楼市房贷之象： 国有大行受制收缩 股份银行火中取栗

　　房地产利益格局中的各方，无论是地方政府、开发商、银行还是置业者，都将不得不重新定位自己，尤其是银行。个人按揭贷款长期是上市银行的投向重心，国有商业大行每年几乎半数以上的新增贷款都投向了按揭贷。

　　现在，这种情况正在发生改变。

　　中国房地产报记者根据六大国有商业大行(工商银行(5.57 +0.36%,诊股)、农业银行(3.53 +0.28%,诊股)、中国银行(3.66 +0.00%,诊股)、建设银行(7.14 +0.00%,诊股)、交通银行(5.63 -0.18%,诊股)和邮储银行)2019年半年报数据统计发现，六大行投向房地产业贷款及个人住房贷款的总规模达22.65万亿元，较2018年末的19.56万亿元增加了15.8%。其中，对公房地产业贷款体量2.74万亿元，个人住房按揭贷款共计19.91万亿元。

　　上半年，六大行投向房地产的贷款占贷款总额的比重仍高达35.75%，即从绝对量来看，房地产仍是银行资金的流向重头。但从上半年新增贷款投放情况来看，流入房地产的增量规模下降明显。

　　据中国房地产报记者统计，在六大行合计新增3.98万亿元贷款中，个人住房贷款增加了1.33万亿元，对公房地产贷款增加了0.29万亿元，占比分别为33.3%、7.3%，在2018年末这两块的投放比例分别为49.4%、7.2%。可见，上半年新增个人按揭贷款投放规模下滑近两成，收缩明显。而房地产开发贷继续实行较严格的名单制，在择优选择授信对象的同时，进行限额管理。

　　显然，这种变化与当前的楼市调控基调一致。央行日前曾要求银行进一步优化调整信贷结构，“点名”房地产行业占用信贷资源依然较多。一位国有商业大行信贷人士透露，受制于调控，下半年银行涉房资金端将进一步收紧，相关房地产贷款业务将持续放缓。

　　不过，利益追求下，房地产生意仍是“激进”银行的捍卫之地。如民生银行(6.17 +0.33%,诊股)，上半年投向对公房地产贷款增量724.21亿元，占其上半年全部新增贷款的56.93%，即一半以上的新增贷款均投向房企。

　　国有大行按揭贷份额骤降

　　个人住房贷款和房地产开发贷款是银行涉房贷款两大主力。从A股上市银行数据来看，个人住房贷款增速整体出现下滑。Wind数据显示，上半年上市银行个人住房贷款相比2018年末相比增长了6.4%，低于去年同期近7%的增速。

　　国有商业大行上半年个人按揭贷增速多数稳定在7%左右，其中建设银行增速仅4.3%。而在去年年末，建设银行个人按揭贷款同比增速则为12.83%，工行和农行的房贷增速则在16%以上。倒推回几年前，增速更高。数据显示，2016年几大国有商业银行个人住房贷款同比增幅普遍维持在30%左右。

　　从绝对规模看，建设银行仍是个人按揭贷发放规模最大的银行。今年上半年，建设银行个人按揭贷余额5.05万亿元，占贷款总额的34.77%。但从新增贷款投放看，上半年建设银行新增贷款投向个人按揭贷的比重为39.88%，相比去年末的61.45%，大降22个百分点。

　　这样的变化在其他国有商业大行也有同样体现：

　　工商银行上半年新增个人按揭贷3254.72亿元，占同期新增贷款总额的38.23%，占比较去年年末的54.89%下降了16个百分点;

　　中国银行上半年新增贷款中投向个人按揭贷的比例为36.48%，较去年末的49.6%收缩了13个百分点;

　　交通银行上半年新增贷款中投向个人按揭贷的比重由去年末的40.1%降到了21.77%;

　　中国邮政储蓄银行投向按揭贷的比重则由40.62%收缩到了35.18%。

　　事实上，近几年来，个人按揭贷一直是国有商业大行新增贷款的投向重心，但份额逐年下降。如工商银行、中国银行、农业银行、中国邮政储蓄银行新增贷款投向个人住房按揭贷的比例，从2016年的64.51%、70.47%、78.17%、60.64%，分别下降到2017年的59.31%、54.29%、57.48%、60.64%，再进一步下降到2018年的54.89%、49.6%、43.2%、40.1%。而现在已经普遍降到了三成及以下。

　　对下半年的房贷走势，多数银行的态度更加审慎严谨。中国农业银行副行长王纬表示，在个人住房按揭贷款方面，农行将落实好最低首付款比例、收入偿贷比等指标，加强借款人资质审核以及首付款来源收入真实性核查，严防虚假按揭和个人消费贷款挪用于购房。

　　在房地产开发贷款方面，目前大部分银行对房地产行业的授信都较为审慎，并实行十分严格的名单制，以控制相关的业务风险。

　　银行对公房地产业贷款包括开发贷、经营性物业抵押贷款等，并以开发贷为主。在银行资金投放中，一直处于较低的份额。

　　对公房地产业贷款投放规模最大的是中国银行，上半年房地产业贷款余额5296.08亿元，但占中国银行全部贷款的比重仅5.35%，较去年末的6.17%微降;上半年新增贷款投向房地产业贷款的比重为9.7%。事实上，除民生银行，房地产业贷款在上市银行贷款投放比重中，鲜有超过10%的情况。

