显示，整体来看，除了部分转型的中小企业外，8成房地产企业2018年上半年利润明显上涨。其中A股逾100家上市房企，上半年合计营收达6434亿元，同比涨幅高达24.3%。恒大以3003.5亿元一家独大，绿地、碧桂园、万科分别以1580.6亿元、1318.9亿元、1059.7亿元徘徊在超千亿的门槛之上。

　　原因：

　　规模化发展致净利润大幅上涨

　　从已经公布半年报的五家龙头房企数据来看，恒大、碧桂园、万科、保利、绿地的净利润分别为530.3亿、163.2亿、135.2亿、93.1亿、83亿，恒大半年净利润超过四家企业之和，稳居行业“利润王”。

　　根据上半年的表现来看，利润如此之高皆有其因。以恒大为例，其盈利能力的持续提升，来自于超前的土地储备战略、强大的成本控制、提升产品附加值及还清永续债。而碧桂园上半年毛利润、净利润约349.7亿元和163.2亿元，同比增长达到或接近翻番。纵观陕西市场，碧桂园凭借高效的开拓速度，项目已经遍及陕西各区域，而仅西安地区2018年的项目就达近十个。高速运转、加快周期内的推货或许也是碧桂园利润创新高的原因之一。

　　而在净利润增速方面，招商蛇口、龙湖、华润3家房企净利润增幅均超过30%。上半年开发商的小日子过得真是红火，多数都赚得盆满钵满。华润置地表现尤为抢眼，其上半年实现营收437.8亿元，同比增长40.4%;净利润为72.8亿元，同比增长151.8%。华润置地在年初就发布了其2018年布局西安的“宏图伟愿”，今年以来，华润置地多业态、多项目同步并举，投资建设西安丝路国际会展中心、西安奥体中心、西安中央文化商务区等三大中心，同时华润未来城、华润曲江九里等全新商务与住宅产品同步推出，也为华润在西安的发展敞开了路子。

　　独立财经评论人朱文介绍，从发布半年报的房企来看，多数房企成交量大幅提高，规模化仍然是房企的主要选择，全年千亿房企数量有望突破30家。前7个月，西安新房销售高达1454.81万平方米，放在以往就是全年的市场销售量，由此可见市场的惊人表现。另外，去年新建地产项目地价占售价的比重超过38%，到今年却骤降至18.33%，这就是今年房企利润率普遍上升的主要原因。

　　未来：

　　“以价换量”可加快后市资金回笼

　　据记者了解，在往年的半年报或者年报中，关于利润方面的指标没有被房企大幅度重点指出，而今年上半年，利润是多家房企财务数据的重要指标。业内人士分析，这足以说明，在市场背景下住宅供应市场竞争也更侧重产品品质、服务的提升。在市场份额的激烈竞争中，近年来，碧桂园、恒大、万科、保利等众多房企，正改变其单纯追求规模的战略，转为更侧重发展质量。

　　创典全程信息部部长刘兰兰分析，房企上半年利润、净利润均有不同程度的增长，反映出在今年楼市量价大幅攀升的环境下，整个行业的盈利能力水平有所提升。但需注意的是，国家对于房地产行业的调控力度仍在不断加强，对房地产行业的融资监管也更为严格。虽然上半年房企利润有所增加，但作为资金密集型行业，房企资金链依然很紧张。因此，下半年房企会更加积极主动推盘销售。

　　朱文表示，“金九银十”是开发商全年销售业绩能否完成的重要保障。在楼市宏观调控方面，“房住不炒”已经成为战略国策，继续坚持调控不放松已成为共识，只有充分认清形势“以价换量”，才能有效降低市场风险。从半年报中可以看出，多数房企负债率较去年有所提高，美好置业、ST天业、招商蛇口等负债率均超过了5个百分点。从下半年开始，房企到期债务已经达到新的高潮，依靠获取银行开发贷来还债难度太大，只有通过销售降价促销，才能加快资金的回笼速度。上半年房企800余起土地的流拍，在西安也是出现了几起土地流拍，这都表明开发商开始注重风险控制。“放慢速度”寻求高质量项目，可能会成为未来的主要选择。