　　财报数据显示，今年上半年招商银行(35.29 +0.68%,诊股)个人按揭贷增量为1068.4亿元，占新增贷款的比重为27.36%，与去年年末的25.91%相差不大;投向对公房地产贷款增量为251.25亿元，占比由去年年末的17.52%降至今年上半年的6.43%。

　　招商银行副行长王良在2019年中期业绩电话推介会介绍称，招行的房地产开发贷款在总行层面一直以来都是采取限额管理，即每年的增量贷款不超过一定数额，今年还会继续坚持限额管理的策略，预计下半年投放的房地产开发贷款数量会非常少。

　　中小银行激进扩张地产生意

　　在银行的逻辑中，房地产有土地或房产作为抵押，属于优质资产，长期以来都是银行颇为青睐的放贷对象。然受制于调控，大部分银行已在主动压缩房地产类贷款。但不乏一些激进型中小银行，仍在扩张房地产生意，典型如民生、平安、浦发等银行。

　　今年上半年，民生银行新增房地产业贷款724.21亿元，居上市银行之首，占全部新增贷款的比重高达56.93%，比去年末增加了4.7个百分点，即民生银行将半数以上新增贷款均投向房地产企业。

　　截至上半年，民生银行房地产业贷款余额4603.63亿元，较去年末增长18.66%;在贷款总额中占比14.46%，较去年末增加了2个百分点。在民生银行公司贷款和垫款项目金额排名中，房地产业贷款排在第一名，超过了制造业、批发零售等行业。

　　但随之带来的不良贷攀升以及屡因违规放贷被处罚单，值得警惕。公开资料显示，从2014年到2018年间，民生银行不良贷款率分别为1.17%、1.6%、1.68%、1.71%、1.76%。另一方面，民生银行的拨备覆盖率却是一路下降。五年来，该行拨备率分别为182.2%、153.63%、155.41%、155.61%、134.05%。华东地区与华北地区是民生银行贷款的两大龙头地区。其中，华北地区贷款占比为28.76%，华北地区坏账率占民生银行全部坏账比例为42.65%，接近一半水平。

　　在民生银行不良贷款行业分布中，22%的不良贷款集中在制造业，房地产行业的不良贷款占2.78%，较去年末增加0.7个百分点，房地产业不良贷款金额15.48亿元，较去年末增长39%。

　　忙着扩张房地产生意的还有平安银行(14.68 +0.82%,诊股)。今年上半年，平安银行新增房地产业贷款236.39亿元，占全部新增贷款的比重达28.02%，比去年末增加了20个百分点。

　　浦发银行(12.00 +0.42%,诊股)上半年在发放个人按揭贷款方面则扩张较快。数据显示，上半年浦发银行新增个人按揭贷款774.07亿元，占新增贷款的比重达46.72%，将近占了半数。而去年年末，浦发银行新增贷款投向个人按揭贷的比重还是23.65%。

　　与国有商业大行一致收缩房地产贷款不同的是，股份制银行对于房贷的态度出现了明显分化。与去年相比，中信银行(5.84 +0.34%,诊股)、浦发银行、招商银行、华夏银行(7.57 +0.26%,诊股)上半年个人按揭贷增速均在10%以上，分别为14%、13.1%、11.5%和10.7%;而平安银行、民生银行、光大银行(3.99 +1.01%,诊股)分别仅增长了3%、4.8%、3.5%。

　　值得关注的是，虽然城商行个人按揭贷款规模不大，但其增速却一直领先。城市商业银行中，上半年个人按揭贷相比去年末增速前5名分别是：郑州银行(4.95 +0.61%,诊股)(36.42%)、长沙银行(9.02 +0.33%,诊股)(20.2%)、成都银行(8.39 +0.00%,诊股)(13.2%)、贵阳银行(8.75 +0.57%,诊股)(13.2%)、上海银行(9.33 +0.54%,诊股)(10.2%)。

　　与个人住房贷款规模增速一致，城市商业银行的房地产业贷款也保持了较快增速。数据显示，上半年共有10家银行房地产业贷款增速高于10%，其中就包括5家城市商业银行，分别是上海银行(34.7%)、贵阳银行(30.3%)、郑州银行(28.1%)、杭州银行(8.50 +0.00%,诊股)(22.8%)和长沙银行(15%)。

　　这些地方银行房地产贷款增长的背后，则是当地上半年房地产市场行情向好的写照。

　　另一个值得注意的现象是，个人消费贷在部分银行投贷中出现下滑态势。最明显的是建设银行，上半年个人消费贷款类出现多年来的首次下降，贷款金额1682.7亿元，比去年末的2101.25亿元降幅高达19.92%。报告期内个人消费贷款的不良贷款率，由去年末的1.1%攀升至本次报告期末的1.45%。

　　中国建设银行首席风险官靳彦民对此解释称，这是因为建行在报告期内进一步强化了风控模型。

　　国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，从房地产金融角度看，目前调控已经并且将继续从三个方面实施：一是收紧银行信贷资金进入房地产市场，比如提高房地产开发贷款的条件，减少贷款额度;二是收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目，比如对房地产信托进行“窗口指导”;三是收紧个人住房贷款条件、额度，提高贷款利率，并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场。

　　从各个金融监管部门的新近表态来看，目前涉房金融监管全方位从严，银行信贷、信托、基金、保险都迎来了全面的把控。

　　这些动作，代表着房地产所处金融环境还趋严的走势。